正确看待“开门绿”

原创 房小评 中国房评报道 2022-02-15 20:45

时光飞逝，春节假期还没休够，虎年的工作已经纷至沓来。

2月16日，国家统计局将公布1月份的CPI；前几天，大洋彼岸的美国公布1月份CPI，涨幅高达7.5%。

物价飞涨，让美联储的加息不能再停留在口头上，必须提前，而且力度也会超乎预期。

在国内一些专家的头脑里，我们的货币政策总会跟随大洋彼岸，因此如果美联储进入加息周期，中国货币政策就没理由再宽松下去。

今年1月份，社融增量高达6.17万亿元，社融存量同比增速高达10.5%，大家将这个政策解读为国内在争分夺秒地实行货币宽松，以抢在美联储进入加息周期之前，实现稳经济的货币托底。

可是1月份社融增量创纪录，房地产却仍然如陷在泥沼中的车，一点没见拉出来。

房地产是周期之母，尤其在目前我国经济结构下，关联上下游产业之多，自身在GDP中所占分量，已经无需赘言。连国家发改委领导如今也毫不讳言：“房地产是支柱产业”。

自从2021年四季度开始，房地产销售额、销售面积每个月都在同比下降，所以今年1月份的数据能否复苏，关乎整个房地产行业的信心，也关系到宏观调控的取向。

在国家统计局正式公布1月份房地产开发投资数据之前，克尔瑞和中指研究院的百强房企销售数据是可观测的先行指标。历史数据表明，百强房企销售数据和全国房地产销售数据高度吻合。

可是，根据克尔瑞和中指研究院公布的百强房企1月份销售数据，市场情况很不乐观：

克而瑞研究中心的数据显示：1月份，百强房企实现销售操盘金额5256亿元，同比降低39.6%；

中指研究院的数据显示：1月份，百强房企销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。

无论是总规模，还是均值，今年1月份的房地产销售情况都大幅下跌。

我们再选取一些头部企业来看，今年1月份：

碧桂园实现权益销售额363.6亿元，同比下降9.82%；

万科实现合同销售额356亿元，同比下降50.19%；

保利发展实现合同销售额283亿元，同比下降34.29%；

金地集团实现合同销售额149.6亿元，同比下降38.36%。

看到这里，估计大家都一致认为1月份的房地产市场很差，在读者讨论群里，甚至有读者喊出：“今年慎重碰股，坚决远离买房”。

怎么感觉当下买房反倒成了“踩雷”的做法？

实际情况是这样吗？

我们知道抄底是获得较大收益的办法，当下是房地产抄底的时机吗？

相信很多朋友心中都有疑问，接下来我们就谈谈对1月份市场表现的看法。

首先抛出观点：1月份的市场，未必如你看到的那样冷。

1

市场分化，寒冬中有暖意

从上述数据我们看到，今年1月份百强房企的销售额同比仍然在大幅度下降，叠加疫情、春节假期等特殊因素，可以预见，今年1月份的市场恐怕是近些年来，行情最差的1月份。

但是，如果从环比数据来看，上海、杭州，甚至北京等城市新房成交数据在反弹。

据上海链家研究院2月7日发布的监控数据，2022年1月份，上海市共成交新建商品房11519套，环比增长38%；成交金额799亿元，环比增长49%；成交均价61691元/平米，环比增长5%，同比增长2%。

2022年1月份，苏州新房成交6880套，环比上涨14.90%，成交量自2021年10月起连续3个月上升；新房成交均价为24254元/平米，环比上涨1.54%。

北京市场的亮眼之处在二手房市场，1月份成交二手房11789套，超过最近10年的平均水平，属于成交量较高的区间。二手房往往是新房的先行指标，卖掉二手房的人会选择买新房，北京新房市场虽然还存在有效供给不足的问题，但是接下来随着二手房市场回暖带来的置换效应发挥作用，新房市场会在2-3月份有个不错的表现。

因此，我们说1月份的房地产市场并非冰冻，“春江水暖鸭先知”，每轮房地产调整，都是从一线城市率先开始。

据金融监管部门数据，预计1月份房地产贷款新增约6000亿元，较四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。

贷款是市场复苏的有效支撑，在金融部门坚定支持房地产行业良性循环之后，随着贷款和预期向好，相信房地产市场在2、3月份会有更好的表现。

乐观点说——“仍能期待小阳春的到来”。

2

高基数效应，同比指标失真

2021年，全国房地产销售额实现了创纪录的18.19万亿元，其中大半是在上半年实现的。

因为房贷安全性较高，属于早发放早受益的贷款，商业银行都喜欢在1月份额度充裕的时候，多发贷款。一般来说，在全年发放的贷款额度中，1月份能占到30%左右，而房贷1月份发放的额度，能占到全年的40%左右。

1月份数据冲高，多是因为上一个年度银行贷款额度不够，挪到今年1月份冲量。

2021年1月份，几乎是这一轮房地产景气周期当中市场较好的时候，29个典型城市商品住宅成交面积同比增长66%，百强房企单月操盘销售额8705.3亿元，同比增长70.7%。

整个2021年上半年，浙江省代表的南方房地产市场一直保持着“开盘售罄”的景气行情。为了抑制房地产占用过多金融资源，调控部门祭出了“两个集中度”管理政策。这个政策目前没有放松，因此短期的观点是2021年1月份是最近几年房地产周期的顶点，很难超过。

总而言之，在去年高基数的效应下，今年1月份看同比数据意义不大，更应该从环比数据上看市场的边际表现。

3

供给不足，市场节奏已变

2021年是房地产集中供地实施的元年，因此今年是这个政策对市场影响显现的一年。

集中供地政策起到了立竿见影的效果，抑制了土地的溢价率，但是也改变了原来的供给节奏。

因为主要城市多采用一年三次的集中供地，带来开盘时间的集中，新盘呈现脉冲式上市，所以原来全年平缓的供给曲线被改变了，1月份并不是有效供给的“大月”。

通过上文分析，大家可以看出，如今的市场冷热不均，城市分化明显，即便在同一个城市，地段和板块分化也很明显。有充足需求的板块和区域我们视为有效区域，这样的市场供给才有效。

由于2021年的金融调控力度空前，房地产回归居住属性的势能庞大，因此一些投资型、度假型地产出现滞销，暂时难以“出坑”，但是一二线城市的有效区域却出现了有购买需求、没房子供应的问题。

北京1月份二手房，尤其是豪宅二手房成交规模的大幅度上涨就说明了这个问题。（参考阅读《豪宅业主正在制造一场“小阳春”》）

杭州是不错的市场，整个城市今年1月份共发出32张预售证，新增3647套房源供应。而2021年12月份，杭州发出61张预售证，新增10206套房源供应。与此形成鲜明对比的是，2021年1月份，杭州新房供应约8500套，整个市场新房存量约2万套，供给充分。

以杭州十区（包含临安、富阳）的商品住宅成交数据来对比看，2022年1月份，杭州商品住宅累计成交仅49.9万平米。2021年1月份，成交136万平米。成交下降的原因是供给同比下降了76.82%。

所以，从杭州的例子就可以看出，今年1月份的销售额下降是因为市场供给不足，反倒不是因为需求不足。

克而瑞研究中心的数据显示，1月份全国300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，环比降幅近九成，同比降幅也接近七成。成交总金额降至1133亿元，环比大降90%，同比也下降了75%。

受房地产行业金融紧缩和部分房企信用违约影响，房企拿地面积急剧下降，整个市场的供给趋于下降，而供给下降会带来新的供需平衡点，使得市场企稳。

所以，总结来看，当前市场并非冰冻，而是春意已现。虽然只是部分城市的市场回归，但是在一线城市复苏的引领下，全国楼市复苏也是指日可待。同时，随着市场供给减少，楼市供需的新平衡点已经不远。

准备今年买房的您，不要犹豫太久哦！