首付比例提高,当下刚需怎么买房?教你400多万上车大虹桥!

最近，房贷额度告急的消息甚嚣尘上，“首付”成了当下楼市的热门话题之一。

加上最近这段时间上海二手房核验价、赠与限购、房贷三价取低等政策的相继出台，让买房变得更困难。

前不久，笔者有个朋友向我爆料，称个别开发商要求客户首付比例提高。而且银行贷款额度吃紧，本来申请300万左右的房贷结果只能批100多万！

这一操作，可以说是完全打乱了他购房者计划！本来6-8百万左右的预算，现在只能考虑买4、5百万的新房了。

像笔者朋友这类的刚需购房者，贷款不够，现在买房还有出路吗？

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三价取低后刚需怎么买房

上海的二手房，现在有七个价格：真实售价、房源核验价、挂牌价、网签价、银行评估价、涉税评估价、较低核税价。

其中涉税评估价是影响贷款的重点，贷款额度基本上就是按照涉税评估价来定的。

根据最近的市场实际交易情况来看，现在银行给的贷款价格，基本上是房产真实售价的5-7折。

示意图

例如，一套市区老破小合同价约600万，贷款价打六折，约360万。买家也只能按照360万左右的总价去申请贷款。

这带来的结果就是，买家的首付缺口高达一百多万。对于刚需客来讲，补齐这部分首付差额简直是异想天开。

三价取低后，首付不够了，想买套市区老破小也买不了了。因为二手房普遍估价会低，所以才会贷款额度不足。

贷款不够已成事实，该怎么办？

笔者建议是：降低自己买房的总预算，并且刚需买房宜早不宜迟！

从上海近几年的楼市调控政策来看，受到影响最严重的无疑是刚需。

比如，房贷利率上调对刚需来说是增加了一笔不小的买房成本。上海人才引进政策让更多购买力持续进场，应届博士、双一流高校以及一流学科的硕士、交大复旦同济华师的本科，可以直接上海落户，未来和你们抢房子的人只会越来越多！更别说还有海归留学生落户买房的，这些都是不差钱的主，刚需pk不过。

所以，现在买房还是趁早出手比较好！如果你只有300万左右的首付，本来想买800万左右的房子，现在只能从银行贷出约200万，建议你就考虑500万左右的新房。

在可控的预算范围内，要尽可能的挑选核心资产，房票用在刀刃上！

在上海，内中环的房子可谓是实实在在的城市核心资产，总价至少在1000万级以上，可单就价格这一点，刚需也只好望而却步。

那在上海，真的就没有刚需能够触及的核心资产吗？

当然有！除了内中环这些寸土寸金的地方，现在发展势头强劲，且未来能够不断进阶的大虹桥，区域价值已跃然纸上！

大虹桥实景图

毋庸置疑，大虹桥新房早已晋升上海核心资产行列！

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400多万置业大虹桥

众所周知，贡献全国四分之一GDP，集聚全国四分之一的高校、国家重点实验室、研究中心的长三角命脉，就在大虹桥！

任何有眼光的置业者，都不会想错过这里！

而作为大虹桥核心的徐泾板块，这几年更是热得发烫。

据数联天下数据显示，2020年至今（截止至2021年8月底），大虹桥徐泾板块一手房供应套数约4438套，开盘去化近乎100%的成绩，在整个外环都是属于排名前列的流量！

供不应求的趋势，首先影响的当然是价格。徐泾板块目前一二手房价格倒挂明显，一手房极具竞争力！

据链家二手房挂牌价格显示，目前徐泾板块的二手房均价约7.2万/㎡，其中一套约75㎡小户型，单价超过8.4万/㎡！小户型的价值越发凸显。

链家二手房价格地图

然而在3房户型为主流的市场上，大虹桥从去年至今供应的70㎡以下小户型仅8套，严重稀缺！

示意图

在如今首付门槛提高，购房者必须降低购房预算的情况下，如果能买到一套70几平的高品质小户型，而且是在大虹桥，特别是眼下市场的大赢家！

现在，机会来了！

在大虹桥待入市的项目中，有这么一个项目，可以说是当下刚需买房的最优解：

大虹桥徐泾全新盘

「俊灿星城」

将推建面约70-98㎡精装2-3房

预计总价较低约400多万

项目示范区实景图

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大虹桥宜居高品质社区

俊灿星城由俊发集团和灿辉国际联袂打造，预计在第四季度取证，将推建面约70-98㎡两房三房户型，预计总价较低400多万就能上车！

项目示范区实景图

项目户型层高做到了约3.15米，使得整个室内空间尤为舒展。如此层高别说是大虹桥，即便是全市范围内的都并不多见。

对于刚需购房者来说，项目建面约70㎡的2房2厅1卫户型不仅在大虹桥稀缺，很好的控制了总价，还能展现优秀的居住属性。

建面约70㎡户型参考图（仅供参考）

该户型动线分明，布局合理，2个房间都十分宽敞舒适！主卧和客厅双开间朝南，观景阳台和飘窗设计使得视野、采光和使用性俱佳。两个卧室均预留了衣橱空间，方便收纳。

这样的产品完全可以满足小夫妻的居住需求。夫妻两人居住，次卧可作为书房、休息室等灵动空间。有了孩子后，也可以成为孩子的卧室和学习天地！

项目还有建面约88和98㎡的3房可供选择！附一波样板间实景图👇

样板间实景图

项目的装标同样可圈可点，项目全部采用国内外一线精品，地暖、中央空调、新风系统、净水系统、厨房卫浴通通都有！

示意图

这样的高品质装标放眼大虹桥也是相当良心的，尤其是对各种生活的细节上的打磨，都极大的提高后期业主的生活品质！

在建筑设计上，项目建筑错落排序，超大栋距保证楼栋采光面和视野。

项目效果图

项目外立面采用三段式经典格局（石材、真石漆、铝板），让整个建筑立面透出明快简洁、但又富有朝气的建筑气质。

项目效果图

为了打造智能化社区，项目在小区场地内增加了usb、驱蚊灯。

项目效果图

在休闲区和儿童玩乐区会设置户外WIFI、天使之眼、户外可移动伞座、可视对讲系统、24小时安防系统、一键呼叫等，社区智能化设置，让业主的生活更精致前卫！

无处不在的人性化设计，于细节之处增添多重舒心享受，让生活更精致。

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超级综合体尽享完善配套

如果说买大虹桥新盘是透支对未来的兑现，那买俊灿星城享受到的是即刻拥有的当下。

俊灿星城地处于徐泾老镇，与周边一些新盘所处的大虹桥新开发片区有明显的不同！

如17号线徐盈路站附近项目，处于徐泾新开发片区，虽然项目自带shopping mall，但商业配套目前还在建中，并不能当下就兑现，现有的生活便利度有待提高。它附近的2个新盘目前沿街商业也并不丰富。所以这几个盘几乎未来几年都没法享受到相对成熟的居住环境。

俊灿星城就不同了，现有生活配套就已经比较成熟，位于目前大虹桥周边配套相对成熟的徐泾老城，徐泾政府机构也落座于此。

项目周边商业配套实景图

项目对面即是虹桥食尚天地、永业购物中心、好家福广场，另一侧则是徐泾最早的商业街京华路，前沿时尚与烟火气俱在。

项目周边配套示意图

距离俊灿星城约1.8km是一个约15万方的夏都小镇，是一个立足于别墅区的商业中心，极具异域风情，各种高端餐厅、进口超市、儿童乐园、健身房、电影院、简屋书店等均已入驻开业，填补了徐泾高端商业综合体的少有。

夏都小镇实景图

项目周边还有多家高端星级酒店环绕，社区对面是灿辉旗下已经开业的上海新虹桥希尔顿花园酒店。一旁紧挨着的是灿烂旗下另一个在建中的五星级酒店，也是希尔顿高端酒店系列！届时将拓宽徐泾的商务空间，带动新一轮的区域升值。

上海新虹桥灿辉希尔顿花园酒店实景图

此外，距离项目约5km处是上海新虹桥国际医学中心，已经初具雏形。未来，这个医学园区的服务半径将覆盖长三角。

规划图

上海新虹桥国际医学中心占地约100公顷，其中一期约42公顷，二期备用地约58公顷。未来，这里将打造成为国家神经科学中心、长三角创伤医学中心及大虹桥区域医疗中心，为华山特色学科提供服务、交融、腾飞的平台。

另外，距离项目约1km左右的上海远大健康城医大医院也即将开业！上海远大健康城是集医疗、科研、教学、预防保健等功能为一体的独立、多专科、现代化医疗健康城。项目规划建设两所特色规模医院，项目总投资约50亿元人民币。马上要开业的医大医院是一所三级非营利性医院，预计有2000张左右的床位。

上海远大健康城效果图

项目周边生活配套本身就已经这么完善了。俊灿星城自身居然还是个约55万方超级综合体，分为四期开发，涵盖了住宅、商业、办公、酒店以及配套学校和养老院。

据悉，项目自带约4.2万方的商业街区业态和约2.1万方的星级酒店。换句话说，未来业主在家门口就能享受一站式生活服务，满足日常的消费需求，非常方便！

除了这些之外，项目还从道路、幼儿园、养老院、公园绿化等公建设施进行改善，提升基础的城市界面，多方面为业主们提供高品质的生活服务。

商业综合体商办效果图

俊灿星城打造的高品质大型人居住区，坐拥虹桥徐泾成熟生活圈核心位置，或许将成为虹桥又一个值得期待的“明星项目”。

400多万上车大虹桥+稀缺小户型

+自带醇熟生活配套！

俊灿星城生活馆、样板间已开房，