“限跌令”背后:“金九银十”接连失约,楼市“冰点”已至?

回顾2021年的楼市，如果用一个词来形容，就是：冷。

日前，国家统计局较新发布了2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

从数据上看，2021年10月，在纳入统计的70个城市中，64城房价环比下跌。其中新房下跌城市增加16个，二手房下跌城市增加12个，创下2014年以来新纪录。

为了给楼市托底，全国多地出台了“限跌令”，防止房企以价换量，自杀式打折。

当下，我们面临的房地产市场局面是什么样的？接下来要咋整？血拼哥摆事实、讲道理，先看一下10月房地产数据。

1.新房迎来了6年多以来的价格较低谷

全国新房均价方面，长期关注全国楼市的血拼哥注意到一个数据，全国新房均价出现了“止涨”的现象，这也是2015年5月份以来首次下跌。

除了价格下跌以外，新房房价环比下跌的城市数量也在进一步增多，52个城市下跌，5个城市持平，只有13个城市依然保持上涨。 

数据来源：国家统计局

从区域来看，北京、上海小幅上涨，广州、深圳小幅下跌，二三线城市下跌数量有所增加。天津环比下跌0.5%，唐山下跌0.7%，秦皇岛下跌0.8%，石家庄下跌1.1%，一波未平一波又起。

2.70城二手房超90%下跌

二手房市场方面，64个城市的二手房房价下跌，13个热点城市成交量环比下降26.9%，同比下降42.8%。其中以二手房交易为主的一线城市环比降幅较高。

数据来源：国家统计局

只有大连、海口、三亚、赣州维持上涨，一线城市二手房价格指数环比跌幅为0.4%，其中北京环比下跌0.5%，上海下跌0.4%，广州下跌0.6%，深圳下跌0.2%。

3.房企打折促销求生

今年，房企暴雷事件接连发生。为自救，房企迫切回笼资金，去负债、降杠杆，打折促销意愿较过去显著增强。

各个楼盘绞尽脑汁的开展各类活动借以引流，纷纷借势宣传，频繁开启打折促销。

如果您加了房产销售、中介的好友，一定对房产打折促销的朋友圈促销刷屏信息印象深刻，今年的优惠房源似乎尤其多。

现在无论新房还是二手房，都在降价，楼市之淡，可想而知，很多城市一夜回到解放前，直接跌回2019年。

在房价下跌，楼市成交转冷的背景下，“房住不炒”主基调固然不变，房价依然是不可触碰的底线。

为了稳房价，稳地价，稳预期，促进市场平稳健康发展。部分城市陆续出台房地产相关管控政策，“限跌令”、“限涨令”也就依次出现了。

 数据来源：格隆汇、勾股大数据

据排名前列财经记者不完全统计，截至目前，全国已经有21城发布了“限跌令”。

其中发布了“限跌令”城市包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，大多数为三四五线城市。

各城市的限跌手段虽然大同小异，有的城市是直接发行政命令，有的是约谈房企限制降价。要求房价降价不得超过10%或15%，同时明确指出打击恶意降价行为。

但是这些城市都有一些共性：

都是人口净流出，商品住宅总量去化慢，楼市下行趋势明显。

以今年排名前列个“限跌”的岳阳为例，据相关媒体统计，过去的8月份，岳阳市中心城区商品住宅共成交1083套、面积14.66万㎡，环比分别下降37.9%、33.0%，同比分别下降42.8%、34.4%。这样的困境，已经持续了三个月。

与此之时，岳阳的人口流出不断增加。据统计，岳阳市2020年七普常住人口505万人，与2010年第六次全国人口普查的547万人相比，减少42万人，减少7.75%。

岳阳流出的人口去了哪里，岳阳北有国家中心城市武汉，南有省会、新晋网红城市、娱乐之都长沙，再加上湖南省正在大力推进长株潭一体化，岳阳的人口被周围强市虹吸难以避免。

人口流出、土地供应过量，再叠加宏观调控，岳阳的房价不得不跌。

在这样冰火两重天的局面中，可能越来越多的城市会加入到限跌的群体中。毕竟新房是真的“跌不起”了！而且这类城市，基本上都是三四线城市，更是反应了不同城市间楼市的分化。

那么为什么要用行政手段管控价格呢？核心就在一个字：稳。稳地价、稳房价、稳预期，让房企慢慢回款，让银行收到钱，让购房人不至于降了几千块钱就来砸售楼处。

图片来源：张家口住建局官网

现在土拍市场环境不比从前，10月全国300城成交各类用地规划建筑面积同比下降47.64%。出让金总额环比下降38.15%，同比下降33.51%。各地土地财政受到影响，会扰乱正常的市场秩序。

同时，房企生存压力越来越大，“以价换量”的促销方式成为常态。为稳定现金流，快速回笼资金，不得不打起“价格战”。随之也破坏了房地产市场秩序，会出现恶意毁约。

出台的目的是“维稳”，而不是不让房价下跌。主要是规范一些房地产企业，为了求生以超大折扣抛售的不合理行为，保障存量市场平稳运行。

并且，房地产市场一直流行着这样一个说法：最怕房价下跌的并不是房企，而是银行，因为银行才是房企的较大债主。所以，银行肯定不希望房价大起大落。

房价要是下跌导致房子价值不断缩水，房企没有业绩无法还钱，买房人更是可能直接断供。这些烂摊子只能丢给银行，银行没有办法解决，最后还得是国家来买单。

可想而知，这样的局势下，“稳”才是较佳的选择。

当年日本为了抑制疯狂上涨的房价，选择主动刺破泡沫，日本房价跌回房地产泡沫发生前1986年水平。经济学家更是一针见血地之指出，“如果一个国家的房地产一旦崩溃，最后会丧失5到10年的经济增长。”

我们必然不会选择一条如此冒险的道路，当下最主要的是保证民生与经济增长，然后再把泡沫慢慢挤掉，只不过这可能需要一个更长的时间来化解。