北京楼市,这次变了......

纵观房地产市场，今年仍处于整体降温的状态，一些城市土地市场也趋冷。

不过，相较于其他城市土拍出现流拍的现象，北京今年三批次集中拍地整体表现稳定。

1.北京楼市还“热”吗？

就在昨天，北京今年第三批集中供地结束挂牌，出让18宗涉宅用地，土地总面积约74.8万平方米，总建面147.5万平方米。

其中，10宗地底价成交，8宗地遭到“疯抢”。

这也反映出北京楼市的先行趋势，据北京链家研究院分析师岳微分析道：

北京楼市的整体表现呈现出：总量稳健，区域分化的趋势。

（1）土地供应总量维持稳定。

2022年北京集中供地调整为四批次后，首批成交17宗、二批成交14宗后，本轮（三批）成交18宗，每轮次规划地上建筑物面积保持在150万平方米左右，成交金额在500亿元左右。

土拍的供应体量维持了总体均衡，供给节奏分布更为合理。

（2）土地溢价提升价差扩大。

在土地价格方面，经营楼面价稳定，受热门地块比例提升影响，本轮溢价率达到6%，持续修复；

(3）供地结构凸显职住平衡。

而在本轮供给中，超六成地块位于“三城一区”及产业园周边，超七成地块位于现状和近期建设的轨道交通沿线。

这就做到了在维持五至六环为主力供应区域的局面下，直面购房者通勤通达性的购房需求，与年初供地计划中提出的“职住平衡”目标保持一致。

(4）区域分化加剧冷热不均。区域市场成交情况分化显著、冷热不均。

具体来看，朝阳作为集中供地以来少有连续五批均有供应的区域，当前区域市场存量较大、同质化产品竞争激烈、去化速度有所放缓，本轮土拍暂缓供应，有助于市场消化前期库存。

海淀则是限竞房时期主力供应区域，已连续三次无地块入市，转变为稀缺供应区域，此次土拍一举推出永丰3宗地块，单区供应体量占全市供应20%，预计可提供超2000套房源，均为有效供应以满足北部居住需求。

三宗地作为本轮最热门地块，最终，中海竞得0013地块及0015、0016地块；0018、0019地块需配建且自持超两万平方米商办综合体，在竞地价环节由海开竞得。

而丰台成为了此次的供地大户，供应宗数最多。单区供应体量占全市20%以上，地块位置较为核心，市场认可度较高。

其中，造甲村地块进入竞现房销售面积环节，由首开竞得；槐房村和新宫村旧村改造地块竞到地价上限，由建发竞得；大红门0004地块由中海在竞地价环节竞得；大红门0008地块由金茂在竞地价环节竞得。

而昌平受北部产业及购买力外溢影响，为平原新城中少有一个出让地块溢价成交的区域，获得较高市场热度，地块最终由建发竞得。

石景山五里坨地块由中交投资以底价竞得；大兴西红门地块由华润、中铁、兴创联合体以底价竞得；顺义新城地块由龙湖、天竺房地产联合体以底价竞得；亦庄及密云两区3宗土地由本区开发企业底价竞得。

整体来看，副中心、平原新城与生态涵养区新城集中供地以来供给总量稳定，节奏较为平稳，但由于各区具体情况差异，土拍结果显著分化。

市场的显著特点还呈现出：建设标准趋向市场，竞拍规则更简化的趋势。

为什么这么说呢？

从以往供地中，超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，此次土拍仅开发区1宗地块仍需执行“70/90”限制规则，其余地块均不再将其作为刚性约束。

此次土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，释放更加积极的信号，支持改善住宅需求释放。

并且，针对当前新房交付问题，现房销售比例要求进一步扩大，本轮土拍近七成地块设置“竞现房销售面积”环节，最终3宗地进入竞现房面积环节，从源头上落实“保交楼、保民生、保稳定”。

这次，促进市场良性竞争稳稳的了。

2.房企还有钱吗？

然后，咱们再聊聊这次土拍中房企的表现。

此次土拍仍以国、央企为主，底价地块偏好联合，优质地块全部独立，区域深耕联动发展成为主要趋势。

报名的民营企业仅龙湖、润泽、绿城三家参与报名，其中仅有龙湖竞得顺义新城1宗地块。

其中，中海竞得海淀永丰2宗地块紧邻其去年二批拿地后打造的中海滙德里项目，该项目为2022年六个单盘销售超50亿元项目之一，市场成交均价在8.3万元/平方米，此次2宗地块指导价较去年上涨2000元/平方米。

继石景山后，中海在永丰连落三子、竞争进入现房销售环节等行为均表现出其长周期、与区域共同发展的开发的意愿，预计将打造更为优质的改善住宅产品。

此外，中海竞得的丰台大红门地块，距离大兴区旧宫镇中海兴叁號院项目较近，且地块定位相似，两区并联、双向促销。

同样，在海淀上地板块成功打造“日光神盘”圆明天颂的海开控股，在海淀北部仍保持较强开发意愿，3宗地块均积极参拍，最终竞得0018/0019地块。

作为深度参与北京发展建设的首开来说，从参股地主逐步向设计操盘转型，也表现出区域落子、联动开发的趋势。

而在昌平北部打造建发珺和府的建发，亦在此次土拍中斩获昌平北部少有一宗地块。

此次整体看本批次土拍举牌积极的还是过去的老面孔。市场的不景气仍影响很大，很多房企出手谨慎，整体竞争较平缓。

3.北京楼市，能引导救市的节奏吗？

不过，在众多声音唱衰楼市的情况下，建议大家还是秉持一个乐观的态度。

由北京为代表的一线城市的显著楼市特点——购买需求及意愿一直在，只等一个“好消息”，它来我买，它走我等。

从全国范围来看，今年的“大救市”中各城市间的分化进一步加剧了——尤其是触底过后，大家反弹的动力效能是不一样的。

而这次土拍透露出的趋势就是，北京各个区域间的分化是避免不了的，价值潜力早已分化。

不过，北京的基本面没有变，安全且优质的资产属性也没有变。

北京的大趋势是：可以买、值得买、放心买、但要尽快买，并不是“危言耸听”，也不是“营造气氛”，而是因为底部支撑越坚实，触底过后的反弹动能就会越大。