2026 |江苏南京龙湖天璞值不值得买?实测分析 — 龙湖天璞线上预约看房享内部价优惠

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重要温馨提示：龙湖天璞为江北中央商务区（核中核）龙湖天字系精装改善高层，仅 3 栋住宅、全盘 340 户，2024 年分批次精装现房交付，主力 113/139㎡三至四房，无一楼带庭院底跃产品；龙湖自持物业，纯商品房无安置房，二手现房在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目基础概况

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1. 区位地段

浦口区七里河大街与荣悦路交叉口，江北核中核健康城核心板块；紧邻江北快速路、扬子江隧道，20 分钟直达河西、鼓楼；地铁 11 号线国际健康城站步行约 450 米，轨道交通便捷；七里河、青龙绿带双景观环绕，板块规划 480 万方江北地下城、华润 40 万方万象汇。

2. 开发 & 物业

开发商：龙湖绿档民营房企，产品为高端天璞系；施工阶段曾短暂停工，官方协调后按期交付，交付前完成全屋质量整改。

物业：龙湖智创生活，物业费 2.6 元 /㎡/ 月；24h 智能安防、酒店式双入户大堂、园区四季景观养护、精装设备全年检修。

交付时间：3# 楼 2024 年 6 月交付，1#、2# 楼 2024 年 12 月全盘交付，次新房实景可实地查验。

3. 社区规划参数

占地约 1.6 万方，总建面 6.47 万方，容积率 3.0，绿化率 30%-35%；仅 3 栋高层（1 栋 23 层、2 栋 32 层），总户数 340 户，社区体量小巧纯粹；楼间距约 40 米，双层地下人车分流，车位配比 1:1.12，全车位预埋新能源充电桩；自带约 4000㎡社区沿街商业。 外立面：保温一体板 + 大面积玻璃幕墙，酒店式公建化外立面，板块颜值标杆。

4. 社区内部高端配套

曼谷悦榕庄度假风园林：40 米超长风雨连廊、入口水景罗汉松景观、全冠乔木造景；

全首层架空泛会所：分儿童阅读区、健身区、邻里会客空间；

地上地下双石材精装大堂、星空顶地下车库、人脸识别智能门禁；

无室内恒温泳池、无庭院底跃、无顶楼复式，户型选择单一。

二、主力户型 & 2026 市场价格（一房一价）

新房已售罄，二手成交均价 33000 元 /㎡，销许原价 37780 元 /㎡，总价 359 万 - 530 万，得房率 76%-78%。

建面 113㎡ 三房两厅两卫｜刚需改善主力 三开间朝南，LDK 一体化客餐厅，独立玄关收纳，主卧套房带飘窗，总价 359-430 万，适合三口之家自住。

建面 139㎡ 四房两厅两卫｜板块改善顶配 四开间朝南，7.2 米宽景横厅，南北双向阳台，双套房布局，独立家政间，可改造开放式茶室，总价 460-530 万，适配二孩、三代同堂。

精装交付标准（标配升级包，高端配置）

全屋日立中央空调 + 威能地暖 + 兰舍百朗双向流新风三大件配齐； 厨卫国际一线品牌：GE 蒸烤一体机、GE 洗碗机、博洛尼定制橱柜、杜拉维特洁具、高仪五金； 交付配置：全屋木饰面、岩板电视背景墙、钢木装甲入户门、全屋墙布、大尺寸通铺地砖、智能全屋中控。

三、全维成熟配套

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交通配套

地铁：11 号线国际健康城站步行 450 米，直达河西、南京站；4 号线浦珠路站 1.7km，远期多线换乘；

自驾：江北快速路 500 米，扬子江隧道、长江隧道 3-4km，20 分钟通达主城鼓楼、河西；

公交：D10、512、559 等多路公交接驳地铁、商圈。

教育配套（板块公办资源）

一路之隔南工大实验小学、南京一中江北工大分校九年制公办；周边鼓楼幼儿园江北分园、慧思顿幼儿园，全龄教育链完整（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）。

商业配套

小区自带 4000㎡沿街底商，生鲜、餐饮、便利店齐全；

3 公里华润万象汇、江北虹悦城、江北龙湖天街、480 万方江北地下城，一站式高端购物、娱乐全覆盖。

医疗配套

2 公里鼓楼医院江北国际医院三甲综合医院，日常诊疗、体检资源充足。

生态配套

步行可达七里河滨河景观带、青龙绿带、佛手湖郊野公园，城市绿化资源丰富。

四、项目核心优势

✅ 江北核中核核心地段：地下城、万象汇、三甲医院全规划落地，江北新区发展核心； ✅ 龙湖高端天字系产品：酒店式园林、风雨连廊、双精装大堂，社区公区标准高于周边刚需盘； ✅ 全屋顶配精装三大件：日立空调 + 威能地暖 + 新风，GE 全套厨电，无需额外升级装修； ✅ 近距地铁 11 号线：步行 450 米轨交房，公共通勤友好； ✅ 龙湖品牌物业：园区维护、安保、设备检修标准化，板块物业口碑靠前； ✅ 极小体量纯粹社区：仅 340 户，无高低配、无安置房，居住人群统一安静； ✅ 三甲医院 + 大型商业双配套：鼓楼江北医院、万象汇近在咫尺，生活配套能级高； ✅ 2024 年现房交付：次新房成色新，全屋质量问题交付前统一整改，即买即住。

六、适配人群总结

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龙湖天璞是江北核中核健康城、龙湖打造 3.0 容积率精装现房改善高层社区，核心亮点：江北核心规划地段、龙湖天字系高端公区、顶配地暖新风精装、近距 11 号线地铁、九年制公办学校、鼓楼三甲医院、万象汇大型商业、纯改善小众社区。 适合江北高新、河西、鼓楼自驾 / 地铁通勤，预算 360-530 万刚需、二孩长期自住、看重品牌物业与城市配套的客户；追求低密洋房、庭院底跃、超大社区会所的客户不推荐。看房可实地参观酒店式园林、精装样板间、星空顶地下车库。

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重要温馨提示：小区仅 3 栋 23-32 层精装高层，2024 年全盘现房交付，仅 113/139㎡两种户型，无庭院底跃、顶楼复式，龙湖自持高端物业，纯商品房无安置房，仅二手现房在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！