新房月报|4月“金三银四”整体成色不足,一线城市成交量稳中微升

核心结论： 

1、成交方面，2024年4月重点监测的30城新建商品住宅成交面积为963.04万㎡，环比下降18.7%，同比下降40.6%；累计来看，1-4月30城新建商品住宅成交面积为3683.36万㎡，较去年同期下降41.8%。4月新房市场恢复不佳，成交量并未延续3月的上升趋势，而且单月及累计成交的热度均不及去年。

2、供应方面，2024年4月重点监测的15城批准上市面积为631.05万㎡，环比下降11.5%，同比下降36.4%。继3月房企集中推新后，4月新房供应略显不足，供应规模止升转降，绝对量仍处于近年来的中低位水平。

3、库存方面，2024年4月监测15个城市的新房库存面积为12511.01万㎡，同环比分别小幅上涨0.6%、0.4%；4月去化周期为18个月，较上月延长0.8个月，并且去化周期刷新自2020年以来新高，目前新房市场去库存压力已然达到高点。

一、4月新房成交量环比回落，单月及累计成交同比降超40%

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月重点监测的30城新建商品住宅成交面积为963.04万㎡，环比下降18.7%，同比下降40.6%；累计来看，1-4月30城新建商品住宅成交面积为3683.36万㎡，较去年同期下降41.8%。4月新房市场恢复不佳，成交量并未延续3月的上升趋势，而且单月及累计成交的热度均不及去年。同时，当前新房市场面临交付风险、刚需向二手房转移等问题，交易成色也不及二手房。

近期成都、杭州等重点城市接连松绑住房限购，限购政策逐步松绑大势所趋，继续向市场传递积极信号；同时“以旧换新”城市阵营持续扩容，也在定向助力新房交易。预计随着宽松政策的持续发酵，成交端或将逐步呈现一定的积极效果，但短期内热度恐难赶超去年。

（注：2020年3月重点30城新建商品住宅成交面积环比为254.8%，2021年2月同比为327.29%。）

二、各等级城市单月成交“一线稳、二线及三四线降”，一线累计降幅最小

从各等级城市来看，一线城市成交可观性优于二线、三四线。其中，4月一线城市新房总体成交量维稳，单月及累计同比降幅最小。数据显示，2024年4月一线城市新建商品住宅成交面积为220.06万㎡，环比微涨0.4%，同比下降32.5%；1-4月成交面积为745.89万㎡，同比下降34.9%。从城市来看，北上广深4城新房成交量均现小幅波动，广深表现略微好于北上，环比呈现小幅上涨态势。今年以来4个一线城市政策优化频次共计约40次，放松限购和优化公积金贷款政策成为“促需求”的重要力量，预计在一线城市本身资源稳健的优势上，政策将继续发挥积极成效。

二线及三四线城市均现“跌多涨少”局面，新房成交承压。数据显示，2024年4月二线城市成交面积环比下降20.1%、同比下降43%，前4月累计同比下滑44.5%；三四线城市单月成交面积同环比分别40.6%、33.4%，累计同比下降38.4%。从城市来看，二线城市中仅南京、成都、西安环比上涨，不排除系南京买房可落户、成都全面放松限购等利好政策初现成效；福州虽短期成交持续性较显不足，单月环比回落，但单月及累计成交均好于去年。三四线城市中平顶山、莆田、岳阳环比上涨，涨幅均在10%以上。

三、4月新房供应量总体转降，一线缩水、二线持续放量

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月重点监测的15城批准上市面积为631.05万㎡，环比下降11.5%，同比下降36.4%。继3月房企集中推新后，4月新房供应略显不足，供应规模止升转降，绝对量仍处于近年来的中低位水平。

（注：2020年3月重点15城批准上市面积环比为399.6%，2021年2月同比为258.7%。）

分等级城市来看，4月一线城市供应收紧，二线城市持续放量，但一二线单月及累计供应规模均不及去年同期。数据显示，2024年4月一线城市批准上市面积环比下降38.3%，二线环比上涨12.3%；一二线单月及累计批准上市面积同比均降超30%。

从城市来看，北上广深4个一线城市推新节奏全部减缓，仅北京单月同比为正。11个二线城市中，环比延续“涨多降少”局面，其中长沙、南京加速推新，供应量环比翻倍；珠海、西安2城单月同环比及累计同比三项指标全部“飘红”；苏州、重庆、武汉继上月集中放量后，本月供应环比转跌，跌幅均超10%。

四、4月库存量高位“二连微增”，去化周期持续攀升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年4月监测15个城市的新房库存面积为12511.01万㎡，同环比分别小幅上涨0.6%、0.4%，同比时隔8个月再次转正。从去化周期来看，4月去化周期为18个月，较上月延长0.8个月，并且去化周期刷新自2020年以来新高，目前新房市场去库存压力已然达到高点。今年4·30中央政治局会议释放明确信号，消化存量房产，紧密切入当前无论是新房还是二手房市场库存高、去化慢的问题，静待针对性政策措施的陆续出台。

备注：新建商品住宅去化周期=当前新建商品住宅的库存量/近12个月月均成交量；下同。

从各城市库存量及去化周期来看，一线城市中，上海当前库存量有相对明显的上升趋势，但去化压力不大，去化周期仅7.8个月，明显小于北广深；相反，尽管近两月深圳和广州成交呈现持续性上升态势，但去库存效果并不明显，库存压力仍然较大，去化周期均超20个月。

二三线城市中，西安、合肥、重庆库存量上升主要受短期供应持续放量的影响，库存压力在同等级城市中相对不大，去化周期均低于15个月；福州去库存初现成效，库存量持续小幅下降，去化周期有缩短趋势。此外，珠海去库存压力明显，供应持续增加但成交动力不足，4月库存量较上月增加2%，去化周期高达45个月。