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温州展星嘉柏悦

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尽管，红星商业光环不如华润、万达等响亮。但2017年，上海爱琴海购物公园刚开业，凭借一线城市商业综合体的成功案例，让市场对这个商业IP还是有一定期待。

拿地后，温州爱琴海购物公园规划一出，被捧成了滨海的“优质标的”，后续项目住宅开盘，不少购房者冲着“家门口商业综合体”买单。

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谁也没想到，这艘被寄予厚望的商业“巨舰”，从起航就一路“搁浅”，硬生生把期待熬成了失望。

2019年，桩基施工刚启动，就因和周边工厂的纠纷，首次停工来得猝不及防。

2021年3月，好不容易复工，仅四个月就传出远洋砸40亿元收购红星70%股权，温州的红星天铂、半岛九号的开发权直接易主。

远洋接盘后调整商场设计和业态，当年11月再度动工，结果没多久周边堆场关闭，土方运不出去，基坑开挖彻底停摆，项目又一次陷入停滞。

拖到2022年5月，整个项目只完成了地下桩基工程，之后便彻底躺平。

2025年7月，龙湾区官方答复人大代表建议时，提到要“重启化解爱琴海、富力城两大历史遗留项目”，推动司法处置。

但楼市下行的大环境下，回天乏术。同年10月15日，温州市中级人民法院一纸裁定，项目开发主体温州星龙房地产开发有限责任公司正式破产清算。

开发商拍屁股走人，留下的烂尾地，坑惨了那些冲着商业综合体买房的业主。

说到底，结局藏在最初的出让合同里，没把商业建设和住宅预售绑死，只设了延期交付罚款。等开发商破产了，罚款条款就是张废纸。

“住宅+商业”的模式里，住宅卖的钱是开发商建商业的底气，没了这笔利润支撑，谁愿意真金白银砸进去建商场？更别说后续投资者，按二拍的起始价，要亿级资金接烂尾项目。

同时，这块地的开发条件本就苛刻：

一是必须按已审批方案来，不能随便改规划；

二是商业部分要开发商自持运营。没有了“肥肉”住宅赚钱，谁会愿意出钱拿商业呢？

回头看温州滨海板块，“住宅+商业”模式的出让地块不少，但商业布局散得像一盘沙，而且个个命运多舛。

碧桂园未来城，配建的商业碧乐时光，散售商业，空置。

原温州空港宝龙广场，开业才一年就因为房企资金短缺，被转手给本土企业富龙集团，改名叫温州空港崇悦广场。 不过，项目临近滨海六路，是滨海目前人流量最大的区域。

两大历史遗留项目的另一个富力城三期的商业体。去年上架阿里拍卖网，起拍价从1.8亿元一路往下降，最后直接打骨折，被国企温州滨海新城投资集团有限公司以底价3000万接盘。

富力城商业的拍卖历程和结局已经很说明问题，除了地方国企出于国企责任担当，有可能愿意以低价格接盘外，没有投资方愿意接手这些烫手山芋。

目前，爱琴海购物公园二拍1.1222亿元的起拍价，相比一拍有所降低，但在当前的市场环境下，拿地后几乎是从头开始建设，这个价格显然高的离谱。

目前，滨海板块真的需要这么多商业综合吗？除了温州空港崇悦广场），爱琴海购物公园一路之隔，原滨海汽车站改建的昊域广场，已经能满足家门口商业需求，对区域来讲，缺的不是商业，缺的好的运营，能招引到好品牌、差异化竞争。

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