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南通招商启园
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“四代住宅”的风才刮了没两年，南通楼市居然就来到了“五代住宅”时代？
从启东到南通主城，从央国企到民企，一场围绕“抬板社区”展开的产品迭代正悄然打响。
启东：首个“抬板社区”落地
南通大市范围内首个落地的抬板社区——启东启园（牡丹江路南、江海南路东）。
该项目由招商蛇口与启晟集团联合打造，不仅是启东首个四代宅，还突破性地将社区整体抬高约3.15米，住宅实际起始点抬升至“三楼”。
▲启东启园效果图
紧随其后，3月4日刚刚出让的启东26001地块（世纪大道北、江海南路西），据传也将打造为抬板社区，并规划配建商业与酒店。
该地块由本土民企——启东嘉宸置业摘牌，土地面积超7万㎡，容积率1.01-1.5，拟建小高层与高层（不少于7层，不含架空层及平台层）。
南通市区：多宗地块指向“抬板”理念
R25015地块（幸余路北、通生路西）：项目设计招标文件中明确提出——考虑参照南通新规，合理利用架空平台层作为停车空间，并优化交通流线。
近日，项目设计中标单位山水比德发布效果图，进一步从视觉层面印证其抬板规划。
▲R25015地块规划效果图丨来源山水比德官微
该地块去年9月由南通城镇房产摘牌，土地面积约14.77万㎡，容积率仅1.01-1.04，拟打造联排、叠墅、洋房与小高层。大体量＋低密+抬板组合，为产品创新留下巨大想象空间。
R25013地块（红星路南、城山路西）：其设计招标文件中出现的“架空层（车库）”字眼，同样直指抬板逻辑。
该地块去年9月由致豪摘牌，容积率1.01-1.7，拟建洋房与小高层，并规划约1000㎡会所，结合抬板设计，主城高端改善格局或将重塑。
此外，据传如皋R2023047地块也有望打造为如皋首个抬板社区+四代宅。该地块2023年10月出让，由如皋润皋置业摘牌，容积率1.6-2.0，值得持续关注。
所谓抬板社区，也称全架空社区，它并非简单地将底层挑高做成入户大堂，而是对首层地基进行结构性整体抬升。
如同一个“超级托盘”托起整个社区：
• 板下层（基座层）：布置机动车库、非机动车库、设备用房，以及部分受天气影响较小的社区功能空间
• 板上层（抬高层）：形成连续、完整的步行平台，实现100%人车分流，园林景观、入户大堂、泛会所均置于此层，住宅实际从“三楼”起步
从2024年底开始，这一设计在杭州、上海、苏州等一线城市悄然试点。
其背后核心驱动力在于政策红利：各地陆续出台新规，明确架空平台用作停车、公共配套、公共开放空间时，可不计入容积率。
这无疑为开发商在降本增效与产品差异化之间找到了一条黄金路径，一线城市豪宅圈迅速刮起“抬板风”：
• 安澜上海：整体抬高4米，二层再挑高6米打造泛会所，住宅实际从10米高度起步
• 杭州万潮玖序：整体抬高5.5米，结合6米架空层，首层住宅起步约11.5米
• 广州玥玺湾：整体抬高11米，再加10米架空层，首层住宅起步约20米，相当于普通住宅的6-7楼
对比之下，南通目前3米多的抬升高度尚属起步级。
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