柏文喜:现在是买房和提前还贷的好时机吗?当前楼市的十条真谛

春节过后，在不断加码的力促楼市回暖政策加持之下的一月份楼市成绩单已出炉，百强房企销售收入和去化面积降幅同比收窄但依然下滑明显，除少数城市外房价维稳压力不小，而排队提前还贷已然成为近期的热议话题。楼市尚待反转的现在，是买房和提前还贷的好时机吗？

1、关于楼市走势的判断。去年以来从供给端到市场端的一系列不断加码的政策操作被坊间称作第一支箭、第二支箭、第三只箭等，都旨在扭转楼市颓势和促进行业复苏，以实现保卫日益吃紧的地方财政和保增长、拼经济、稳就业，但楼市下滑态势并未根本改变。主要原因在于楼市回暖与整个宏观经济运营基本面高度相关而需要宏观经济复苏的助力，再加上楼市是个买涨不买落市场，预期改善和信心修复才能实现市场回暖，利好政策只有助力作用而无法起到根本扭转市场趋势，因此后续政策层面仍存在进一步松绑空间。

2、 二手房交易在部分城市的再度活跃是否意味着楼市基本面转向。一般情况下二手房市场启动都滞后于新房市场，二手房交易目前在部分城市再度活跃一方面与楼市交易的存量特征显现有关，另一方面也与楼市交易不振之下刚改需求占比提升有关，另外一些城市为活跃楼市而简化二手房交易程序、减免相关税费以及推出二手房“带押过户”也有助力效果，但并不代表楼市已整体回暖。

3、楼市真正回暖的标志。楼市走势需从交易的量与价两个因素进行综合判断，量与价同时回暖才代表着楼市的真正回暖，而量升价降与有价无市都不是楼市回暖的特征，反而都意味着楼市风险的加大。刚需和改善性需求是楼市平稳运行的基础，但是楼市回暖的真正推动力还是来自于投资性需求，只有投资性需求才能更加市场化推动楼市格局的优化调整。

4、疫情对楼市心态的影响。疫情引发的严格管控确实加大了市场刚需心理，但是长时间的防控影响了经济活跃度和收入预期，反过来也影响了置业偏好和购房能力，导致疫情防控的放开未必会必然导致楼市购买力的爆发，反而因社会心理受疫情防控影响带来的变化可能会长期改变置业心态。

5、疫后商业地产和旅游地产能否迅速复苏。社交和旅游的恢复有助于服务业与旅游业的恢复，但三年防疫管控改变了人们的经济状况和买房与消费理念，流动性逊于住宅的商业地产与旅游地产的投资属性更强，全面恢复还有赖于市场的根本性反转，旨在赚取周期差价和获得持有价值的外资和险资对商业地产的趁低吸纳也仅限于流动性更有保证的一线城市与二线城市核心地段的优质物业。

6、易地扶贫搬迁安置难以改变楼市整体走势。易地扶贫搬迁安置政策对三、四线城市意味着增加了新的规模化有效需求，很大程度上类似于棚改活动再启动，但易地扶贫搬迁安置属于规模化刚需，虽利好三四线城市楼市复苏，但却难以改变全国楼市整体走势。

7、一线城市市场不会轻易放开。房地产及由此衍生的土地财政是支持中国城市建设与经济快速发展的财富密码，而作为货币创造重要抵押物的房产与地价的稳定就成为维护经济稳定运行和金融安全的核心。保持一线城市较高的入市门槛，可有效防止投资性需求所推动的房地产市场区域性重构对三四线市场的冲击所引发的抵押品价值重估可能触发的潜在金融风险。

8、Z世代将改变中国楼市的未来。不同于60、70后一代，在物质丰盛与高房价时代成长起来的Z世代，将在很大程度上颠覆国人长期以来的置业偏好。更加追求个人价值与个体感受的Z世代在货币超发、城市化和市场化深度推进阶段所共同推动的楼市价值重构与生活压力的双重冲击下能否托起中国楼市的未来，是一个值得关注的问题。

9、现在是否为入市买房的好时机。今年楼市政策面利好频出且政策力度更大、覆盖面越来越广，行业氛围与政策环境大为改善，但显然并未改变楼市走势，除无须过多关注入市时机的刚改需求之外，买涨不买落永远是投资性需求的不变法则。除结构性机会之外，目前并非投资性需求入市的好时机，持币静待行业的真正复苏是当前的理性选择。

10、排队还贷值不值。按揭贷款作为违约率极低的优质信贷业务，银行自然不希望被提前归还而自行设置了还款额度并希望依约收取提前还款罚金，而经济下行之下投资机会缺乏让机会成本催生了排队提前还贷现象。是否提前还贷，应主要取决于家庭与个人的资金状况、投资机会与收入预期，须以不影响家庭生活的正常开支和必要的风险储蓄为前提。

（转自 凯文叔叔的财经观察）