那场签约1500亿的论坛之后,成都又有三大TOD项目即将股权

在3月20日举办的成都首届TOD发展论坛上，成都首次提出将建设全球TOD典范城市，成都排名前列关于TOD顶层设计的规划——《成都市轨道交通TOD综合开发战略规划》也在“十四五”开局之年正式发布，对成都未来的TOD建设发展而言，这无疑是一场非常重要的大会。根据新闻媒体报道，当天的论坛上，还实现了一大批重量级企业与成都的TOD合作项目集中签约。签约项目共26个，计划投资总额约1500亿元。其中，有16个项目在现场完成了签约落地，协议总金额超过1350亿，合作范围涵盖金融、医疗、酒店、文创、体育、零售等多个领域。从签约的16个项目内容来看，企业参与TOD项目合作的模式非常多样。比如：

企业合作开发项目

万科集团行政学院站南TOD合作开发项目；保利发展昌公堰站、廖家湾站TOD合作开发项目；旭辉集团新津站、万盛站TOD合作开发项目。

协议合作项目

中铁建融城发展桤木塘站、兴隆湖西站TOD项目；中粮春风里赋能中心TOD项目；保利资本成都城市文化生活公园红牌楼TOD项目。

商业运营项目

株式会社茑屋书店TOD商业运营项目；沃尔玛山姆会员商店TOD商业运营项目；中体产业集团西南排名前列城市运动中心TOD项目；伊藤洋华堂TOD商业运营项目；新加坡雅诗阁TOD商业运营项目；华润置地万象系TOD商业合作项目。此外，还有类似中国铁建TOD综合开发运营总部项目、日本欧力士集团中日金融科技文化产业园区TOD项目、香港铁路有限公司TOD股权投资合作项目、延长壳牌成都智慧能源成都数字化服务TOD项目等特色鲜明的合作项目。

01

股权转让已成为成都TOD项目的典型合作开发模式

2019年，成都进入TOD建设元年，确立了首批14个TOD示范项目，随后TOD用地的出让成为了2019年、2020年的重头戏。随着TOD项目走进购房者的视野，由成都轨交集团拿地主导，通过股权转让引入企业合作开发TOD项目，已逐渐成为成都TOD项目与投资开发企业最为典型的合作模式。较先开启这一合作模式的是新津站TOD。2019年12月，通过竞拍，中南拿下了新津站TOD一期项目66%股权。2020年，万科、保利、旭辉又通过股权转让途径陆续入局成都TOD项目开发——2020年7月28日，保利竞得天府新区昌公堰TOD项目66%股权；2020年7月31日，万科竞得行政南TOD一期66%股权；2020年12月4日，旭辉竞得新津TOD二期66%股权；2020年12月23日，保利竞得廖家湾TOD项目151亩用地66%股权；2020年12月31日，旭辉竞得万盛TOD282亩用地100%股权。而从TOD项目中的住宅开发部分产品的入市节奏来看，大型品牌房企的入局，的确有效地加快了项目开发进程。截至目前，成都共有4个全新的TOD住宅项目入市，分别是陆肖TOD·麓鸣九天、双凤桥TOD·凤舞七里、梓潼宫TOD·梓潼四季和城投中南·智在云辰。这四个项目中，陆肖TOD·麓鸣九天、双凤桥TOD·凤舞七里、梓潼宫TOD·梓潼四季均是由成都轨道集团开发，只有城投中南·智在云辰是由轨交交通集团和中南合作开发。但是，从拿地到项目入市销售的周期来看，城投中南·智在云辰的土地出让时间最晚，却是较先入市的项目。

不难看出，在当前成都的TOD项目建设中，轨道交通集团通过招拍挂形式拿到TOD用地后，通过股权转让的方式逐渐引入更多的头部房企开发，尤其是集房产开发、城市商业运营、生活运营于一体的头部企业，将是一大趋势。

02

近期又现三大TOD项目转让股权

近期，在西南联合交易所官网上，又出现了涉及三大TOD项目的股权交易的预披露。

根据公开披露的信息，成都睿迩城市建设开发有限公司、成都睿春城市建设开发有限公司、成都睿得城市建设开发有限公司将分别转让其所持有的TOD项目100%股权。资料显示：成都睿迩城市建设开发有限公司与成都轨道城市投资集团有限公司以66%：34%股权比例成立了合资项目公司成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司，该合资项目公司已获取幸福桥站TOD综合开发项目二期用地，用地面积约合287.41亩。

成都睿春城市建设开发有限公司与成都轨道城市投资集团有公司以66%：34%股权比例成立合资项目公司成都青羊康桥驿轨道城市发展有限公司，前述合资项目公司已获取马厂坝站TOD综合开发项目二期用地，用地面积约210.7亩。

成都睿得城市建设开发有限公司与成都轨道城市投资集团有限公司以66%：34%股权比例成立合资项目公司成都龙泉驿区驿都轨道城市发展有限公司，前述合资项目公司此前已获取行政南站TOD综合开发项目二期用地，用地面积约合156亩。

也就是说，成都睿迩城市建设开发有限公司、成都睿春城市建设开发有限公司、成都睿得城市建设开发有限公司三家公司拟转让的100%股权，正分别是幸福桥站TOD二期、马厂坝站TOD二期、行政南站TOD二期66%股权。同时，受让条件要求，这三大标的企业的股权转让不允许联合体参与受让，拟受让方需要具有房地产开发一级资质，且上一年度排名中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强（以中国房地产业协会官网发布榜单为准），主体信用评级不低于AA+级，同时截至上一年度12月31日，合作方经审计的财务报表净资产不低于人民币100亿元（或等值金额的外币）。如若拟受让方为境外企业，应满足上一年度排名中国房地产开发外资企业前10强，或经评估认定其开发运营能力达到中国房地产开发企业综合实力前50强或商业地产综合实力前30强，且具有TOD综合开发经验，主体信用评级不低于BB级。同时，截至上一年度12月31日，合作方经审计的财务报表净资产不低于人民币100亿元（或等值金额的外币）。到底谁会最终竞得上述三大TOD项目的二期用地66%股权呢？虽然目前还没有结果，但伴随着三大项目的股权转让事件明确，三大TOD项目的关注度很明显会持续提高升高，因为事实已经证明，引入社会资本参与打造的TOD项目，开发进程将会显著加快，能够更早地与市民见面。

03

较新进度曝光，行政南TOD一期已由万科吹响改善号角

从这三大TOD项目一期工程的进展来看，幸福桥TOD一期项目幸福拾光城的城市展厅已于3月开放；而马厂坝TOD一期售楼部已封顶，但一期项目案名至今仍未公布；行政南TOD一期项目案名已发布，为万科高线公园，预计4月将开放城市展厅、5月底开放售楼部。值得一提的是，在3月20日的成都首届TOD发展论坛上，行政南TOD被频繁提及。在即将转让二期股权的三大TOD项目里，也只有行政南TOD的一期是通过股权转让引入房企开发的。根据今年2月成都发布的TOD项目一体化城市设计方案，行政南TOD综合开发项目东临环城生态带、西近绿地468、南邻三圣花乡旅游区。站点等级为组团级，为2号线（已建）和9号线（远期规划）的换乘站点，一体化设计范围63公顷（约947亩）。

行政南TOD综合开发项目总体定位为东部乐活城、产城新典范、花园综合体，将形成“一核一心两轴三组团”的规划布局。其中“一核”为行政学院核，“一心”为公园绿心，“两轴”为东西城市轴、南北活力轴，“三组团”为三个宜居组团。

目前，行政学院站TOD项目已经完成供地470亩。其中，一期用地面积212亩，二期用地面积258亩。根据项目释放的消息，一期万科高线公园将打造一个高线景观的跨线桥，并以“国际、艺术、品位”为理念，打造站城一体化复合国际公园社区，以及成都排名前列高线形态、“生态+商业”的TOD地标。

项目住宅部分涵盖高层、小高层和叠拼，面积段以大户改善为主。首批次或将推售建面约166-210㎡的大平层产品，至于价格嘛，据项目置业顾问透露，预计在3万元/㎡左右，也就是说，总价大概500万起。在目前的成都房地产市场，3万元/㎡左右的价格，无疑可算是龙泉驿的天花板了。但结合项目所在的位置，以及项目在TOD的规划之上，具体将如何打造、赋予产品3万元/㎡的价值？这些问题还得等到5月项目售楼部开放后，才有进一步的答案，届时我们也将奉上排名前列手的项目踩盘内容，敬请期待哟！