深响·财报㉕|净利润增长超三倍 “优等生”招商蛇口进退从容

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

重回行业前十的招商蛇口，为站稳头部同时谋求更进一步发展，做了精良的布局。从半年度数据中可以窥见，目前，招商蛇口的战略发展协同优势正在凸显，多项财务指标稳中向好，表现亮眼。

8月24日，招商蛇口中期业绩报告如期发布，报告期内，公司签约销售金额为1769.76亿元，同比增加59.85%；签约销售面积为770.22万平方米，同比增加54.88%。按照年初制定的3300亿元销售目标来看，招商蛇口目前的目标完成率已达54%。

与此同时，招商蛇口的营收也达到了446.57亿元，同比增长83.62%；归母净利润42.51亿元，同比增长365.32%；扣非净利润约28.04亿元，同比增加279.02%；经营活动产生的现金流量净额约27.73亿元，同比增长192.75%。

财务结构持续稳健

业绩高增之下，招商蛇口的财务结构持续稳健。截至上半年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率仅60.26%，净负债率34.74%，现金短债比1.35，并未触及“三道红线”融资新规，位于安全的“绿档”之内。业内指，作为行业低调的优等生，稳健的财务杠杆率，使得招商蛇口的进退更从容。

在土储拓展方面，上半年，招商蛇口累计新增63幅土地，新增土地面积390.45万平方米。投资的城市紧紧围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过60%，或位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市，或为都市发展核心圈城市。”

稳健的财务结构以及高能级城市的丰富土储，为招商蛇口的业绩爆发不断蓄力。在克而瑞的统计中，以半年报的财务计，招商蛇口的全口径金额排在行业第七位，权益金额排名第九，纷纷跻身行业前十，系特别的排名前列梯队。

不止于此，报告期内，招商蛇口在苏州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大连、西安、东莞、烟台、绍兴等11个城市均进入了当地年度累计流量销售金额TOP10，城市深耕取得阶段性成效。

战略发展协同优势凸显

今年，招商蛇口正式对外发布了持有物业双百目标。而在报告期内，招商蛇口也基本完成了持有经营物业“专业化、垂直化”的组织架构变革，以“一业态一模板”为抓手提升集中商业、写字楼、公寓、酒店四大业态的操盘能力，逐步补齐持有业态经营短板，在持有物业发展与管理逻辑上形成管理闭环。从半年报披露的主要运营的持有物业情况来看，招商蛇口近年来持续沉淀优质持有物业，在核心一二线城市拥有众多优质资产。

集中商业作为招商蛇口“十四五”战略四大核心IP之一，其“一业态一模板”以提升EBITDA回报率为目标，重塑全产业链标准，全面提升资源获取、开发建设和运营管理能力。上半年，集中商业成功新获取了南京玄武、上海浦东曹路两个优质商业项目。目前，招商蛇口主要处于运营期的集中商业项目17个，布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等12个城市。此外，招商蛇口还在持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，长租公寓目前已累计布局全国20城，约3.4万间。

园区业务是助力招商蛇口实现高质量综合发展的重要板块，目前布局脚步已覆盖至国内海南自由贸易港、粤港澳大湾区、长三角等重要区域以及“一带一路”沿线国家。截至6月底，招商蛇口产业新城项目总合作面积约468平方公里，运营管理的产业园区项目（网谷/意库/智慧城）布局15个城市，规划建面约475万平方米，园区内还具备创新孵化基地“招商创库”，目前建筑面积1.46万平方米。

随着存量时代的到来，物业管理成为房企争抢的另一个主战场。作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，招商积余以“国内先进的物业资产管理运营商”的战略定位，以“大物业+大资管”为核心主业，持续为人们美好生活的实现赋能。

报告期内，招商积余的表现也十分亮眼。其中，营业收入同比增长23.56%至47.78亿元；归属于上市公司股东的净利润同比增长38.85%至2.48亿元；基本每股收益盈利同比增长38.81%至0.2339元；新签年度合同额同比增长20.59%至13.59亿元；管理面积也达到了1.99亿平方米。

在业内人士看来，通过与集团公司进行资源整合和模式创新，招商积余可以提供更加多元化的增值服务，成为招商蛇口利润的新蓝海。此外，通过资产重组、业务整合，招商积余也已处形成了业务管理的一体化，迈入了“谋划高质量发展”的新阶段，未来可期。

向管理要效益

在加速企业去杠杆、控风险的背景下，房地产行业逐渐回归到稳健经营与注重品质服务的可持续发展之路。上半场拼速度，下半场比运营。

作为“美好生活承载者”，招商蛇口从蛇口出发面向全国各大城市进行产业布局，始终从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级等多维度，为城市发展与产业升级提供综合解决方案，与城市共生长，在粤港澳大湾区、长江经济带、京津冀一体化、雄安新区、海南自贸区等国家重大区域，招商蛇口都在积极推进产业转型和城市升级，且表现亮眼。

此外，招商蛇口还是绿色人居的探索者和先行者。为响应国家“碳中和”要求，依托公司多年来在绿色人居领域的探索和实践，招商蛇口将“碳中和”融入到了公司的日常管理与运营中来，制定了相应的行动纲领，积极运营数字化技术推进节能减排且成效显著。

招商蛇口表示，下半年，公司将持续加强区域、城市与板块聚焦，围绕核心都市圈、重点城市群进行深耕细作，进一步推进战略落地，深化质效提升工作运作机制，以“一城一模板”“一业态一模板”等专项工作的升级迭代为抓手，重点突破各业态能力短板，推动公司高质量发展；继续以提高产品和服务质量为基础，提升公司品牌形象；加快数字化高效落地，实现数字化赋能经营；坚持绩效优先，聚焦强调股东回报水平的提升；持续深化提质增效，向管理要效益。

多项指标稳健向好，招商蛇口未来发展更从容。焦点财经获悉，截至今年8月12日，共有14家机构对招商蛇口的2021年年度业绩做出预测，其中，9家机构“买入”，1家机构“推荐”，1家机构“跑赢行业”，1家机构“强推”，1家机构“增持”，1家机构“优于大市”。