土拍研报 | 杭州土拍市场信心重现,滨江单日184亿拿地

一．星城区域供地比例增加，近4成地块封顶成交

供地规模增加，星城供应比例增加。4月25日，杭州排名前列批次土拍正式结束，本批次共有60宗住宅用地正式公告，开拍后有1宗流拍，59宗地块成功出让。60宗地块出让面积为256.61万平方米，较2021年第三批次增加45.6%，计容建筑面积为511.22万平方米，较2021年第三批次上涨22.9%，起始总价为797.87亿元，较2021年第三批次增加11.9%，本批次供求面积和出让地块数量较2021年第三批次均出现大幅上涨。本批次供应地块主城区（上城、拱墅、西湖、滨江）供地量明显降低，这符合杭州近两年供地的整体趋势，星城区域加大供应比例的“十四五”规划思路。主城区仅供应11宗，星城区域供地数量激增，尤其萧山区供应高达16宗，余杭区也有11宗供应。

从成交情况来看，本批次成交地块的出让面积，规划建面，成交楼面均价数值分别为249.90万平方米、564.64万平方米、14642.14元/平方米，较2021年第三批次分别增加41.8%、35.7%、成交楼面均价下滑20.1%,主要是由于供地区域差异导致。在本批次出让地块中有23宗达到较高限价成交，占比近4成。主要原因在于地块以纯住宅用地供应为主，且封顶成交地块地房比均值约为0.6，企业拥有充足利润空间。

本批次地块总体溢价率达到6.4%，虽然略低于上年第三批次，但仍处高位。主要有三方面的原因：核心区域优质地块供应比例减少，由上一批次的以主城区域供应变为本批次星城区域为主；本批次地块竞拍门槛提高，房企需要缴纳更多保证金；叠加一季度市场需求不足，房企销售额普遍下滑，投资更趋于谨慎。

二．重启保证金制度提高门槛，次高者得政策未达效果

本批次出让地块都规定了较高限制地价和房价，针对房屋建造品质则要求定品质建造。对于竞买资金，则要求竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

本批次土地竞买采用缴纳20%的保证金才能竞买的要求，和2021年第三批次供地中才重启的“5000万元勾地保证金”政策相比，竞买门槛提高。2021年第三批次土地竞买在12月份，全国土地市场热度较低，杭州为了提高土拍热度采用了勾地制度，当市场回归理性的时候，保证金制度再次回归常态。

从成交结果来说，和上一批次达到较高限价后采用摇号政策相比，次高者得政策未达到预期效果。和上一批次达到较高限价后采用摇号的方式确定竞得人不同的是，本批次设定了土地中止价（溢价10%），以及上限价格（溢价率不高于12%），但封顶之后并非直接摇号，而是进入一次性报价环节，即房企只有一次报价机会，报价区间则锁定在起拍价的110%-112%间，在一次性报价的结果中取报价第二高为竞买人，从土拍成交结果来看，该政策未达到预期效果。

三．品牌和本土房企为拿地主力，滨江184亿获地11宗

据焦点研究院不完全统计，有20家左右房企报名地块在10宗左右，其中绿城报名宗数更是近半，建发、大家、中海和华润也参与了本批次杭州土拍竞买，其中萧政储出[2022]3号奥体地块，报名房企数量超过30家，为本批次报名房企最多的地块。

研判拿地名单可以知道，本批次拿地房企主要是品牌房企和本土房企。这和杭州新房市场的结构类似，品牌房企和本土房企的销售额位据市场前列，推盘销售去化催生了这部分企业的补仓意愿。部分房企如融创和融信等陷入流动性危机以后，热衷于高价拿地的房企在杭州市场生存困难，市场的逐步出清使得土地竞买更为缓和。出于经营安全得考虑，现阶段集中供地城市土拍新进房企较少。再加上本批次地房比设置合理，最终使得财务较为稳健的品牌房企和本土房企竞买积极。

值得注意的是，滨江集团184亿拿地11宗，涉及到杭州的6个城区。滨江集团此番积极拿地，主要得益于滨江的深耕的经营策略和稳健的财务状况。土地储备聚焦在杭州、深耕浙江，经营业绩稳步增长在2021年的拿地排行榜上稳居首位，销售金额稳居杭州前列。此外滨江集团财务结构安全稳健，三道红线均处于绿档，短债占比24%，偿债压力较小。在房地产市场总体低迷的情况下，拿地聚焦于较为容易去化的深耕区域可以使经营更为安全，同时在楼市调控出现“因区施策”的趋势下，分多个城区拿地也可以适度分散风险。

四．杭州土拍走出独立行情，新房成交火热或为主因

除杭州以外，2022年已经有12个城市排名前列批次集中供地已经结束。市场降温明显，部分城市甚至出现了较高的流拍率。流拍率较高的是天津，挂牌30宗地仅成交6宗，流拍率高达80%，紧随其后的是福州，挂牌18宗地仅成交12宗，流拍率高达33%。此外，北京、合肥、青岛、厦门、武汉、成都也都出现地块流拍。这主要和一季度房地产市场处于下行状态密切相关，全国商品房销售面积31046万平方米，下降13.8%，商品房销售额29655亿元，下降22.7%。房企对于销售信心不足，传导到土地市场，使得土地市场低位运行。

但是本批次杭州土拍则是相反情况，本批次杭州土拍仅有1宗流拍，并且23宗在一次性报价后确定竞得企业，这和杭州的新建商品住宅交易情况的火热关系较大，良好的去化预期使得房企拿地积极。3月商品住宅量价双升，3月杭州市区商品住宅供应91.7万平方米，环比上涨209%，成交面积67.4万平方米，环比增加138%，成交均价31844元/平方米，环比上涨17%，同比上涨10%。在库存方面近一年去化周期为3个月左右，总体上处于低位。