土拍研报 | 北京二批次土拍透露了这些信号

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批北京集中供地土拍的变化和原因解读

出品时间：2022年6月1日

数据来源：北京市规划和自然资源局，焦点研究院整理

出让面积较上批回升，成交地块热冷分化明显

6月1日，2022年北京第二批次土拍17宗地块出让完毕，本批次共有17宗住宅用地正式公告，开拍后有3宗流拍，14宗地块成功出让。17宗出让面积为97.7万平方米，较2022年排名前列批次增加17.5%，计容建筑面积为175.0万平方米，较上一批次增加3.2%，起始总价为367.4亿元，较2021年第三批次下滑25.3%，本批次总价的下降主要是由于冷门板块地块供应比例增加导致的。北京市此次集中供地推出的17宗地块分布在朝阳和丰台等6个区，其中朝阳与丰台各5宗、昌平3宗、顺义2宗、平谷与石景山各1宗。此次海淀区仍未有地块供应，自去年第三批次开始，海淀区已连续3批没有地块推出,北京此批次供地呈现出冷门热门地块以及不同区域地块均衡供应的特征。

从成交情况来看，本批次成交地块的出让面积，规划建面，成交楼面均价数值分别为74.1万平方米、144.7万平方米、34522.6元/平方米，较2021年排名前列批次分别下滑7.4%、10.1%、成交楼面均价增加15.7%。在本批次出让过程中，本批次出让地块有4宗达到较高限价成交，主要是由于这些地块所处板块均为热门板块，且项目利润有保证。此外还有3宗地出现流拍，朝阳孙河地块主要是由于周边竞品项目较多，尽管利润空间充足，但是去化预期不明朗；北宫东河沿地块主要是由于周边配套欠缺，去年新推楼盘去化较差；魏各庄位于青龙湖板块，临近北六环，配套面积较大；最终三宗地块均发生流拍。

从成交地块所属板块来看，有11宗位于中心城区，出让面积为53.6万平方米，生态涵养区1宗，出让面积为3.2万平方米，平原新区及副中心5宗，出让面积为40.9万平方米，本批次成交地块主要位于中心城区。

本批次土拍规则稳中有变，三条新规变化呈现政策导向

本批次竞买规则稳中有变，多数规则延续上批次出让政策。竞拍资格延续2021年第二批次以后的企业竞拍规则，要求限地价、设定指导房价，审查自有资金，须具有房地产开发资和禁止马甲企业参拍等条件。在地价达到较高限价后的续竞规则方面，通过摇号、竞现房销售面积、投报高标准方案和竞政府产权份额等方式确定最终竞得人。

在此次集中供地中，北京市还采用了“预申请”机制减少流拍。“预申请”机制是在集中挂牌前，北京市规自委提前公布预申请地块信息，如果地块被企业预申请，则顺利进入挂牌环节，本批次有8宗出让地块为预申请地块，此次出台该政策可以有效减少流拍情况发生。

值得注意的是，本批次出让的17宗地块无需配建保障性租赁住房，供应缺口有其他方式弥补。在招拍挂住宅用地中设置部分供应租赁用地为多个城市供应租赁用地的惯例，北京市此次土拍改变了这种模式。主要是由于租赁用地开发周期长，利润微薄，房企参与热度较低，鉴于此北京市主要利用农村集体经营性建设用地、存量闲置房屋等方式来完成年度租赁用地供应任务，这给其它城市提供了借鉴。

此外，为了响应政策导向，本批次17宗地块均有全龄友好社区的相关规定。2022年的《政府工作报告》提出，要积极应对人口老龄化，加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，在规划、用地、用房等方面给予更多支持。为了响应政策导向，本批次3宗地块提出了建设全龄友好社区试点的要求，对于试点以外的地块，北京市此次也提出了建设“全龄友好社区”的鼓励性政策，鼓励企业自愿建设全龄友好社区。

数据来源：北京市规划和自然资源局，焦点研究院整理

竞拍企业构成基本不变，太阳宫小瓦窑地块热度较高

本次出让参拍企业和一批次参拍企业类别组成不变，参会与竞买的企业主要有4类：大型央企，北京本地国企，外来国企，民营企业，这和北京新房销售房企组成类似。这5类企业以国企央企占据主导，其中本批次竞买企业多数参与了2022年一批次土地竞买，其中华润置地报名参与了9宗地的拍卖，为本批次参拍最多的企业。值得注意的是，北京2021年销售额度冠军楼盘即为华润置地开发的海淀幸福里项目，年度销售额达到129亿元，项目的热销也为华润拿地提供了充足的信心，这也是当下房企普遍采用以销定投拿地策略的反映。

和其它城市集中供地土拍相比，北京土地拍卖特征明显：品牌房企参与力度较高，并且多和当地国企组成联合体拿地。这主要是由于北京土地开发限制较多，地块总价高，品牌房企由于资金雄厚和开发经验丰富，在这方面优势较大。另一方面，在参拍企业中，以联合体形式竞买的企业较多，多为品牌房企和本土房企组成的联合体，这样可以结合双方的优势，以达到项目利润的较大化。

房企青睐地块兼具去化预期较好和高利润属性。本批次地块拍卖中，太阳宫地块合计有10家竞买主体参与，小瓦窑地块则有17家竞买主体参与，这两个地块有许多类似的地方：指导房价低于周边二手房价，且均处于热门板块，使得项目去化预期较好，并且地价设置合理，有充足的利润空间，最终使得两宗地块均在摇号阶段成交。

商品房销售具有抗压韧性，市场回暖预期致使房企拿地

在市场下行期，北京市场具有较强的抗压属性。2022年1-4月，全市商品房销售面积为252.9万平方米，同比下降15.1%，降幅低于全国1-4月商品房销售面积同比降幅20.9%。其中，住宅销售面积为185.4万平方米，下降25.9%，下滑幅度和上月基本持平。1-4月，全市房地产开发企业到位资金为1428.4亿元，同比下降15%，较上月降幅增加4个百分点，低于全国降幅均值的23.6%，北京新房销售仍处于低位徘徊。

北京作为一线城市，有着旺盛的购买力，房企拿地主要是考虑到市场回暖以后可以更多的新项目推盘，相比于三四线城市和偌二线城市，在北京拿地对于房企来说未来的项目去化和利润仍具有较大的确定性。