上海楼市:昆山千灯,张浦,昆山城北和嘉兴油车港有投资潜力吗?

这里是成哥说房，专业的房产专家，用最专业的角度为有需要的人提供买房的较佳方案！投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”，带你成为最会买房的人！

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，今天排名前列天加入会员，想请你帮忙分析一下！

本人已婚，在上海现有一套102平的房产自住，有贷款85万未还清，手上现有25W ，想在上海周边买一套小户型投资加保值，看了昆山千灯，张浦，昆山城北，嘉兴油车港， 请问这几个地方有投资潜力吗？看下来目前千灯房价较便宜，手上资金大概能在这几个小区选一套70平左右的二手房，请问千灯现在入手合适吗？

回答：首先我们早应该看透，现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。

上海周边城市可买入城市顺序：

昆山、太仓、嘉兴、嘉善

嘉善和嘉兴都是打着高铁经济，甚至于传说中的9号线通勤。高铁不可能实现对上海通勤。即便通了9号线地铁，一样涨不起来的，因为实在太远了，就像临港一样。

长三角一体化有轻微利好，主要是嘉善房价太贵，已经透支利好。不是非常推荐嘉兴，现在已经是一轮涨幅已过。昆山的涨幅逻辑还是看上海启动，然后溢出性跟涨，但涨幅能力不如苏州。昆山投资的话，我主要看好两个板块，一个花桥，一个是主城核心区，前者是上海外溢需求，后者有学区配套。因为城西是昆山的主城区，昆山原住民是住在这里的，学区配套、商圈还有医院资源也在这里。昆山是全国最富庶的几个县之一，就算不靠上海，昆山人自己的购买力也能支撑起这样的高房价。

提问：成哥好，坐标上海，请问买张江科学城附近北蔡或孙桥05年以后的一房投资好，处于中环内，边上也都有双地铁，还是买虹桥机场外环外17号或13号地铁站旁边10年左右的两房好？小区新，边上也有商场，靠地铁站近，谢谢！

回答：你好，建议选择虹桥辐射区，那么选择大虹桥，不用担心人口，特别是流动人口。高速带动江浙沪，高铁盘活长三角，飞机辐射全国全球，基本上整个大虹桥承载的人口基数是很有想象空间的。对于大虹桥来说，定位从来不是上海的大虹桥，而是长三角的大虹桥，所以整个规划没有考量如何分流上海的人口，而是直接在这里构建一个密度特别高的交通枢纽。上海投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：成哥好，最近上海很多板块涨幅很大，为什么我现在住的小区（11号地铁附近，万科金色领域）没怎么涨？请问我们这边最近几个月会有大的涨幅吗？

回答：你好，由于疫情原因，资产价格的加速上涨已经不可避免，其实不光楼市，股市和币市皆是如此。上海的房价目前还没进展到一半，截止到目前，涨得最多是小学+初中的双学区，其次是中学学区，最后是小学学区，其他的房子虽然普涨，但是幅度不大。还没有到普涨的阶段。未来市场一定是分化的，如果政府默许，好的板块像深圳那样二三成应该有的。万科金色领域所在的嘉定非强势板块，最多大盘平均涨幅，新城还在成长中，这几年估计暂时还没有大的起色。

提问：成哥好，最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。

回答：你好，你的思路还是正确的。赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。

提问：成哥好，请问浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。

提问：成哥好，现向您提问，急需您的指教。

1）合肥市不限购的肥西县滨湖西板块下定5万，总价180万。有没有投资价值？

2）上个月嘉善投资了一套155万的房子，首付45万付掉了，但按揭没批下来。当时此楼盘去化很快，去看房时都没什么房源了。但看了成哥之前的讲解，我准备借按揭没批的理由退掉此房。这个决定是对的吧？

回答：1.合肥不一定挤得进TOP20，但毕竟是省会城市，安徽经济也有很大的发展潜力。对合肥，整体还是谨慎看好的。放眼全国，合肥并不是最优的选择。只是对生在、长在合肥的人们来说，仍然是可以接受的选择。从短期角度觉得合肥回调基本到位了。肥东县城及西侧可买，肥西距离政务区更近，区位优势强于肥东，肥西县城及邻近政务区、高新区、开发区的板块，都不错。

2.上海这一波涨幅非常强劲，上海涨完，环沪也会跟涨，花桥、昆山、嘉善，这些城市只是涨多涨少的问题，要买对而已，在这些片区的需求，也不要犹豫了。

上海投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

一线城市优先建仓，合肥这类二线城市的小仓位 等有闲钱的时候再继续加仓。

提问：成哥好，坐标天津，居住在河东区太阳城，在河北省一套房，首套贷款已用，价值110左右，月供3000，爱人名下一套100左右的，价值240左右，无贷款，我个人想法，卖掉爱人名下房产，改善一套三居室，价值320左右，再买一个小一点学区，老破小，孩子5岁了，爱人月收入8000到一万，本人不确定，但是20没问题，不知道怎么规划，合理投资，想请教一下，感谢，天津住房在太阳城，改善三居室也想在太阳城，老破小考虑河西区！

回答：你好，考虑孩子上学可以入手河西老破小挂学位。 考虑自住也可以置换本小区的3房，但是天津目前房价还处于下降通道中，现在不是入手的较佳时间，建议淘笋，有8-9折笋才考虑入手。 如果时间上比较紧张，可以考虑先抵押全款房，等楼盘回暖后再出手。

提问：成哥好，手里170万，我和老公是合肥首房首贷现在自住，投资，保值增值角度，该怎么选择。看了，滨湖，政务，经开区学区房，现在价格涨价多，不知道还怎么选择。

回答：合肥可以作为投资选筹的目标了。合肥基本面挺好的，高端制造、芯片和人工智能都不错。还有安徽省内的国企强力资源支持。现在房价大多在2万以下，房价价差不大，我觉得进取一些的，现金流充足的，现在就能抄底。

合肥我长期看好，具体投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分析。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。关注成哥，购房有疑惑，成哥为你解答，让你掌握更多精彩的房产资讯！