【朝阳亮剑③】中冶·德贤御府放下身段

原创 房小评 中国房评报道 

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编者按

北京排名前列次集中供地较大赢家是朝阳区，不仅供地数量最多，项目推进速度也较快。

2个多月的时间，10宗朝阳区地块都已经获得了建设规划许可证。朝阳区政府有关部门高效行政审批，为北京市集中供地保驾护航。

朝阳首批集中供地项目即将入市，各大房企亮剑，谁更胜一筹？

请随我们【朝阳亮剑】系列文章，一一走进这些房企和项目，一探究竟。

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走在朝阳“合生汇”B2层，每隔几步就会遇到一个楼盘展铺，现在这里的主角是华樾国际·领尚和中冶·德贤御府。

这两个楼盘地理位置相邻，销售上存在竞争关系。在朝阳“合生汇”，这两个项目展示点相距也只有十几米。

中冶·德贤御府位于朝阳合生汇B2的展铺

但是，中冶·德贤御府的价格更高，入市时间较晚，有给邻居抬轿子的嫌疑。话虽如此，中冶并不甘心当“轿夫”，主动将城市展厅设到竞品旁边，努力化被动为主动。

一位销售人员说，很多在隔壁排不上号的小户型业主，都来光顾他们的展台了。

不论是此前华樾国际的热销，还是华樾国际·领尚的排卡现状，都说明了朝阳群众对小户型产品的需求有多强烈。

中冶·德贤御府位于朝阳合生汇B2的展铺

Part 1

抢刚需

根据中冶·德贤御府的报规文件，项目只有450套房，去掉其中10000㎡人才公租房，实际可售的商品住宅只有360套，面积在72-141㎡。

据销售人员介绍，项目72㎡左右的两居室约60套，89㎡的三居室108套，这意味着两个刚需户型的产品套数就占据项目近一半的房源。

要知道，“德贤系”在中冶置业内部一直是偏高端改善型的产品，面积基本都在100㎡以上。

这次德贤御府项目不仅很接地气地做了东西向两居，还以商品房的地块，专门设计了限竞房时代流行的89㎡三居产品。

中冶·德贤御府89㎡户型图

一般来说，纯商品房地块喜欢做大面积段产品，追求客户的纯粹性，以提高产品溢价，只有存在建面“70/90”限制的地块，才不得不以小面积段产品为主，打造89㎡三居室这种强调功能而弱化居住舒适性的产品。

中冶·德贤御府这么做的好处是，产品总价门槛低，首付200多万元也有机会上车。而按照过去这个区域新盘的经验来看，这部分小户型是不愁卖的，保证前期去化速度。

5月份拿下地块，目前售楼处已经试接待客户，下周就将正式开放，9月份样板间面世，据销售人员透露9月底可能就会开盘。

Part 2

价格贵9000元？

除了上述部分刚需户型外，中冶·德贤御府项目剩下的主要是面积100㎡以上的产品，也是目前该区域竞争比较激烈的改善户型。

据一位销售人员透露，由于项目本身房源较少，排名前列次开盘时房源基本都会放出。

中冶·德贤御府119㎡户型图

从目前公布的户型图来看，项目119㎡的四居产品设计得不错，户型方正，抓住了三面宽、餐客厨空间一体化南北通透等核心亮点。

而在更大面积的产品上，中冶·德贤御府给出的130㎡、141㎡四居都比竞品面积小一些，看来公司是在通过面积差来控制总价。

之所以这么做，是因为拿地价格较高带来的项目定价明显高于周边房价。

几位计划买房的朋友一提起中冶·德贤御府，直观印象就是8万元/平米，比隔壁高出9000元/平米。

据悉，项目刚开盘时不会直接卖出8万元/平米的价格，所以房价差不会真的有9000元那么悬殊。作为商品房这个项目没有限售期，又带有精装修，价格差也要考虑到这个客观因素。

另外，产品的精装包内容还未定，这对于最终成交价格有直接影响。

再参考一下周边二手房的数据。

根据卖房APP近期成交价格，只看有100㎡以上改善户型的小区：

奥林匹克花园一期，二手房价格普遍在6万元/平米左右，房龄接近18年；首开常青藤，二手房价格在约7.1万元/平米，房龄接近10年；恒大华府，二手房价格超过9万元/平米，房龄接近3年。

从上述价格梯度可以看出，房龄和房屋品质对于价格的支撑力度是明显不同的。现在的买房人在预算范围内，对于高品质新房更加偏爱。

中冶·德贤御府接下来能否在1万多元的房价和地价空间中，用高品质产品打动买房人，决定了其能否真的以8万元/平米的价格快速去化。

Part 3

配套仍待提升

除了品质之外，另一个需要考虑的因素是上述三个项目都位于朝阳坝河以南，属于居住氛围浓厚的区域，它们的价格有支撑。

而中冶·德贤御府在东坝北部，目前属于建设起步阶段，区域规划的红利，需要至少5-10年时间来兑现。从现场踩盘情况来看，项目道路交通比较便捷，从机场第二高速东坝大街出口，立即就能抵达中冶·德贤御府。路上，各种大货车、水泥罐车和摩托车、电瓶车飙过，尘土飞扬，很符合金盏火热开发的“人设”。

房小评

探地：德贤御府+华樾国际

视频号

用“滴滴”叫车的时候，在地图上超前显示了地铁楼梓庄桥西站这个地址，而实际上这个地铁站还没有确切的建成时间。

中冶·德贤御府周边环境

可以明确的是3号线一期预计2023年实现通车，只通到东风站，这个站点距离项目有2站地的距离。

地铁3号线站点示意图

据悉，3号线东风站以东部分暂缓实施，正在规划研究，也就是项目附近的地铁楼梓庄桥西站建设时间还未定。

中冶·德贤御府周边环境

此外，项目周边还有很多原生的林地，还未进入开发状态，整个片区的生活配套还需要依靠坝河以南的板块来支撑。

中冶·德贤御府的大面积产品要面对东坝北部较高价格与区域发展暂时处在起步阶段的矛盾。金盏片区的规划很高大上，而红利兑现需要时间。

如果想要生活方便，那么坝河以南的二手房能满足这个要求，如果想要住新房，而且对金盏高大上的未来更看好，那就要耐心等。

……

正聊着呢，那边传来华樾国际·领尚周四晚上开盘的消息。房小评约了几位要在金盏区域买房的朋友一起去看看，近期也会再去金盏片区实测规划落地的细节。

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中冶·德贤御府周边环境