【昌平亮剑①】中交先进齐齐登台

原创 房小评 中国房评报道 

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编者按

延续对北京首批集中供地项目的关注，今天我们将镜头转到昌平。

昌平新入市项目不似朝阳那么多，在首批集中供地中仅有3宗地入市，其中2宗地是中交及其合作伙伴拿下。在业内，素有“到石景山买中海，到昌平买中交”之说。

这次，中交也凭借与昌平政府熟稔的关系，快速完成了报规报建，于日前联合先进推出了昌平双子星案名：奥森春晓和北清云际。

此前，中交很少亲自下场踢球，多让合作方抛头露面。先进也是如此，秉承强龙不压地头蛇的原则，合作项目中很少操盘。

这次在昌平，两家常做幕后工作的房企，不约而同走到了台前，各自操盘一个项目。这一期，让我们来关注下中交和先进在昌平的同台亮相。

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这几年，很多来自万科、融创、金茂、旭辉的职业经理人加入中交地产，让中交地产变得更加职业化、市场化，同时也走到聚光灯下。

同为中交系的房地产业务平台，中交地产要走出与绿城不同的路子。中交不仅在人事上积极求变，还积极拿地，近来已经在北京参与了8个项目，只不过之前都在幕后，大家很少会排名前列时间把这些项目和中交联系起来。

情况在今年有所不同了。中交找到一个跟他们一样对规模增长很急切的伙伴先进，并一起拿下了昌平生命科学园地块和东小口马连店地块。

这两家房企以前在北京没有独立操盘经验，这次都选择站到台前。先进在北京参与的几个项目，如金盏02地块由旭辉操盘营销，08地块融创操盘，张郭庄项目则是和首开联合操盘。

在昌平地块上，先进找到了志同道合的中交，这两家低调的企业一拍即合，决定昌平两个地块各自操盘一个。

先进负责规模更大的生命科学园地块——北清云际的营销工作；中交则负责马连店项目——奥森春晓的营销工作。

据悉，这两块地，中交都是大股东，但是马连店地块的持股比例更大。背后，中交在这两个项目与政府的沟通、报规报建、产品定位、策划等等环节都会参与。

此前中交参与的奥海明月在昌平区，中交与当地建立了比较好的政府关系。所以，这次报规的速度，比之前要快。先进内部人士也表示，双方在幕后的各个职能部门是互相拉通的。

这两个项目都在7月底完成了报规，比朝阳跑得较快的那一批地稍晚一些，但是比原先东小口的限竞房项目要快。

一位中交人士表示，实际上，以前中交没有操盘的几个合作项目，中交团队也深度参与了产品定位、设计方案和推广定价等各个环节。在最重要的产品方面，收购绿城之后，中交产品、建筑、户型、外立面、景观、案场物业等都来源于绿城的供方。

两个项目同时发布案名，在开放的城市展厅里，这两个项目的信息也可以互通，就是为了实现“1+1>2”的效果。

不过，两个项目交通距离只有6公里左右，奥森春晓预计会在9月底10月初入市，北清云际的时间不会差很多，一定程度形成了竞争关系。

房小评在一张奥森春晓释出的宣传海报上，看到了中交近来在北京参与的所有楼盘，唯独没有标上北清云际。

如何处理这种竞争关系呢？

上述中交人士表示，两个项目在定位和操盘上，对竞争问题已有考虑：

1、项目在产品定位上有差异：

奥森春晓的户型是约93-133㎡的三居四居，而北清云际是约80-120㎡的两居到四居，产品面积和总价存在一些差异。

虽然面积小一些，北清云际产品释出“宽境”概念，跟上大面宽的产品趋势。奥森春晓的产品信息暂未释放，后续房小评会继续跟进。

2、两个项目客群定位也有差异：

这两个项目的案名，都带有很强的地理指向，也透露着项目客群定位的差别。

奥森春晓的案名，可以看到去年东小口两个大卖的限竞房的影子，想借一借“奥森”的势，而“春”是中交一条成熟的产品线。

这个项目距离8号线平西府站只有400米左右，乘地铁半个小时内可以直接到达奥森公园不用换乘，比地铁站还没建好的东小口轨道交通更加方便。

平西府地铁口北侧便是公园悦府项目，北侧出站口（蓝色围挡处）正在建设地铁上盖商业综合体，规模超过5万平米。据附近居民说，未来会有万达影院等商家入驻。

等奥森春晓交付后，这个综合体应该已经开业运营了，从项目东侧步行几百米即可到达，对于生活非常便利。而地块西侧已经有成熟的商场禧乐汇在运营。

从现场来看，奥森春晓项目周边的城市界面已经比较成熟，附近商场、便利店、各类街边餐饮、地铁、快速路都有，所以面向的是对通勤、生活配套要求比较高的北部置业人群。

相比之下，北清云际的周边配套则有待“发育”。

这个项目是昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造和环境整治项目的一部分，整体位于北清路以南。西侧是地铁昌平线和铁路线，东侧是龙城花园小区。

从地铁站出来，房小评蹬着共享单车，从北到南看了一遍，蹬了2公里多，项目北侧地块距离地铁应该更近一些，约1.5公里，算是通勤可以接受的范围。

整个棚改项目已经拆干净了，除了道路、绿地待建以外，还有11宗地块，包括公建用地、教育用地、停车场、交通场站……整个都是待开发状态。整个片区的规划业态很丰富，还有项目自带2100平米的下沉商业配套，未来成长性比较好。

从现有城市配套来看，不论是地铁站还是大型商场步行都不太友好，需要开车或者单车抵达，附近的生活界面还有待提升。

这个项目的优势是产业。由于项目临近昌平线生命科学园站，可以通过昌平线与13号线的连接，辐射上地、西二旗等区域的产业人口，承接支付能力更高的海淀客户。

北清云际和奥森春晓两个项目所处地段地铁线路和配套成熟度不同，使之覆盖的客户群体有了差异。

3、昌平客户容量足以消化这两个新盘：

东小口两个限竞房的热销让开发商相信昌平的客户容量，可以支撑两个新盘连续入市，尤其是区域目前竞品基本处于尾盘或大户型的情况下。

在缺乏新盘供应的昌平区域，这两个项目应该会在北部白领群体中有不错的市场。

据上述中交人士透露，这两个项目过会时就制定了严格的销售排期和回款节点，对运营效率要求很高，会成为排名前列批集中供地中较早入市的项目。可能在8月底开放体验馆，在9月底或10月初入市。

昌平买房人可以关注起来。比较一下，哪一个对自己上班、生活更方便。