广州楼市:广州哪个盘值得投入?5年后珠江新城能否到达15均价

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请教珠江新城推荐哪个盘？中海花城湾和嘉裕公馆比哪个值得去投入？或者还有其他推荐吗？5年后珠江新城能否到达15均价呢？

回答：你好，中海花城湾，地理位置最优，除了花城大道挨着大十字路口那一排有点吵之外，其他的都不错，架空层的设置很人性化，而且户型设计上有优势，中海的物业和管理肯定是没问题；嘉裕公馆，次新，楼间距和密度很大，而且那个大盒子商业的影响蛮大，屋顶的那一大堆空调风管影响尤其大，但产品的设计和风格，尤其深受年轻人喜欢，但个人更加喜欢花城湾，5年这两个盘达到15万，一点问题都没有。

提问：云叔好，请问可以点评一下罗马家园龙禧小区，该小区南侧至江边有何规划？LJ显示近期成交了一套240平的高层，1000w，你认为07年中层望江户型市场价大约多少合理？

回答：你好，罗马家园的龙禧这个组团，其实就是一排过，好像有4-6栋吧，全南大户型，全部是240平，全部朝南，一线江景，可以看到番禺大桥、星光大桥、以及对面的沙溪，我觉得1000万的，240平，价格还不错。

提问：云叔好，打算在广州购置首套房，主要考虑自住，投资第二，首付200-230万，房子总价600万-700万，未婚，目前在海珠工作，希望看海珠片区或者不远的房子，目前主要关注光大花园、金碧花园、雅郡花园、东湖畔， 想请问下您，请问你对这几个盘的看法，或者是有没有其他性价比更好的楼盘的推荐？

回答：你好，首套房，600-700万预算，在海珠区选择的话，尽量选择工业大道、革新路一带的次新花园社区，往东的赤岗、磨碟沙、珠江帝景、万盛围这边选择的范围也不是很多，因为总价的限制，建议你除了自己的首付预算之外，自己还要在考虑清楚楼龄要求、学位需求、地铁配套、小区大小等这些因素，这样子就会更加清晰。具体性价比更好的楼盘详见内部分享。

提问：云叔好，总价预算300万左右，天朗明居的65平米单位户型是好标的吗？

回答：你好，当然可以，65、70平的都还不错，反正是投资，租金4300-4500元\/月，尽量选N区的即可，想想看就不错，300万、小两房、金融城、地铁次新房。

提问：云叔，你好，500-600万的预算，孩子2023年上小学，喜欢品秀星樾的低层洋房（毛坯），是买它还是买市区的学位房？

回答：你好，总价500-600万的预算，肯定是要来市区的，结合你的总价预算，以及2023年这个节点，是一定要来市区的，早来市区一步，比外来市区3年房子可以多赚几百万。

提问：云叔，请问今年到明天上半年，海珠区赤岗聚德花园有没有可能会涨一些？

回答：赤岗一带虽然可以吃进琶洲的利好，但这种房子的品质实属一般，如果是我选择的话，更倾向于买潜力不错的板块里面品质还过得去的房子，后续接盘侠都为90后，多少会有点介意。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，如果看重5年内投资增值，黄埔区的几个楼盘，比如黄埔花园、中鼎君和名城、万科城市花园、金碧世纪花园、万科东城荟、万科金色悦府，可以排序一下吗？感谢

回答：你好，首先把东荟城放后面，老黄埔目前价格跟科学城差不多，意味着科学城价格有点点溢价，老黄埔带点点低洼，未来老黄埔的行情会比科学城表现得很好，潜力更大，整个老黄埔都在旧改，未来的环境也会好很多， 这几个地铁盘，买哪个都不会错，而且价格都是联动的，不可能城市花园涨了其他几个不涨，具体在于入手的笋价，只有把价格压得更低，才有更大的上涨空间。 还有一个就是价位问题，比如300左右，最适合入的就是金碧了。

提问：云叔，最近黄埔中央城有中介打电话来推介了，就在东荟城附近，你觉得这个盘怎么样？

回答：千万不要买，地铁23号线其实还没写入规划，学位的话请忽略，因为郊区新房都是挂名校头衔号称学位房，满满的溢价，实际小学成绩没出来之前谁知道到底是不是学位房？另外还有一大群村小生源跟着读，如果你是考虑自住的话，你自己喜欢就好，如果你是要投资的话，尽量回避一下。

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