上海二轮土拍:拿地仍要拼运气

作者 | 耿宸斐

出品 | 焦点财经

10月13日，历时3天的上海第二批集中供地画上句号。三天，上海共出让20宗商品住宅用地，总成交额为480.57亿元，其中，11宗地底价成交，9宗地溢价成交，较高溢价率达9.85%，较高楼面价为68060元/㎡。

10月11日，上海21幅动迁安置房、保障性租赁住房等保障性住房地块集中成交，总成交金额57.8亿元。另有2幅城中村地块由上海顾华房地产开发有限公司（大华集团）竞得，均为底价成交，总成交额约13.07亿。

10月12日，上海成功出让9幅地块，总出让面积为36.52万平，总成交价228.56亿元。最后一天，上海再出让地块9宗，总成交面积72.36万平，成交额为238.93亿元。

上海土拍转冷

国庆假期后排名前列天，上海便发布公告称，因地块规划调整优化，将第二批集中供地的7宗地块终止出让，上海二轮集中供地的涉宅用地仅剩18宗。终止出让的地块均位于远郊，包括3宗商住、商办地块以及4幅纯宅地。

10月9日，上海再发公告，自贸区临港新片区PDC1-0103单元A01-02地块等18宗地由于竞买人数均小于上限，因此都采取挂牌方式出让。

在上海首轮土拍中，有超过40家房企参与，拿地的房企中，不仅有耳熟能详的头部房企，更有中小房企的身影。最终，56宗地块成功出让，揽金856.97亿。其中包含商品住宅地块31幅，另有17幅动迁安置房地块以及8幅租赁住房地块。

相较于6月份上海首轮集中供地的热度，此次上海土拍的热度不再。和之前相比，此次的成交总额和出让土地数量都遭遇腰斩，房企报名的热情也锐减。其中，挂出的27宗宅地，有超半数地块以底价成交，且拿地房企多为上海本土的城投以及本土深耕房企。

业内人士表示，市场遇冷受房企投资趋谨慎、土拍门槛提高、行业基本面下行等因素的影响。

数据来源：搜狐焦点上海站

依然要拼运气

上海土拍规则也继续创新，此次上海的集中供地引入新规则——“随机值”。

当竞价进入一次书面报价阶段，当有竞买人报价相同时，将会触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面较高报价的任一万位整数“随机值”，随机数会被纳入后续平均价的计算，而出价最接近平均值的房企能够获得地块。

“随机值”规则让土拍结果的不可预测性进一步增加。

12日的土拍中，奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的竞拍中，有中建八局、中铁、中环投资、上海城开、中华企业、上海奉发共6家房企参与报价，其中两家房企报价相同，首度触发“随机值”。

最终，在一次书面报价中出价较高的中铁成为“运气王”，拿下该宗地，最终成交价为14.48亿元，溢价率9.5%。

13日的土拍中，闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块再度触发随机值，最终，仁恒越秀联合体以46.21亿价格竞得地块，成交楼板价39495元/㎡，溢价率9.02%。

在今年上海首轮集中供地中，上海土拍对土地出让规则进行了调整，设置起始价、中止价和较高报价。超过中止价也不是由较高报价者竞得地块，而是由更接近整体报价平均值水平者竞得。

运气在上海的两次土拍中都显得尤为重要。