奥园健康停牌16个月后复盘、股价跌超40%,奥园“断臂求生”迎复牌决战时刻

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

经过补发过往业绩及一系列的辗转腾挪后，“断臂求生”的中国奥园集团迎来旗下子公司奥园健康的复牌时刻。

截至8月2日收盘，奥园健康（3662.HK）股价为1.060港元，跌43.01%，总市值为7.70亿元，这是其停牌16个月之后，最新股价及市值状态。

汇生国际资本总裁黄立冲对搜狐财经指出：“跌是正常的，因为停牌时候的价格反映了之前停牌前的价值，现在反映的是停牌后复牌后的价值。这包含了公司这段时间的价值流失，和对现在市场形势的判断。”

按照此前出险房企花样年同样率先实现旗下物管公司彩生活复牌，奥园中国也遵循了“先易后难”的原则。

就在奥园健康复牌前两天，中国奥园（3883.HK）公告披露，占公司现有债务工具64.35%的持有人已正式签约或同意重组支持协议，境外债重组延期十天。两件喜事为深陷债务泥淖的中国奥园带来新的希望。

只是，一名债券投资者向搜狐财经透露，奥园取得美元债64.35%支持并非广义的债权人。奥园公告中文写的是“奥园现有票据”而不是“现有债务工具”。根据7月11号公告中的定义，现有票据Aoyuan Existing Notes指的是现存的美元债票据，而不是整体境外债权。

“应该先计算美元债支持量是多少，再算这部分支持者占总体债务规模的比例，算出来应该是35%左右，比较低，所以公司才会延期债务重组。”

债务重组延期为奥园债务重组蒙上一丝不确定性，但对于已经实现奥园健康复牌的出险房企来说，显然已经跨出一大步。

奥园“亲儿子”复牌时刻

作为曾经的千亿粤系房企，中国奥园集团旗下拥有中国奥园、奥园健康和奥园美谷（000615.SZ）三大上市公司，形成地产主业及非房产业双擎驱动、多产业协同共进的发展格局。

自去年以来，中国奥园通过出让资产开始自救之路，不仅将加拿大、澳洲等多处资产摆上货架，还将珠海翠微项目60%股权以5.84亿元予山东颐养健康。此外，奥园还将珠海联安村旧改项目协议转让给了华发股份。

相比于奥园美谷的困局及董事会、监事会换届的动荡不安，奥园的复牌及自救率先在奥园健康中扩出了一道“口子”。

早在2021年11月，中国奥园首次决定出售奥园健康权益。与奥园健康联合发布公告，拟将奥园健康55%的股权全部卖掉以回笼资金，缓解中国奥园面临的流动性问题，并不断寻觅买家。

这桩生意最终在今年7月完成控股权易主。南粤基金及星桥国际联合成立的投资公司南粤星桥成为奥园健康单一大股东，中国奥园将不再为奥园健康的控股股东，但继续持股24.68%，为奥园健康第二大股东。

与此同时，出售股权完成的前提条件是，买家的要求就是奥园健康尽快复牌。

今年3月，奥园健康公布独立调查委员会聘请调查公司，对公司资金往来事项及内部运营管理进行独立调查，同时聘请内部控制顾问，针对公司内部控制缺陷出具整改措施建议报告。这为奥园健康复牌再添助力。

就奥园健康生活集团来看，其成立于2000年，2019年3月在香港联交所主板上市，在发展商业运营、物业管理的同时，深耕智慧社区服务、城市生活服务等领域。

截至2022年末，奥园健康在管运营服务面积约4710万平方米，合约面积约8117.5万平方米，服务业主超300万人，商场年客流量近3亿人次，服务项目398个（含案场），覆盖全国22个省、直辖市、自治区。

有业内人士指出，奥园目前正面临债务压力，国资入主无疑是为其注入新的现金流，降低有息负债，也有利于目前业务的拓展。

此外，南粤基金入主奥园健康有一个先决要件，即需同步推进与中国奥园的旧改战略合作，这正好呼应了政策方面要求的进行城中村改造的万亿市场。复牌之后，奥园健康的经营发展或走向正轨。

“破釜沉舟式”境外重组方案横生枝节

除了奥园健康复牌之外，自救两年的奥园，迎来了境外重组最近进展及三份财报的发布，看似距离复牌只差临门一脚。

只是，这份被业内人士称作是奥园最大的诚意重组方案，却迎来了延期10天的公告。当下，对于奥园来说，境外债重组是当务之急。

奥园的表述是，奥园重组协议已经得到了超过6成以上债权持有人的正式支持，占奥园现有票据未偿还本金的64.35%。由于这次重组方案不同于传统简单的展期方案，应部分债权人要求，奥园方面决定延长债权人签署重组协议的截止日期至10天后，以便让更多债权人有足够时间进行内部审批汇报。

某位常年熟稔于债务重组的业内资深人士对搜狐财经表示，就债务重组来看，债权人多，每家想法不一样也很正常，因为奥园方案的时间太长，有些短视的债权人想尽快套现，可能会导致谈不拢。

从此前公告方案看，奥园境外重组包括部分债转股和永续债，基本导向为“本金变新债，利息变股权”。中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

与其他出险房企债务方案额外添加的是，中国奥园为债权人画了一张十年左右的“饼”：“集团开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为643亿元。现有物业开发项目于未来十年左右偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为185亿元。”

相比于融创为债权人提供可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。华夏幸福选择的方式则是，以所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选”和“幸福优选”两个平台，以之作为偿债资源与公司债权人实施债务重组。

某位业内资深人士曾对搜狐财经表示：“华夏幸福以跟债权人互熬为主，过于注重眼前利益，谈判坚苦，后期执行也累。奥园的方案本着不坑债主，把问题用更长的时间维度和股权来化解，更有诚意和战略眼光，具有可持续操作性，其实对奥园其实更有利。”

但是，看似务实的债务方案是否能得到债权人的青睐及耐心，这是一个问题。

更为重要的是，此前叠加在奥园身上业绩亏损，或许也增加了债权人的担忧。年报显示，2022年奥园股东应占溢利亏损78.43亿元，较2021年的330.75亿的亏损，亏损程度已经减弱。

“奥园可以出个部分短期还钱方案，只还本不付息。通过缩短时间，或会提高重组通过率。”亦有业内人士如此对搜狐财经表示。

事实上，自2022年4月1日起在香港联交所停牌，中国奥园已停牌近16个月。按照港交所的规定，停牌时间超过18个月将面临摘牌。

这意味着留给中国奥园复牌“大限”仅有两个月的时间，而复牌的前提是，而债务重组能否顺利。由此，当下对于奥园来说，境外债务重组是关键一役。