【朝阳亮剑⑤】德贤御府:小户型快跑!

原创 房小评中国房评报道 今天

“编者按

北京排名前列次集中供地较大赢家是朝阳区，不仅供地数量最多，项目推进速度也较快。

随着这批集中供地项目陆续入市，朝阳楼市迎来一场内卷之战，各大房企亮剑，谁更胜一筹？

请随我们【朝阳亮剑】系列文章，一一走进这些房企和项目，一探究竟。

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“卖旧换新”受阻，大户型产品滞销，中冶·德贤御府“因小得福”，正在加紧申请预售证，抢时间开盘。合生me悦和绿城沁园紧追其后，单价较德贤御府便宜1万多元，目标客户大部分重叠。德贤御府必须在竞品入市前抓紧跑货，一旦形成价差竞争，良机将失去，这个良机最长20天。

根据北京市住建委网签数据，2021年8月北京二手房网签套数为15942套，环比下降10.7%，已连续两个月下行。

二手房成交量下滑给新房市场带来的直接影响是“卖旧换新”的客户变少了，原来改善型大户型产品畅销，现在刚需型小户型产品好卖。

此前，我们率先披露了德贤御府小户型产品占比接近一半（详见【朝阳亮剑③】中冶·德贤御府放下身段）。当时，很多业内朋友表示不解——东坝和金盏这两年可是朝阳区改善型购房的主战场。

华樾国际生逢其时，在售时几乎没有竞品，来自东三环、东四环的改善居住需求，将华樾国际两期项目几乎买光。截止发稿时，有消息说华樾国际·领尚最后约200套房要进行清盘了。

德贤御府地块与华樾国际·领尚一路之隔，因后者是限竞房，双方拿地成本价差较大，销售价差也大——

德贤御府单价要比华樾国际·领尚贵8000元左右！

虽然两个项目性质不同，但是让购房者接受近1万元的单价价差，难度不小。幸运的是，此时华樾国际·领尚已经近乎清盘，德贤御府已无强邻之忧。

据悉，德贤御府已经处于蓄客待开盘状态，预计近期拿到预售证后就开盘，预计首期售价不到8万元/平米，首期开盘还会有优惠。目前70%的蓄客客户意向购买72、89和105平米的产品，另有少量117和113平米户型，朝向好的房源也被青睐。

总之，德贤御府的小户型产品受欢迎！

此前，华樾国际·领尚销售时，140平米左右的大户型产品卖得不错；如今，德贤御府开盘销售之际，市场反馈是72和89平米的小户型产品需求旺盛，这其中，除了上述市场购买需求结构变化外，还跟两个项目的产品特点、价格有直接的关系：

1、华樾国际·领尚是限竞房，价格相比德贤御府低，大户型产品套总价不高，在周边项目价差的对比下，购房者有“买大赚大”的心理。加之华樾国际·领尚开售时朝阳尚无新项目与之竞争，着实收割了朝阳东部的改善居住需求。据悉，项目受到国贸、望京、三里屯地区的大户型改善需求欢迎，很多客户准备全家搬过来住。

2、德贤御府是纯商品房，地价和房价较高，做小户型降低套总价好走量，客源同样来自国贸、望京、三里屯地区，买德贤御府的多是家里有房，在这里再买一套。

3、华樾国际·领尚70多平米的小户型产品单价较高，从性价比来说，70多平米的小户型套总价和90多平米、110多平米的户型总价差距不太大，客户多愿意选择大户型产品。

4、华樾IP一脉相承，有忠诚客户跟随购买，轮到买华樾国际·领尚时，客户多是改善居住需求为主，前面买了华樾国际小户型产品，这次跟随而来，买大户型做改善居住用。

上述4条原因叠加市场自7月份以来发生的变化，共同导致了东坝、金盏片区的购买需求变化。

在客户需求整体趋向小户型的同时，我们分析东坝、金盏片区的客群来源发现，除了东三环、东四环的刚需置业需求外，德贤御府周边的凯文、爱迪等国际学校的学生家长也是中小户型产品的主力买家。

1、为了孩子上学方便。

目前，德贤御府的临时售楼处就在凯文学校朝阳校区旁，家长们送孩子上学，经常会来售楼处看看。

一位家长反映，自己住在东四环泛海国际，每天开车送孩子上学路上堵车，让孩子坐校车冬天又得早起，还怕冻着孩子，一直想在学校附近为孩子买套房子，保姆或家人陪伴，可以让孩子免去上学路途奔波之苦。

这个区域有爱迪、凯文等多所国际学校，还有人大附朝阳分校（东坝校区）、北京中学等。其中凯文、爱迪等知名国际学校学费每年高达15-30万元，家长多住在东四环泛海国际、星河湾等地或顺义中央别墅区，每日往返交通不方便。虽然学校提供住宿，但是很多家长希望孩子上初中以前还是能在父母身边。

据了解，这些国际学校家长不缺购买力，也有购买意愿，在没有购房资格的情况下，也愿意用公司名义买房。本以为这些家长不差钱，会选择大户型的房子，但是实际调研的结果却并非如此。

2、偏好小户型产品。

这些国际学校孩子的家庭条件比较好，而金盏国际合作服务区目前各类配套条件还不成熟，家长们并不打算长住，就想买个房子给孩子上学用，等孩子毕业了就卖掉。

小户型产品总价低，容易升值，容易出手。这些家长一般会选择三居室中面积最小的，也有的干脆就要个两居室。

纯商品房没有出售年限限制，而限竞房有出售年限限制，这是这些国际学校家长们选择德贤御府的原因之一。既然是自住兼顾投资，那就选择好变现的小户型产品。

3、希望物业有更好的服务。

据悉，这些国际学校有食宿安排，但是一些家长还是希望孩子能在校外住宿，一方面是为孩子食宿安全考虑，另一方面就是想多些时间陪伴孩子。由于家长事务缠身，他们会选择派亲戚或保姆跟孩子一起住，照顾孩子起居。

也有一部分孩子家里有一定经济实力，但不足以给孩子配保姆、配司机，家长又不能过来经常陪伴孩子。于是，很多有意向在这些国际学校周边买房的家长希望物业能够提供管家式服务，比如接送孩子、有早餐、有食堂、有更好的安保……“物业费高一些没关系，”关键是要省心，可代替家长帮忙照看孩子。

很可惜，在调研这个区域时，没有听说哪家楼盘提供类似的物业服务，或者进行此类服务升级，这可能也是这些学生家长们心中较大的遗憾。

对于德贤御府来说，国际学校学生家长们的需求是个巨大利好，区域内仅有德贤御府是纯商品房，符合其自住兼投资的置业意向。

德贤御府必须抓住这次难得的市场风向“由大转小”的机会，因为紧随其后的是两个狠角色：合生me悦和绿城沁园。

这两个项目携带大量小户型产品而来，主要客户也在CBD、大望路、燕莎等地上班。这类人群偏爱地铁通达的楼盘，上述两个项目门口地铁都已开通，而德贤御府的地铁配套尚在规划中。

据悉，绿城沁园计划10月下旬开盘，如果不采取蓄客动作的话，可能10月中旬就会开盘。此外，同样是小户型为主的合生me悦近期要加推70多平米的两居，单价仅为6.3-6.7万元/平米。

尤其是绿城沁园入市后可能会对德贤御府客户带来较大冲击，其价格仅为6.5万元/平米左右，与德贤御府每平米价差超过1万元，而且是精装修交付。项目门口就是地铁7号线黄厂站，周边多个公园，所在区位豆各庄的交通和商业配套便利，房源约1657套！

留给德贤御府快速跑货的时间最多只有20天了！