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近日，招商蛇口推出的一款69平方米三居室项目，成为北京通州楼市的“现象级”产品。

这个项目便是招商蛇口的朝棠揽阅，朝棠揽阅从拿地到产品发布仅用了不到两个月。项目产品设计方案一经披露便迅速占据业内讨论焦点。项目核心亮点主要集中在两方面：一是通过创新户型规划实现空间利用率的最大化突破，二是依托全维度综合配套体系形成核心产品力。

7月20日，朝棠揽阅正式开盘，据市场信息，超过1500名购房者，摇号争夺388套首推房源。项目公布数据显示，开盘当天销售额为18.6亿元，去化接近九成。在开盘后的几天里，新地产注意到，项目售楼处仍保持较高的到访量，购房者需在门口排队等候看房。

朝棠揽阅置业顾问也表示，很多购房者都是冲着69平方米来的，目前69平方米一套都没有了，89平方米的还有两套，101平方米和124平方米还有可选房源。

配套成熟 交房略晚

朝棠揽阅项目所在地块，是近年来通州为数不多能进入到现场竞拍的地块。

4月8日，经过招商蛇口、中国金茂+东亚新华、绿城中国、中海地产等房企159轮竞价，最终，招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥地块，楼面价约3.12万元/平方米，溢价率16.28%。

这是招商蛇口在通州区的第三个项目，位于东五环至六环之间的通州区永顺镇北关板块，处于通州与朝阳交汇处。区域内交通、商业、医疗、教育等配套设施都较为完善。

教育方面，项目1公里范围内有首都师范大学附属中学通州校区，还有通州四中，北关中学等教育资源。

医疗方面，项目东北方向约600米有解放军总医院京东医疗区，3公里范围内还有北京胸科医院，首都医科大学附属北京朝阳医院等医疗配套。

商业方面，项目南侧约600米处有万达商圈，稍远些还有北投爱琴海购物公园、远洋乐堤港等。

交通方面，项目位于交通便利地段，南侧紧邻通惠河，东北方向直线距离不足200米处为正在建设中的地铁22号线永顺站，稍远区域则分布有1号线八通线的通州北苑站及6号线的物资学院路站。尽管如此，项目西北侧直线距离约300米处设有京承铁路，且项目上空恰为飞机航道，加之22号线距离较近，整体噪音影响不可避免。

由于项目地处三条地铁线路交汇地带，被定义为地铁盘。此外，地块南侧毗邻通惠河，出让文件中特别强调，要求滨水一侧采用退台式建筑布局，以形成良好的滨河景观界面。因此，“地铁盘+河景房”的双重优势成为该项目的核心卖点。

值得注意的是，朝棠揽阅的交房时间相对较晚，预计要到2028年才能完成交付。当前，项目方正集中精力解决与通惠河及高压线相关的规划问题。

此外，朝棠揽阅所在区域原本为八里桥棚户改造区域，根据最新规划，八里桥片区将重点建设市政设施、公共服务、文化场所、交通网络、教育资源、康养体系以及高品质住宅等配套，致力于打造集居住、商务服务与综合服务于一体的现代化城区，总建筑规模约为67.86万平方米。

PART TWO

69㎡小户型成引流款

在配套比较成熟的情况下，朝棠揽阅的产品更是以“小户型逆袭”的惊艳设计圈了一波粉。

在北京楼市以改善产品为主流的当下，招商蛇口另辟蹊径，打造了极具话题性的69平方米三居室户型，刷新了北京三居室的最小面积纪录，该项目也因此被誉为主城核心区最具性价比的三居产品。

从户型规划来看，朝棠揽阅共推出五个户型，具体分布为：69平方米户型55 套、86平方米户型121套、89平方米户型44套、101平方米户型132 套、124平方米户型36套。项目分为东西两区，合计规划13栋9-18层的洋房及小高层，总户数902户。

其中，69平方米户型作为项目引流产品，按当前均价估算，总价最低可控制在400万元左右，若按15%首付比例计算，仅需约60万元即可入手一套兼具通勤便利与河景资源的三居室住宅。

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具体来看，69平方米户型采用窄长两面宽设计，主卧面积约为12平方米，北向卧室约15平方米，具备拆分为两个小卧室的灵活性。客厅标配落地窗，南向设有6.8米通长阳台，北向则配有4.6平方米设备平台。整体得房率接近92%，空间利用率较高。

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通过实景样板间可以看到，86平方米、89平方米与69平方米的户型在设计风格上较为接近。值得注意的是，89平方米的户型作为边户，其客厅采用L形全落地窗设计，实现双面采光，提升居住舒适度。不过，其面积仅比86平方米户型多出3平方米，但总价却高出约40万元。

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