刘兵:未来商办物业大宗交易行稳致远

　　2022年1月6日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会在北京富力万丽酒店成功举办，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过300位嘉宾出席论坛，深刻解读新时代写字楼产业园市场的变局，探索高质量发展要求下行业破局之道，共同开启中国商业地产新发展模式下的"下一个十年"。

　　中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，采取现场交流+线上直播的形式，50家权威主流媒体及地产、财经等专业媒体，对本次会议进行了直播和报道，100余万人次在线观看了年会直播。

　　戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵出席论坛“优术-大宗交易与营销创新”为主题的圆桌对话环节，并担任嘉宾主持。与论坛嘉宾共同探讨了中国商办物业大宗交易新路径与新机遇。

　　刘兵表示，商办物业在大宗交易里面的占比是较大的，2021年我们受到房住不炒、三道红线还有土地出让方面的一些调整，不管是商办写字楼的业主还是开发住宅的业主，商办物业其实是投资市场现在随着商品房住宅投资的功能弱化了之后，是一个更好的投资标的。

　　2021年也是中国公募REITs的元年，尽管现在还没有传递到商办地产的业态上面，但未来都是一定会覆盖商办物业的。2020年的大宗交易市场的额度跟2019年有很大幅的降低，2019年是历史较高。2021年我们统计这个数字，北京大宗交易是650亿以上，还有一些没有公布的数字，这个数字从额度上来讲是历史的第二高，仅次于2019年。比去年上升了26%，但还有一点，交易的宗数是52宗，比2020年增长了50%，所以交易的额度是有的，而且交易的业态，包括有可散售的公寓，有新基建和写字楼，当然是以写字楼为主，还有商场，这个市场还是很活跃的。

　　另外，除了交易业态之外，我们更关注的是交易的买家是谁。我们最初服务的是境外的私募基金，但是随着时间推移，我们现在境内的买家占到了75%，还有嘉宾提到TMT行业的扩展，需求不只是在租赁上，每个企业做大的时候，都想有一个自己的写字楼。我们在统计2021年交易分布的时候，我们看到通州和丰台丽泽都有大宗交易，我们看到有一些企业自用的量是交易很大。2021年我们统计当中，65%的交易发生在海淀区和朝阳区有现金流的项目，这个差距很大。

　　刘兵认为，关于商办物业大宗交易新路径与新机遇有以下三个感受：

　　排名前列，市场上的钱是越来越多了，但对应的个资产相对来说是有限的，我们看了很多报告，在2021年全世界各大私募基金、美元基金募集的钱是很多的，当然很小的一部分会分散到中国，但是同样的时间，咱们的保险公司、咱们的企业主、咱们的个人财富其实还有很多钱是越来越多的要投入到房地产领域。

　　第二，从需求的角度，尤其是商办物业，生活和工作空间还是要放在写字楼里面，这个需求是不变的，而且越来越多。中国的人均面积跟欧美比还是小的，国内还有很多需求的空间。

　　第三，我从一个全国的角度去看，北京的未来供应量是非常有限的，北京不像上海、深圳和广州，有大片的待开发的新增的商办供应地。2022年是北京的甲级写字楼供应量较高峰的一年，量很大，那么再往后看，就是断崖式的下降，再看三年周期看，该供应的都供应完了之后，就没有供应量了，那时候这个市场又是翻天覆地的变化，所以我对大宗交易是充满了信心，因为我看到这个行业在伦敦市场、纽约市场我们的同行他们的日子比我们过得好得多得多。相信2022年随着中国疫情的好转和经济的复苏，未来的商办物业大宗交易市场行稳致远，应该整体会越来越平稳。