现场 | 朱中一:房地产行业进入“第四阶段”

焦点财经快讯 9月16日，2021博鳌房地产论坛开幕，数百位业界精英齐聚海南，共同探讨房地产的变化与未来，思想交锋、观点论剑，搜狐焦点·焦点财经全程直击，一线报道。

在大会现场，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一针对“理性分析形势，稳健开创未来”这一话题发表讲话，他表示：我国住房制度改革与房地产发展，得益于改革开放和城镇化持续推进的时代背景。其发展的历程，参照《中国共产党简史》的时段划分，已经历了三个阶段，现正在第四阶段。

从1978年9月小平同志提出"解决住宅问题的路子能不能宽一点"起，至1992年，为排名前列阶段，即房改的起步与探索阶段，主要在一些城市开展了新建住房补贴出售和提租补贴试点并逐步推广，拉开了住房制度改革的序幕。

1992年至2002年为第二阶段，由综合改革向深化改革推进，出台了城市房地产管理法等法律法规，1998年起停止了住房实物分配，初步建立了市场供应与住房保障两个体系，建立了住房公积金制度，房地产市场开始较快发展。

2002年至2012年为第三阶段，房地产市场快速发展。同时，政府针对市场中出现的问题加大了调控，还加大了保障性住房的建设与供应。新建小区还普遍建立了物业管理制度。

2012年至今为第四阶段，坚持"房住不炒"定位，建立部门联动机制，落实城市主体责任，市场运行总体平稳，住房保障体系也在抓紧完善。

在这种情况下，尤其需要大家理性分析形势，正确理解和把握好政策，按照政策的要求、市场的需求，规划好企业的开发经营和发展之路。

在朱中一看来，全国"十四五"期间房地产的总需求量仍有三部分构成：一是城镇化持续推进产生的需求。2020年，我国常住人口的城镇化率为63.89%，户籍人口城镇化率为45.4%。随着乡村振兴战略的实施，农业转移人口的城镇化率增速将放缓。

而放宽放开户籍管理后，城镇居民向宜居宜业城市的流动、迁移量自然增加，再加上一些城市积极引进人才，这些流动、迁移人口对住房的总需量仍是很大的。

二是城镇原居民的改善性需求、新成家立业年青人的需求，三胎政策产生的需求，及城镇老旧小区改造产生的需求，数量也很大。

三是为满足人们日益增长的美好生活的需要和顺应相关产业的发展，房企还可向社区管理、物业管理、物业服务方面延伸；也可向以地产为载体的产业地产、养老地产、健康地产、文旅地产、物流地产等新业态、新模式上拓展。总之，上述三部分的累计规模仍然是很大的。

另外，今年1-8月，全国房地产开发投资、商品房销售面积、销售额已分别达到了98060亿元、114193万㎡和119047亿元，同比分别增长了10.9%、15.9%和22.8%。

朱中一说道：“要以房地产融资的"三线四档"和房贷集中度管理政策，倒逼企业增长方式从财务杠杆驱动的规模扩涨型向稳健发展的质量效益型转变。要拓宽融资渠道和合作模式，控制拿地节奏，加快销售回款，增加现金流，降低"三道红线"相关指标。”

“要加强企业经营管理，夯实企业发展基础，构建完善绿色产业链、供应链体系，推进数字技术在建造、营销、家居、服务等方面的应用，努力提高产品质量、服务质量和企业信誉，切实把企业做好做强做优，有专长的中小企业，也可结合自身特点，在某一细分业态上深耕或探索，为行业的发展和百姓的安居宜居做出贡献！”