合景泰富:销售维持增长,商业运营能力持续提升

日前，该公司发布2021年业绩报告，2021年，合景泰富实现预售金额1038亿元，同比增比为0.2%；按权益合并收入442.83亿元；年内核心利润近40亿元；核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%。。

此外，在疫情常态化下，2021年租金收入达19亿元，大幅增长31%，从投资型物业稳增，不断巩固多元化业务护城河。

虽然，今年增长态势有所趋平，但处于经济承压和需求放缓的特殊时期，该业绩报告还是凸显出其财务“韧性”。其中，该公司积极主动落实清晰的偿债计划，给了投资者和资本市场是最实在的强心剂。

缓解现金压力有计划 排名前列季度如期兑付债券

近期，虽然受行业悲观情绪的影响，惠誉、标普等评级机构纷纷对民营房企进行评级调整。但惠誉报告指出，尽管在充满挑战的市场条件下，合景泰富依然坚持履行债务，同时拥有新增融资的渠道与空间。惠誉还提到，目前合景泰富业绩受到了疫情的整体影响，走势与市场基本一致。

与惠誉评价一致的是，即使在2021年行业下行与政策持续调整的情况下，合景泰富全年累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面合计7.5亿美元债，完成当年境内外债券到期及回售期的兑付。

现金流方面，2021年，合景泰富现金余额294亿元，对于缓解流动资金压力，如期兑付年内到期债务给出了明确的计划和措施：

“集团新增融资有充足空间，于2021年12月31日后，本集团已与多家银行等机构进行磋商，确保新融资。本集团在2022年有充足的可售货值，其中95%集中在大湾区、长三角的核心一、二线城市，市场需求大，反弹速度快，去化能力强。集团将继续采取措施，加快在建物业及竣工物业的预售及销售，加速销售回款。”

2022年一季度，在疫情反复以及国际形势不明朗的情况下，合景泰富还基本落实以上计划。据统计，2022年排名前列季度，合景泰富兑付多笔债券本息达17.651亿元人民币，境外美元债券达2.5亿美元。

合景泰富还针对目前房企面临的海外融资环境，准备了各种应对今年到期的海外债券的方案。

据了解，针对2022年9月到期的境外债券合计9亿美元，公司已经向发展改革委获得足够美金债发行额度，未来会继续注意境外债市窗口，选择适当时间再融资。即便再融资窗口持续关闭，公司亦可以使用境外项目销售回款偿还。

香港启德尚·珒溋项目已经交付，剩余货值将于今年内全部发售，届时销售资金将全部回笼于股东方。 香港鸭脷洲项目总货值较大，预计2022年上半年发售，以上两个香港项目是公司境外资金的有力补充。

据了解，4月以来，合景泰富美元债的整体表现小幅微涨，机构投资者保持积极观望。

租金收入大增 第二赛道进入收成期

合景泰富多元优质资产沉淀，在行业变化之下，构筑了厚实的资产保护垫。

数据显示，集团2021年全年租金同比增长了31%，其中酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%。在疫情常态化下，商场客流量同比增长45%，零售额同比大额增长51%。

可见，集团的投资物业已进入收成期。

进入2022年，开业在即的广州知识城合景悠方商场，导入了高新人才型“新市民”的需求，购物中心在设计上，新市民渴望融入本土文化，又享受多样性、社交化消费的综合需求，强化了合景泰富在广州东部的城市地标向心力。

而商业圈备受关注的重庆悠方，“艺述·社交·欢趣”的24H轻生活乐享中心定位，整合重庆两江国际商务中心核心——中央公园商圈的区位辐射力。项目规划了双盒子加酒吧街的业态组合，给90、00后消费群体从空间设计带来高差异化的文化认同感和充足体验感，符合当下的消费趋势。

这一布局符合资本市场预期。

2021年，我国第三产业增长8.2%，增加值比重为53.3%。稳居全球第二大经济体的中国，随之而变，国内的经济活动将由以前的“重生产，变成重视消费”。2021年，中国不动产投资市场迎来了快速复苏及蓬勃发展。全年总成交额锁定在2,731.3亿元，同比上涨32.6%，处于史上第二高水平。中国市场商业地产投资交易额，交易额同比攀升21%，达390亿美元。

日前，CBRE世邦魏理仕发布的《中国2022年投资者意向调查》显示，投资者对中国内地商业地产的长期信心增强，59％的受访者选择在2022年“更积极投资”，再创2016年首次投资者意向调查以来的新高。

报告认为，2022年中国经济增速将逐步向常态回归，而逆周期调控和结构转型将共同为商业地产新周期注入活力。商业地产“绿化”趋势将进一步加快，投资市场将迈入“3000亿”时代。

有研究表明，随着90后、00年轻群体个性、社交、悦己需求增强，以圈层文化社交，乐意为兴趣买单，消费的同时打造属于自己的“社交资本”。

这对多元化空间把控能力强，空间设计能平衡审美趣味与把握未来趋势的企业，将迎来了春天和希望。而对艺术鉴赏力，创新策划力，消费洞察力，而且深耕多元化航道多年的合景泰富，更容易吸引高品质的消费人群，促成现金回流。

市场预期分化 第二季度回暖信心逐强

对于后期展望，近期境内外机构的预测呈现分化趋势。

近期外资机构对中资房企，尤其是民企的悲观情绪依然浓厚。

此前高盛报告指出，中国房地产行业目前仍然受压，其中民企估值偏低，其覆盖的大多数民营房企现价水平为2021年市盈率的仅0.1至0.5倍，较历史低位低约50%，反映出有此次下行周期中内房面对财务压力较过往大，相信是由于市场疲弱及融资渠道收缩所致。

同时，高盛在报告中也表示，在现时低迷市场中幸存的民营房企，相信估值将有所改善，同时其指出了三家地产公司，表示一旦实体市场恢复稳定及信用风险得以解决，这些公司有望获得重新调整的机会，其中提到了合景泰富。

有投资人士指出，如今市场环境，评级公司较为悲观，只能统一收紧评判尺度，基本无差别下调级别。这样的评级结构，给投资人的决策判断增加了真实难度。

根据国家统计局数据，今年一季度，房地产开发投资微涨，增速连续回落。数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，疫情下回暖迹象明显。业内人士指出，预计第二季度，随着疫情形势好转和向好政策落地，优质房企和高能级城市，将能释放更多的住房购买力和消费需求。