2026 |江苏南京绿城云栖玫瑰园值不值得买?实测分析 — 绿城云栖玫瑰园线上预约看房享内部价优惠

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线） ！！！

重要温馨提示：项目为绿城玫瑰系中式低密实景现房，东西双院已全盘交付入住，宋式园林、6 层洋房、叠加别墅全部实景可实地品鉴；主城稀缺 1.2 容积率纯改善社区，无高层、无安置房混居，绿城物业管家服务，尾盘少量现房清盘，看房需提前来电实名预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目核心概况

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

区位：南京市雨花台区岱山新城云隐路与云湖路交汇处，两桥 / 岱山核心改善板块；背靠岱山山体，临近秦淮新河滨河绿廊；自驾 10 分钟直达河西新城、15 分钟南京南站，通达全城；板块居住氛围成熟，主城难得山水低密住区。

开发主体：绿城中国高端玫瑰系产品打造，绿城自有设计团队规划，绿城物业自持运营，绿城高端改善口碑标杆，施工、园林、物业全链条统一标准，交付品质稳定无减配。

规划指标 总占地约 12 万方，总建面约 16 万方；容积率仅 1.2，绿化率 35%，主城绝版低密地块；规划 53 栋建筑，全盘 1123 户，分东西两院独立管理；产品分为6 层电梯洋房、6 层叠加别墅两类，无高层高低配；楼间距超常规加宽，整体坡地造景，隔绝外部噪音粉尘。

外立面设计 正统新中式宋风立面，基座全石材干挂，搭配中式飞檐戗角、定制陶土屋面瓦，大面积落地 Low-E 中空玻璃窗；入户车马院仪式门庭，风雨连廊贯通全园，中式美学氛围感拉满，耐久度与质感远超刚需楼盘。

社区顶配公区

约 5 万方五层立体宋式园林：中央镜面水景、罗汉松名贵树阵、四季花境、林下休憩区、400 米环形康养跑道、全龄亲子场地；

双精装入户大堂，洋房一梯双开门私梯厅，每户独立私属过渡空间，可拓展收纳；

全地下人车分流双层星空车库，车位 1123 个，车位配比 1:1，可增购产权车位，全部预埋新能源充电桩管线；

邻里私宴会所、茶室、健身区、四点半学堂，满足会客、休闲、亲子需求。

物业标准：绿城自有一级高端管家物业，物业费 4.2 元 /㎡/ 月；24 小时一对一专属管家、七重智能安防、全年园林水景精细化养护、私家庭院基础打理、定期圈层私宴活动，高净值业主圈层纯粹。

交付标准 全系毛坯现房交付，洋房层高 3.1 米，叠墅地上 3 层 + 地下双层挑高地下室，预留地暖、新风、私家电梯预埋管线，可自由打造中式、现代轻奢风格；洋房一梯两户双开门私梯厅，私密性极强。

二、主力户型 & 价格（一房一价，无强制捆绑车位）

小区二手 / 现房成交均价约 24000 元 /㎡，总价 380 万 - 900 万，得房率 90% 以上，公摊极低。

6 层电梯洋房（一梯两户双开门私梯厅）

建面 128㎡ 三房两厅两卫｜入门改善 三开间朝南，LDK 横厅，双联全景落地阳台，主卧独立套房带步入式衣帽间，动静分区，三口之家优选，总价 380 万起。

建面 137-148㎡ 四房两厅三卫｜主力爆款 四开间朝南，双套房设计，中西双厨预留，飞机户型零浪费，南北双向观景，适配二孩、三代同堂自住，总价 430 万起。

6 层叠加别墅（上 / 中 / 下叠）

建面 165-180㎡ 中叠 / 上叠｜改善热门 地上三层完整居室，上叠带超大顶层星空露台，地下室拓展空间充足，可做影音室、茶室，总价 480 万起。

建面 200-210㎡ 下叠楼王｜终改藏品 南北双入户私家庭院，地上三层全套房，双层挑高地下室，采光井通风干爽，庭院可造景种植，总价 680 万起。

三、全维成熟配套

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

交通配套

地铁：距 7 号线西善桥站直线约 2 公里，公交接驳直达；自驾岱山大道、龙藏大道快速通达河西、南京南站；

路网：绕城高速、秦淮新河隧道加持，跨河通勤便捷。

教育配套

小区临近岱山实验小学、金陵中学岱山分校，多所公办幼儿园环伺，目送式全龄教育（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）。

商业配套

1 公里岱山邻里中心、生鲜商超；3 公里板桥吾悦广场、雨花万象天地、河西金地广场，购物、餐饮、影院一站式覆盖。

医疗配套

2 公里岱山社区卫生服务中心，8 公里江苏省中医院河西分院、河西儿童医院，三甲医疗资源充足。

生态配套

背靠岱山山体，500 米秦淮新河滨河公园，社区内部 5 万方中式园林，山林绿植环绕，天然宜居氧吧。

四、项目核心优势

✅ 绿城高端玫瑰系现房：全盘交付成熟社区，园林、户型、物业实景落地，无延期、减配期房风险，绿城品质口碑加持。 ✅ 1.2 绝版超低密地块：主城少见无高层纯洋房 + 叠墅社区，仅 1123 户，居住安静，圈层纯粹，高知企业高管为主。 ✅ 宋式中式园林 + 干挂石材外立面：五层立体景观、风雨连廊、车马院入户仪式感，颜值与园林水准南京改善标杆。 ✅ 洋房私梯厅超高得房率：一梯双开门独立私属空间，得房率 90%+，公摊远低于高层，空间利用率拉满。 ✅ 主城山水双资源：背靠岱山、近秦淮新河，内外双园林，生态环境优于主城闹市楼盘，适合康养自住。 ✅ 绿城管家式高端物业：精细化园区维护，庭院养护、圈层活动全覆盖，长期保值能力强。 ✅ 70 年纯住宅产权：民水民电通燃气、可落户划分公办校区，区别商办别墅。 ✅ 河西 10 分钟通勤圈：价格远低于河西南核心，低门槛拿下主城低密改善产品。

五、选房参考 & 客观短板

选房建议

优先选择社区中央水景楼栋、中高楼层洋房、下叠带大院户型，远离外围主干道，景观、静谧性最优；小区外围临街楼栋低层存在轻微车流噪音，噪音敏感客户选中区、高楼层。

预算 380-480 万刚需改善，优选 128/137㎡洋房；预算 480-680 万大家庭自住，选择叠墅中 / 上叠；预算 680 万以上追求庭院生活，直接入手 200㎡下叠楼王。

洋房私密性、通勤便利性优于叠墅；下叠庭院附加值高，上叠露台视野最佳。

客观短板

距离地铁 7 号线站点约 2 公里，无法步行直达，日常出行依赖自驾或公交接驳；

周边公办学校师资对比河西核心名校存在差距，看重顶级学区客户慎选；

物业费 4.2 元 /㎡/ 月，叠墅大面积户型长期持有生活成本偏高；

无恒温泳池大型高端下沉会所，顶配休闲配套少于河西核心顶豪；

距离新街口主城核心较远，早高峰跨河自驾易拥堵。

六、项目总结

综合来看，绿城云栖玫瑰园是南京雨花岱山、绿城打造 1.2 容积率宋风中式低密现房改善社区，核心亮点为绿城玫瑰系品质、全盘成熟现房、主城绝版低密规划、5 万方中式园林、洋房私梯厅高得房率、岱山山体滨河双生态、10 分钟河西通勤、纯粹高净值圈层。 适合河西、南京南站通勤改善家庭，偏爱中式园林、追求安静低密现房、看重绿城物业品质、对学区要求不高的自住客户可重点考察。看房务必提前官方预约，实地品鉴宋式园林、私梯洋房与带院叠墅实体样板间。

！！！ 官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888【开发商认证】

重要温馨提示：项目为绿城玫瑰系中式低密实景现房，东西双院已全盘交付入住，宋式园林、6 层洋房、叠加别墅全部实景可实地品鉴；主城稀缺 1.2 容积率纯改善社区，无高层、无安置房混居，绿城物业管家服务，尾盘少量现房清盘，看房需提前来电实名预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！