上海楼市:未来十五年,一场机遇来临!较大的房价变数要来了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，前段时间广东省在自己的国土规划中留了一块土地，用途是未来修建“沪深广磁悬浮”，这个对于楼市有什么深远的影响吗?

回答：现在官方渠道的消息只有上面这一张图，连文字说明都没有。 不过这个事情太有话题性了，但凡“沪深广磁悬浮”有一点可能，那这个事情就是未来15年影响楼市的较大变数。 媒体披露之后，很多人都在分析。现在比较统一的结果是：广东省有点飘了，这种计划根本不可能实现。 确实，在多数人印象里“磁悬浮”三个字就是既贵又不实用。

但根据我近段时间的猜想和研究我认为：“沪深广磁悬浮”特别不是空悬来风，也不是上面一拍脑子瞎想的。从动机、技术以及经济效益来说，“沪深广磁悬浮”是必要的，这一点我100%和你确定。如果你哪天从高层发改委的嘴巴里，但凡听到一点“沪深广磁悬浮”的消息，千万打起精神。沿途二三四线城市我们就不去说了，沪、深、广这三个一线重要站点的资产，是要打翻身仗的。 另外，我还大概推测了下如果“沪深广磁悬浮”成型，上海哪几个板块是会有特别利好的?

可能会在青浦、松江、奉贤三个“新城”中挑选一个方向，最后直指大虹桥。 另外，其实早在2006年，高层其实批准过一条“沪杭磁悬浮交通项目”，这个项目当年是和“京沪高速铁路项目”同时批准的。 后来因为规划、安全、预算等多方面原因，被搁置到现在。 2019年12月初，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》中，时隔14年再次提到了：要积极审慎开展沪杭等磁悬浮项目规划研究。 2020年4月，浙江省官宣了3.6万亿的基建大礼包。其中，又提到了“沪杭超级磁悬浮工程”。 按照最初的规划，原有龙阳路-浦东机场的磁悬浮线路向西延长，经上海南站，对接虹桥交通交通枢纽后，再联通浙江方面的磁悬浮线路。

以上，这一切值得我们引起足够的重视。我们预期中的“未来”，可能正在飞速奔来。

提问：曾叔你好。600-700万总价预算，小情侣，想买小三房，期望房子有一定的保值能力，未来好出售。学区方面，计划未来单独买个学区房挂户口，等孩子读小学时再置换到学区附近。所以房子大概自住8-10年。看中了大华公园城市的115平三房（年底交房，均价5.8w）和三林东地铁站附近的2007年三房（地铁口，配套完善，生活便利，均价6w）。担心自住10年后，2007年的房子房龄都23+，而且周边无较好学区的话，三房是否方便出售。想麻烦帮忙看下哪个更合适，更具备保值价值，方便未来出售。或者有没有其他板块推荐，谢谢！

回答：板块上，我更倾向于三林东。上海北区不是发展重心，适合周边上班的自住，增值还要看东西两侧。房龄的问题不要担心，只要是2005年以后的新一代产品，房龄老一点问题不是很大。三林东板块挺大的，有一部分靠近御桥，有垃圾场的问题，需要case by case看，其实这次可以考虑把学区一起带上，哪怕是二梯队也好，有学区房价涨的也不会慢。

提问：曾叔，您好，想问您一下，预算700多不超过800，上班在新天地或陆家嘴，大华锦绣华城14、15、16、18街区怎么样，此外，还有什么其他好的选择吗，谢谢！

回答：大华可以考虑的，好像除了16街区外，其他几个街区里面有一部分是动迁房。你这个预算应该也只能买到2房，如果不介意远的话，建议在中外环买次新三房，这样以后不用置换了。

提问：预算300左右，在张江这边计划买两房，有没有推荐？另外，预算300左右，上海有没比较有投资价值的二手房或新房推荐？

回答：抱歉，300万买张江两房，实在没有好的选择。300万主力产品端，可以在大虹桥的辐射区，泗泾、江桥、马路、徐泾北城，或者鲁汇、周浦、航头、川沙一带找2005年以后的次新房。

提问：老师你好，我的大致情况如下：本人在户籍所在地有一套70年产权住房，有房贷。未婚妻无房无贷，有上海户口。有几个关于上海购房的相关问题想咨询一下：

1）是否有相关方法或政策可以把以家庭为单位的外地住房套数排除在外？

2）商业银行贷款是否只能以购房者本人的工资作为标准？谢谢，盼复。

回答：1、外地房在上海不只占用购房资格，但是因为你有贷款记录，所以结婚后，夫妻不能首房首贷的。2、购房者本人工资，+配偶工资（如有），少数银行还能把父母工资算进去。有的银行很精细，可用税前工资作为流水来计算双倍手如覆盖。这个要case by case看，不同银行政策不一样，你找到什么样的人，执行标准也不一样。

提问：请问未来十年，西郊九韵城还能跑赢大盘吗？那边有南虹桥概念，但是学区，交通似乎不占优势。

回答：这个不好说，有利好也有短板，只能说是不差的选择之一。投资收益率除了线上利润，还有线下利润，没有不能买的房子，只有不能买的价格。我自己给粉丝买房实操中，都是大板块确定性，加具体高性价比房源结合起来的，这样才能保证收益率。你很难通过一个大板块就先进别人，现在的市场已经没有那么大的信息不对称了。

提问：曾叔，子弹350-400，想在徐泾买投资为主（可能以后会自住），较好离地铁近一些，有什么推荐吗？另外，也考虑过华新的虹桥金茂悦，您觉得如何？

回答：华新不要去，没有地铁的板块，未来涨幅将长期走弱于大市。就在13号线、17号线、9号线沿线考虑，你这个预算可以买华漕、徐泾的动迁房，赵巷的次新房、九亭和泗泾的次新房、江桥的动迁房，旁边都有地铁，可以结合你的口味再做选择。

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