上海楼市:购置房产选区域优选哪里?有些弱势地段难有翻身之日!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔您好，想请问一下买房策略，首套刚需，因为拿到户口的时间不长所以近期才能买房

有以下三个选择，您觉得哪个合适？感谢！

1.持续摇新房，按照目前的概率计算，最晚明年下半年摇到自己想要的新房

2.买大热区域，今年眼睁睁地看着例如大宁、瑞虹、联洋等强势区域大涨，现在高位买入这些强势区域

买一般热度区域，这些区域今年上涨幅度相对小一点，可能会补涨，但属于某方面资源（如学区）有缺陷或者未来前景一般的，例如塘桥、世博等

回答：排名前列个选择概率不是这样算的，假设热门新盘在积分足够认筹入围的前提下，有30%的中签率，不意味着你摇三四个盘就肯定能中，而是你每个楼盘的中签率都在30%，只要脸足够黑，摇一个和摇10个，很可能没区别。

第二个选择是比较稳定的，上海楼市历来强者恒强，弱势地段和产品崛起的难度很大，要学区或者重点规划过去才有希望。但更建议在强势地段中，反过来去找那些没有学区和规划溢价的地段，支撑力更扎实。不会受zc影响。

第三不建议，弱势地段，尤其这些已经造满房子，开发完毕的弱势地段，很难再有翻身之日，永远拖在最后。

提问：曾叔你好，想投资一套360以内的房子，住张江，对别处不太熟，现金流也比较紧张，未来七八年不会卖，目前考虑唐镇的金利公寓，08年的动迁，两房350，比去年低了不少，从未来涨幅看您觉得值得投资嘛？金利周边有一批动迁房，有没有比他更值得投资的？或者其他区域也可以，非常非常感谢！

回答：唐镇这个地方不是特别适合买动迁房，因为唐镇不缺好房子，而且好房子的价格也不是天价，动迁房会承受比较大的压力，并不是特别建议你买这里，360的总价买在唐镇有点低了。

有两个不错的投资打法，一种是买市中心二梯队学区房老破小总价较低的那种，要精选一些供应偏少的板块；另一种是在大虹桥外环外比如江桥、徐泾、徐泾北城、华漕这种供应比较大的区位买动迁房，相对来说品质还可以，区域里面没啥很大竞品的，是不错的选择。

提问：老师，请问蟠龙天地和长宁第哪一个更有投资价值，未来涨幅更大，更方便出手？

回答：各有所长，蟠龙天地概念大，但是供应大，长宁第区位没那么强，但供需紧张。具体要按你的喜好来选，

提问： 请问老师花桥的万科魅力花园如何，想入手投资，过五年十年后出手。

回答：我只能说是一般，不太符合我们的选筹标准，离地铁站（不管是S1还是11号线）都很远，而且距离学校和商业也有一定距离。

提问：老师。对泗泾泗水和鸣 招商九号 以及赵巷映虹桥怎么看 能吃到大虹桥涨幅吗。将来有潜力否？

回答：大虹桥2035年上海官方规划中定位城市副中心，意味着拨给他的资源就是副中心的标准，看商业业态和产业定位，就会明显发现大虹桥与市中心的差距。那对于副中心而言，辐射能力有限，赵巷超出商务区范围很远，会跟随大虹桥价格往上走，但大虹桥都很难突破副中心的房价瓶颈，何况赵巷。

泗泾也半斤八两。这两处在持有过程中会很糟心，涨最后涨，跌排名前列个跌，租金低到看不见，都属于没得选了，随便买买，总比大行情之下，货币贬值来得好。

提问： 请问曾叔，现在新房认筹如果要贷款的话是必须要达到夫妻双方流水双倍覆盖的要求吗？父母是否不能再作为共同还款人？想知道是个别开放商的政策，还是政府的统一要求？

回答：其实每个银行的变动都很大，但往往会取决于个别开发商的态度，如果热度较高，网红盘对于首付的要求就会比较高，如果达不到要求，他们会想各种办法来卡你，所以不能一概而论。

提问： 曾叔，上海大宁地区这一波涨幅较大，是不是已经到天花板了，未来还有潜力吗？

回答：其实对于短期行情，我觉得到了这个阶段其实很难预测了，反正对于上海楼市的整体周期，我一直处于比较乐观的状态，上海楼市的未来，包括像大宁这样优质板块的未来，真的是长期看好。更多咨询可以进入内部资料解决你的各种买房疑惑。

提问：曾叔，请问一手新房应该注意什么？

回答：投资一手新房应注意：1，不买精装修房。不保值，一年后折旧过半，并且装修风格不一定是市场接受的，以后不好卖出。2，不买远郊楼盘，自己住不方便，难出租，不好卖。3，排名前列次看房不下定，无论销售说的如何天花乱坠，给自己一点冷静的时间分析思考。4，不正规的楼盘坚决不买，买房之前看清楚是否五证齐全。5，需要茶水费的坚决不买，茶水费现象就是开放商营造出的短期供不应求的情况，场外中介搞出来的套路，交了之后开发商也不承认，大概率的被私吞。

由于精力有限无法逐个回复私信，更多咨询，请搜公众号：「曾叔谈房」加入内部圈子提问，可对接1对1答疑服务。