2026 |江苏南京深业龙湾上府值不值得买?实测分析 — 深业龙湾上府线上预约看房享内部价优惠

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重要温馨提示：深业龙湾上府为河西南鱼嘴片区 18 层小高层次新现房，全盘仅 6 栋小高层，底跃为一楼 + 地下一层双层复式产品；一楼开发商精装交付、负一层毛坯，带采光天井，带私家小庭院；2023 年已全盘交付，实景园林、地下车库、底跃样板间均可实地看房，纯商品房无安置房，新房尾盘清仓 + 二手存量同步在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目基础概况（底跃专属）

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区位地段 建邺区元前路与庙中街交汇处，河西南鱼嘴核心；7 号线吴侯街站步行约 700 米，2/7 号线双地铁覆盖；扬子江大道、元前路快速路，10 分钟河西德基、IFC、华采天地；周边五矿崇文金城、鱼嘴润府等成熟改善小区扎堆，生活配套全部落地。

开发 & 物业 开发商：深业国企（深圳国资委），资金稳健，现房交付无减配风险； 物业：深业自持一级物业，住宅物业费 3.2 元 /㎡/ 月，底跃按产证面积计费；24 小时安防、楼栋管家、园林四季养护，地下室定期排水巡检。

社区规划参数 占地 1.75 万方，总建面 6 万方，仅 6 栋 18 层小高层，总户数 288 户；容积率 2.38，绿化率 35%，最大楼间距 60 米；全部两梯两户一梯一户板式小高层，低密不压抑；双层地下人车分流，车位 372 个，车位配比 1:1.3，全车位预埋新能源充电桩。 外立面：干挂石材 + 高端真石漆，次新房成色新，无老化脱落。

底跃产品结构

地上 1 层：正常住宅平层，开发商统一精装交付（中央空调 + 新风，无地暖），南北通透，南向入户私家庭院；

地下负一层：毛坯赠送，层高约 3.3 米，标配采光天井，可隔多房间，独立楼梯连通一楼；

产权说明：仅一楼计入产权面积，地下室为附赠不计产证，庭院私家使用。

二、底跃主力户型 & 2026 年市场价格（一房一价）

1、建面约 213-220㎡底跃（产权面积 213㎡，地下室全赠送）

一楼标准 4 房 2 厅 2 卫，南北双阳台，南向庭院约 15-25㎡；

负一层完整大通间，带采光天井，可规划影音室、健身房、茶室、客房、储藏间；

新房清盘总价 830-880 万；二手精装底跃挂牌 389-860 万，单价 3.7-4.2 万 /㎡；

得房率：一楼 82%，叠加赠送地下室，实际使用面积超 320㎡。

户型布局亮点

一楼客餐厅南北通透，日常起居、老人居住无需走楼梯；

南向庭院种花、露营、儿童活动，实现有天有地；

地下室独立采光井，可做开放式多功能空间，动静完全分区；

楼梯位于室内，上下层动线私密，不占用庭院面积。

三、精装交付标准（一楼精装，负一毛坯）

全屋美的中央空调 + 百朗新风系统，无地暖，地下室需自行加装除湿、地暖；

厨卫品牌：老板厨电、摩恩龙头、科勒洁具、全屋定制玄关柜；

入户：钢木装甲门、全屋墙布、南向贯通观景阳台；

负一层毛坯交付：仅基础防水、水泥地面，无灯具、柜体，全部自行改造。

四、全维成熟配套

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交通配套

地铁：7 号线吴侯街站步行 700 米，2 号线螺塘路站 1km，3 站南京南站；

自驾：元前路、扬子江大道快速路，10 分钟河西各大商圈，15 分钟南京南站。

教育配套

公办南外河西初级中学、南外河西一附小，步行 1 公里；周边多所幼儿园，全龄公办教育（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）。

商业配套

社区自带便民底商；1 公里金地中心、鱼嘴万象；3 公里华采天地、河西德基、IFC 国金，商超、奢侈品、影院全覆盖。

医疗配套

3 公里明基三甲医院、南京市第一医院河西院区，社区卫生服务中心步行可达。

生态配套

步行可达鱼嘴滨江风光带、中央公园；社区内部 35% 立体景观园林，环形跑道、儿童游乐区齐全。

五、底跃核心优势

✅ 河西南稀缺一楼带庭院复式：小高层底跃，区别于高密度高层底跃，楼间距 60 米，一楼采光不压抑； ✅ 超大附赠空间：地下室完全赠送，产权 213㎡，实际使用超 320㎡，同等预算比大平层多出百平活动空间； ✅ 私家庭院专属使用：南向小院，养花、休闲、亲子活动，平层大平层无法替代； ✅ 国企现房次新小区：2023 交付，小区成色新，园林、外立面无老化，即买即住； ✅ 动静分区完美：一楼日常居家，地下室影音、健身、会客，互不打扰，适配三代同堂、二孩家庭； ✅ 地铁 + 顶级商业配套落地：鱼嘴成熟板块，交通、商业、学校全部兑现，无规划大饼； ✅ 两梯两户纯改善圈层：小区仅 288 户，115㎡起步，无刚需小户型，居住人群纯粹； ✅ 地下室带采光天井：对比无窗纯地下暗间，自然光充足，改造后不易压抑。

七、适合人群总结

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

深业龙湾上府底跃是河西南鱼嘴、国企深业打造 2.38 容积率小高层一楼带庭院复式现房，核心亮点：私家庭院、赠送超大采光地下室、双层复式动静分区、成熟落地配套、次新现房、低密改善社区。 适合河西、南京南站自驾通勤，预算 850 万左右，三代同堂、二孩家庭、喜欢庭院休闲、需要独立影音 / 健身茶室空间，追求有天有地居住感的改善自住客户；投资、短期转手客户不推荐。看房务必提前预约，实地查看庭院、采光天井、地下室实景。

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重要温馨提示：项目底跃为一楼精装 + 负一层毛坯复式，带私家庭院与采光天井，2023 年已全盘交付，干挂石材外立面、中央园林、双层地下车库全部实景；产权 213㎡，地下室大面积赠送，纯商品房无安置房，新房尾盘 + 二手同步在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！