晴天霹雳,刚需心碎,重庆新房集体涨价?库存告急,创新低,房价

最近粉丝群的刚需有点慌了，很多人给我留言，说重庆房价上涨，再不买房，遇到2017-2018年的行情，全款变首付。

大家的留言，看得出非常的着急，其实投资买房无所谓，真正慌的还是刚需，特别现在有的媒体又喜欢发那种非常恐怖的标题。

网上一篇重庆楼市有146个楼盘涨价的新闻引发了粉丝在群里扩散讨论。

但真相是，146个楼盘涨价的同时，还有108个降价的楼盘。

但这里面要注意，涨价的大部分是小户型刚需盘和核心区位的楼盘，降价的大多是位置较偏僻的楼盘。

昨天植物系大V这个衰人还发截图给我，说我蹭他的热度，还厚颜无耻找我要红包，让我无言以对。

他最近太火了，我和他划清界限还来不及，上次还是这个衰人要我写他的渝奸事迹，把聊天记录发给我炫耀，他的热度全是被骂。

植物系是重庆楼市较大空军，天天发这里楼盘降价，哪里楼盘降价，然后蹭欧大热度，小川热度，难怪现在黑粉数量重庆排名前列，被抖音楼市排名前列大V怒斥为喷子，准备起诉他碰瓷。

植物系听到，马上跪地求饶。笑死我了，恶人自有恶人磨。我还是继续低调做人。

为什么要说这个八卦了，肯定是有原因的，因为植物系天天写这里跌，那里跌，但是他本人却非常看好重庆的房价上涨，他买的多，天天给我吹嘘，他要发财了，典型的表里不一，我还是坚持以楼市数据和现象去分析房价当下的趋势。回到主题，今年重庆楼市开局的确很火。

01重庆新房库存近期新低，去化周期4.7个月

我写过很多了，影响一个城市房价的关键是短期的供需关系，说通俗点，就是如果这座城市买房的人多，而新房的供应量非常小，供不应求，房价自然就涨了。

为了研究重庆的房价是不是真的要大涨了，我们首先看商品住宅的供需关系。

很多人说数据公司的数据不准，很简单，我就多选几家的数据来参考，只要趋势是一样的，就可以印证。

先给大家科普一下什么是去化周期：

去化周期也是指商品房的销售周期，“去化”在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。

公式：去化周期（月）=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量

说人话，去化周期就是反应当下新房的热度，去化周期越长，新房越不好卖，当然价格大几率下跌。

典型案例就是天津住宅的去化周期长期高于10个月，天津新区的去化周期更高，结果房价下跌。

反之去化周期越短，新房越火，越好卖，2017年，重庆新房住宅的去化周期曾经跌到过2个月，基本属于新房开盘就光，房价当然也是暴涨。

下面是克尔瑞的数据，重庆的商品房住宅的库存已经跌倒了近期新低，只有778万方，新房的去化周期已经跌到了4.7个月。

2021年后，新房的供应量减少直接导致成交面积大于供应面积，而在2020年底这个数据是相反的，当时年底新房供应量大于成交面积，供大于求，所以2020年底很多新房的价格非常优惠，特别是特价房工抵房很多都回到了2018年初甚至2017年底的价格。

大家可以看历史文章，我当时一直劝刚需在2020年底买新房是最划算的。但是很多人不信，年底不买，现在跑来问重庆什么地方房产有价值，我也是无言以对。

很多喷子会否认看到的一切，说什么数据不准，重庆新房多，空置率高，我们再看看乐居的数据，它统计的数据，从2020年新房去化周期8.6个月，较高峰涨到了9.2个月。

一路下跌，截至2月28日，重庆主城区商品房库存量为1457万方，去化周期缩短，为7.8个月。

当然乐居和克尔瑞的数据因为统计口径不一样，一个是住宅一个是商品房，所以一个是去化周期跌到4.7，一个跌到7.8，但是趋势是一样的，重庆现在新房的问题就是供应量减少，卖得还不错，去化周期一直在跌。

给大家总结一下：

重庆现在住宅的存量减少幅度很大，已经低于1000万方了，只有778万方，要知道2017年重庆楼上火的时候，库存都没有低于1000万方；

不管是克尔瑞还是乐居的数据，重庆的新房去化周期已经是1年内的较低数据了，而且降幅的趋势超过20%；

重庆最近的新房，里面还有大量偏远的新区楼盘，主城核心区的楼盘非常少了；

在重庆新房的库存结构里面，小户型的占比同样非常低，最近开盘的项目还有不少大平层和别墅。

其实对于刚需而言，较好的时机是去年年底，现在就有点恼火了，的确当下刚需买新房很难了，难免慌了。

022021年的重庆土拍

我们分析重庆新房价格走势，避不开谈土拍的情况，这里我又说的太多，先把数据给大家展示一下。

2020年的土地供应表面上看涨了，但是真相却是？我每周四的抖音直播已经说过了。

2021年2月重庆土地市场共计成交地块为6宗，其中5宗二类纯居住用地，占比为83%；4宗地块溢价成交，平均溢价率约为35.40%。6宗地块共计揽金34.806亿元，总计成交面积为443.54亩，未来可建体量为45.9517万方，平均成交楼面价约为7956元/㎡。

2月重庆的土拍很猛，但是很快出了一个新闻，就是一年三次集中供地，开始以为是传言，结果后面各大城市都开始跟进了。

2月23日、24日，青岛、郑州、天津等多地的自然资源和规划部门，陆续官宣2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

据悉，这些城市将按照住宅用地分类调控文件要求，全年分三批次，集中发布公告、集中组织出让住宅土地。

大家要注意的是，最开始的名单22个城市中重庆在名单内的，所以重庆的土拍什么时候出公告，我们只有等了。

当全新的土拍模式出现，对现有的土地拍卖肯定是巨大的冲击，但是最后结果是导致供应量上涨，还是下滑，我现在不能给你预测，相信很快就会有答案了。说完了新房，趋势已经非常明显了：之前网上传了一个重庆的集中供地文件，但是由于没有官宣，我也不敢放出来写。

新房的均价上涨的趋势确立；

重庆主城核心区供应量稀缺，新房价格会继续上升趋势。

现在这个趋势，我没有看见能够让新房价格转向的变数存在，除非出现意外的新的变数。

这个变数，我已经说过很多次了，就是天天上面说的系统性风险，这不是我能预测的。

03光说新房不谈二手房就是耍流氓

重庆的房价光看新房，这妥妥的要大涨的前兆，但是别忘记了，还有一个二手房市场的存在，俗话说的好，光说新房，不谈二手房就是耍流氓，这句话是我自己编的。

看看深圳，上海，广州，成都，房价上涨很大一部原因是二手房价格暴涨，价格倒挂，二手房比新房贵很多，二手房库存下滑导致的。

所以，要说重庆的房价走势，别看新房趋势已经确定，但是二手房可能是较大的变数。

我们重庆楼市每个月都跟踪二手房的交易人气，挂牌数据，成交数据。每个月，我都会派人去重庆各区的二手房交易大厅看人气，结合我们统计的数据来分析。

最近各区二手房交易的确有明显的复苏迹象，对比去年底，春节前人气增加了不少。

但是，远远没有达到2017年重庆楼上启动上涨时候的程度。

我们也做了跟踪二手房挂牌价一个月一次和15天成交价的文章，最近二手房挂牌价有明显的上涨的趋势，成交价也在上浮，议价空间变小，但是远远没有达到2017年的水平。

当下的重庆二手房还是处于略微恢复人气的局面，没有能够和新房的上涨产生有效关联。

所以，还需要后续观察，说重庆房价现在大涨，只是新房，二手房没有启动，这可能是滞后反应，但是也大几率是市场的自我调节，重庆二手房没有达到大涨的条件，这里面的关键还是库存，周四晚上的抖音直播我会讲。

04重庆房价一年涨多少才能赚钱？

其实你没有仔细算过，重庆的房价一年涨多少才能赚钱？后台也有粉丝对这个问题留言。

我首先给大家分析：

新房的涨价，不代表你未来卖的时候二手房一定能赚钱，因为新房价格并不能代表二手房成交价；

新房买入后，你装修的成本，在最后变成二手房卖的时候，会随着时间的越来越长，装修成本的附加会越来越低，到最后几乎没有，说人话就是，你装修花了20万，十几年后卖二手房，你的卖价不会比同小区的清水房贵多少钱，甚至还会更不好卖；

房产的持有成本是很高的，你的房贷，如果不是公积金，你一年的持有成本是会超过6；

你买新房缴纳的大修基金等费用，最后卖二手房也是要亏掉的。

看懂上面这些问题，你就知道，投资房产赚钱，单纯依靠房价上涨，其实是只有发生暴涨的行情才能赚钱，而这个赚钱的根本其实是利用了首付房贷的杠杆。

说人话就是，你本来以30万的首付买了价值100万的房子，不考虑限售，第二年房子值200万，你相当于赚了200-30-70=100万，这里面70是贷款要换的，所以，就是你投资30万，一年后赚了100万，300%的纯收益，这就是杠杆的魔力，让人痴迷。

但是当下大环境是坚持房住不炒，避免房价暴涨暴跌，然后有很长时间的限售，重庆是2年，但是如果是新房，2年交房，办下房产证，在限售2年，你要4年才能卖，对于大部分，这时候如果房价只涨30%，基本不赚钱。所以在重庆买房，还是要刚需为主，或者是买核心区位，你至少能获得一年2-3%租金收益。

对于我们分析重庆楼市的人而言，你说涨，会被骂房托，你说跌，会被骂渝奸，太难了。还好我脸皮也厚，也就是比植物系脸皮薄一点。

2021年重庆房价能否大涨，还是微涨？欢迎大家留言区讨论，如果有买房的问题，可以周四抖音直播问我，集中解答。