土拍研报 | 福州三批次集中供地公告解读

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第三批福州集中供地量价变化和政策解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年11月12日

11月9日，福州发布了第三批次集中供地出让公告，本批次出让为2021年供应规模较大的一次，包含了多种用地性质，并且推出了16宗二环周边优质宅地，出让规则方面则上调了溢价地块的备案价格，改变租赁用地供应方式，可谓是诚意满满。9月和10月福州新建商品住宅交易低位运行，叠加全国集中供地土拍趋冷的市场状况，福州本批次供地通过多种举措吸引房企参与竞拍土地，资金充裕的房企迎来更多的补仓机会。

年末密集推出土地，宅地均价创年内新高

本批次集中供地累计出让了43宗地块，累计出让面积和起始价均超过前两批次。用地性质方面，包含住宅，商业和商务，停车场等多种用地性质，住宅用地包含普通商品住宅用地，安商房用地和租赁住房用地，包含了福州主要的宅地出让类别。

具体到住宅用地方面，本批次共有33宗住宅用地出让，出让面积达到94.92万平方米，计容建筑面积为202.31万平方米，起始价为214.12亿元，这三个数值均居2021年福州三批次集中供地出让宅地首位。由于本批次优质宅地供应居多，起始楼面均价上涨到10583.57元/平方米，该数值显著高于前两批次。把集中供地之前福州的2021年宅地供应量计算在内，福州2021年涉宅用地供应总量合计达到328万平方米，福州年度宅地供应计划为360万平方米（含 租赁用地），未能完成年度宅地供应计划。

四城区供应16宗二环宅地，加大普通商品住宅供应

本批次供应地块从区域上来看，市内六区均有供应，以市内四区为主。2021年仓山区新建商品住宅供需两旺，本批次加大了仓山区的宅地供应，其出让面积，计容建筑面积和起始总价居各个行政区之首。

本批次福州四城区共推出21幅住宅用地，其中16宗位于二环线附近，区位优越，福州自然资源局把众多优质地块摆上货架 ，诚意十足。2020年二季度，在年初新冠疫情缓解之后，土地市场一片萧条，多个城市加大热门区域地块的推出力度，福州此次的做法与之类似，这样可以重振市场信心，活跃当地房地产市场。

具体到住宅类型方面，本批次减少了安商房和租赁住房地块供应比例，本批次福州6区仅供应10宗，占比为3成，上批次二者占比达到7成。针对租赁用地，将上批次的整块地部分配建租赁住宅改为本批次的整块地设置为租赁用地，此举便于房企后续开发运营和保证项目利润。剩余23宗均为纯商品住宅地块，加大了普通商品住宅的供应总量，补库存意图明显。

首推竞首付比例政策，调高备案价上浮幅度

本批次土拍针对住宅用地主要采用限地价、控房价、摇号的出让方式，购地资金必须为自有资金，出让地块溢价率设置为15%，在达到较高限价后取消竞配建环节，此外禁止马甲企业参拍，要求参拍企业具有房地产开发资质，这些主要规则和二批次集中供地出让方式类似。

值得注意的是，本批次针对2021-60和2021-61号宅地，在达到较高限价后设置了竞首期款比例（即自地块签订合同之日起10日内缴付出让价款的比例）的竞拍环节，具体来说就是在成交总价50%的基础上，每次增加总价款的5%，达到100%的比例后通过摇号确定竞得人。

这两宗地块分别位于闽江北板块和奥体板块，区位优越，周边配套成熟，紧邻地铁站。建造标准要求符合绿色建筑标准，全装修交房。本次推竞首期款比例类试点，主要目的在于提高购地门槛，让开发能力强的房企参拍，树立品质住宅的模范。但是在当前房企资金普遍紧张的市场环境下，能否顺利出让有待市场验证。

本批次针对15宗住宅地块的商品房备案均价提出了新的规定，在溢价成交的情况下，出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，较高上浮幅度不得超过4.5%。上一批次是每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定，较高上浮幅度不得超过1.5%。针对高溢价成交地块，福州本批次土拍规则给出了更多的利润空间，同时也有利于保证建造品质。

金九银十销量下滑，成交均价低位运行

焦点研究院数据显示，福州市区5区在十月新建商品住宅供应量达到26.85万平方米，环比下滑过半，成交量为26.66万平方米，连续两个月成交量在30万平方米以下。1-8月福州五区新建商品住宅均价维持在2.5万-3万元/平方米之间，10月成交均价为24785元/平方米，较上月基本不变，9月10月价格出现滑坡。福州新建商品住宅交易呈现出下滑态势，这和2021年多个全国重点城市9月和10月的销售情况类似，为了防止土地市场下滑太多，本批次加大热门区域地块的供应，并且放松出让政策就在情理之中了。

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