上海楼市:这类房子是投资“毒药”,但对刚需自住的价值却很大!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问预算300-500万，如今想投资买个能翻倍的盘，可能性还大吗？

回答：我遇到过很多提过这个问题的粉丝，我只能说几乎是不可能了。现在的上海楼市已经在爆发期，别说翻倍了。全市继续涨50%都是不存在的，为什么这么说呢？

排名前列，因为大政策会打压，第二，认房认贷没有放开。还有，如今上海的房价，如果再翻个倍，那接盘侠会直接全体撤退。300万-500万总价的房子是买不到先进配置的，所以很难实现翻倍的愿望。除非你能提前押中先进规划、或者学区。比如2010年以前买大虹桥华漕和徐泾，或者2018年公民同招、民办摇号出来买学区房。

这两种房子以前真的是没那么热的，所以要押重注买还是要有点魄力，加一点运气的。

放到现在来看，未来还能大热的板块还是有的，我认为依然是先进规划和学区突变，这两条逻辑。总之，从大面上来看，上海学区房涨完这一波，大涨基本就停滞了，剩下的只是普涨。只有少数板块有特别好机会。

所以，适当调低预期，尊重现实，才能买到正确的好房子。

房子是用来住的，不是用来炒的。

提问： 曾叔你好，我目前可支配现金约225w，有房票没贷票，只考虑在上海买房。我应该继续攒钱再买房，还是应该买个偏远一点的小户型呢？

回答：我建议是先买小的上车，否则都没有贷票了，还不如先买，然后等过2年多攒点钱卖了现在买的换大的。对于具体小区怎么选择，可以参考曾叔总结的内部资料。

提问：老师您好，新上海人，考虑在徐泾买一套小三房，总价500左右，之前也了解了中核，蟠龙，如果考虑小孩子您有什么更好的板块推荐吗，谢谢

回答：你这个预算在徐泾买中核和蟠龙都有点吃力。而且大虹桥是没有学区的，考虑学区更建议买中内环的强力学区。建议你优先考虑下大虹桥的二手房，可能能买到区域内比较好的学校。

提问：曾叔您好！关注您很久了，最近也有意向拿闲钱出来做首付买房。因此，特此请教您：总价预算450w，购房目的为投资保值、非自住，请问应该考虑从哪些角度购置房产（位置、户型、新旧房、楼层、价格等）？具体来说，1. 如果购置新房的话，可以关注最近哪些新开盘的房? （本人算了下，摇号积分挺高的，可以一试）2. 如果购置二手房的话，应该关注哪些区块、注意哪些房屋属性呢？非常感谢解答！

回答：这个预算新盘选择实在有限，基本就是市区外围一圈，优先关注西南，徐泾70多平的2房产品，其次考虑泗泾。

二手只能放弃品质，要么重租金考虑市中心品相还不错的商品一房产品，普通住宅省税，要么就重流动性买外环附近的动迁2房产品，一手交易省税。

提问：请问：上海家庭资产配置兼买房问题

现状：上海夫妻结婚2年，目前家庭两套以前爸妈帮买的2004年左右的房子，一套2房自住在普陀武宁路700万左右，一套3房徐家汇1200w左右。目前家庭收入税前120w左右，另有几百万的股票资产暂时不能套现。

需求：现考虑置换，希望能够1）满足未来家庭需求 2）房产保值3）提升居住品质（3项重要性依次递减）

几种方案求指点同时求推荐楼盘：

1）有先进公立学区的04年左右3房，如浦东陆家嘴花园

2）2500W 左右新房（优先居住品质，较好带一个学区）方法是两套换一套同时贷款贷足

3）便宜点的新房，同时再换个学区房或者留一套出租

谢谢！

回答：看了你的这些问题，我个人认为2、3的增值属性不是强，因为新房的高单价会限制未来收益的想象空间。

建议考虑第1个选项，在黄浦、老静安和浦东内环找一些带一梯队学区且有景观的二手房，这样下限是地段价值，上限是学区的增值，就比较理想了。

提问：曾叔你好，500万，纯投资，是选择三林无学区地铁商品房还是大虹桥核心区域？或者有更好的选择？

回答：这两个片区定位差不多，一个是有长三角动线优势，一个是前滩辐射区，各有特色，具体选择要根据每个人对交通通勤、居住偏好和区位认定的偏好来看了。

提问：请问曾叔，本人有瑞虹板块飘鹰楼梯3房，另有虹口四中心一套老破小挂户口。考虑到两者都非优质资产，想陆续换掉。在目前市场下，先置换飘鹰老破大还是先换老破小更好？

回答：四中心学区小户型，并且没有初中溢价，摇号风险影响不大，总价低流动性也得到保证，楼层2-5的前提之下，可以认为是较优质的资产。

而飘鹰老破大，总价高面积大的同时，又没电梯，与很多稍远一些的次新电梯楼盘形成了竞品关系，并处于弱势，建议在开年一波行情之后，优先置换这套。

提问：曾叔，请问未来的房价会降吗？

回答：楼市有一定的周期性，上涨、横盘、回调，在房住不炒的政策下，各城市的房价不会有太大的涨幅。局部一二线刚需城市，房子有限，人口不断涌入，房价只会不断上涨，受房价调控，会有一段时间的横盘，如政策放开，会出现跳涨。三四线城市会有回调，幅度不大。如果是自住+投资不用考虑太多，合适就入手，不用等待房价见底方才入手。手里有空余子弹想投资的，逢笋入。

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