事关万千购房者,必看!关于《民法典》最全解析

2021年，《民法典》正式实施！超人帮你们总结了一下，有关于房地产的内容有大致有15条。

其中有5条跟我们的日常生活息息相关，从实际出发，只讲干货内容，则是超人的一贯作风。

我们先来看看全部内容，再来看看哪5条对我们影响较大。

影响较大的四项条文

1：房产不解除抵押，可以直接过户

这点是区分专不专业最重要的标准，很多人都喜欢扛起半截就跑，或者说曲解字面的意思。

原文是这样：

（图片来源于搜狐）

这里的重点应该放在后面：当事人另有约定的，按照约定执行，而不是在前面。

这里的抵押分为两种：

单一关系的抵押：最典型的就是带着未还完银行的贷款，但这个事情其实内在复杂的多就比如：

A在2014年向工商银行申请了一笔房贷，8折利率，现在剩余40万的尾款未结清，要出售。

B打算购买A的房子，找平安银行申请了 80万的银行贷款，现行基准利率（5.25%）。

请问要怎么去过户，带着其中8折利率40万的抵押去直接过户么？

规定可以过户，跟实际去过户根本就是两码事。

就跟国家明文规定，加班有加班费，跟现实中一大堆996的打工人其实也没太大的关系。

多重抵押的关系：除了欠银行的钱以外，还有着其他的抵押，查封等。

本条文的意思超人更愿意理解成：有着抵押的房子，从原先的不能交易，变成只要双方同意，就可以交易。

这点是保护了一些因为购房经验不足而买到了查封房，抵押房的人。

但可以交易并不代表着就真的可以去过户到你名下， 还需要抵押权人的同意（银行，第三方债权人）。

这才是该条文的重点！

2：买房找中介不能跳单，要付报酬

解析：跳单是指你在A中介看到的房源，但后期因为种种原因，而没有在A处成交该套房源，（私人找到了B中介，找到了业主等）。

而跳单的原因，最主要就是中介费：重庆的行规是2%，但如果是北，上，广，深的房子，中介费都不少了，一套下来大几十万的都有。

在重庆，这一点其实一直存在，你跟随各大中介去看房，最后所签订的看房确认书里面就有过关于这一点的明确表示，但大多属于各大中介公司的个人行为。

而《民法典》的条文，则真正的将此事上升到了法律的角度。

但需要值得一提的是：法律也不外乎人情，中介也不能拿着这一条法律来大做文章，我相信在交易的过程中，如果出现了任何的问题（房源出了问题，欺瞒客户，服务态度不好等），客户也会有着自身的判断。

要给中介费这是行规，要尊重中介小哥的劳动成果；但能不能收足，这还需要看各大中介的专业素质了。

3：小区共有部分的收益，归业主享有

其实，最为明确的表述在于：小区共有部分所产生的全部收益，在扣除合理的成本之后，归全体业主所有。

解析：现在越来越多的广告，宣传等走进了小区：比如电梯广告，停车场广告，各类推销公司租赁小区场地（宽带，纯净水等），这部分的广告费，在扣除了成本之后，是属于全体业主所有。

虽然有法律的明文规定，但在实际中难就难在取证这一块，口说无凭，更别说许多小区现在都还没有成立业委会，或者物业跟业委会之间互相“无间道”的情况。

但好在，现在有法可依，物业也不能像以前一样，为所欲为！

4：婚前父母买房，属于个人财产

解析：这点其实在现行的法律体系中，主要难在“界定”这一块：

父母婚前全款买房，登记在一方名下，这个属于婚前财产，离婚时不允分配，没毛病。

难就难在父母出首付，房子登记在一方的名下，离婚时该怎么去分配，这点争议颇大。

现在房价越来越高，父母出首付，子女还月供的情况越来越普遍，按照现在的法律规定：

单方父母出首付，登记在一方名下，如果没有书面证据，一般认定成赠与，属于单方的个人财产，离婚时首付部分部分属于单方。

而婚后共同还贷的部分，会被认定成共同财产，离婚时按照一定比例分割。

离婚是一件大事，不但牵扯到感情破裂，还有财产的分割，所以现在离婚有了30天的“冷静期”。

5：居住权

其实我们在之前的一篇文章里面，就详细的解释了居住权，这里就不额外重复（详情请点击-最全解析！关于居住权，你必须要了解的几点）。

其他的条文规定

1：房屋产70年产权，届满自动续期

解析：这点其实早有说法，只是现在正式体现在法律条文上，但在实际的生活中，主要还存在着以下的问题、以重庆来举例：

重庆住宅绝大部分产权年限为50年，而今市面上还没有即将年满或者超过50年的住宅，哪怕是被大家成为老破大的“加州花园”距今也不足30年的房龄。

问题在于：即使产权可以续期，到时候50年房龄的房子是否还具备任何居住的可能性？比如到了2050年，加州花园可以续期，到时候找谁去续期（业主是否还健在，），续期了还有没有居住的意义（使用寿命，安全隐患等）等问题，都是需要后期去完善的。

2：重新界定遗产继承人的范围和标准

原来的遗产是“顺位继承”的标准，如下图：

（图片来源于百度）

而现在社会越来越发达，丁克家庭也越来越多，另外，各地的民俗风情都有所不同，因此民法典将：侄儿侄女，出嫁的女人，未出生的胎儿都列入了遗产继承人的名单。

另外城市户口的子女，也可以继承农村父母的房子，不尽孝者少分或者不分；这点也是从现实国情出发，值得赞一个。

3：未成年人的财产问题

这里的孩子，更加准确的理解是：未成年人

房子登记在未成年人的名下，是可行的：如果按揭购买，则房产证上需要添加监护人的名字，（未成年人无能力偿还债务）；如果全款购买，则未成年人可以单独上证。

但监护人是否有权利处理被监护人的资产，这点一直有点商议。

监护权无权去处理被监护人的资产，这点一直是毫无争议的，但在某种情况下，也可以去处理。

比如为了未成年的权利，健康等;

为了该孩子治病，可以处理。

为了小孩留学读书，教育，职业技能培训等，可以处理；

只要你能够证明，处理资产是为了监护人的切身利益，且全部收益都将用于监护人身上，则可以处理。

如果是为了被监护人的利益，而去处理监护人的资产，则是违法的。

写在最后的话

这次民法典有关房产部分的解析，到这里就结束，但其实想要说的话，还远远不止这些。

原来需要《物权法》，《合同法》，《婚姻法》等相互引证的案例，现在只需要一部《民法典》就可以解决，大大的降低了执法的难度，提高了效率。

但这次的《民法典》更像是一个大纲，具体的实施标准和细则，还应当依据各个城市的具体情况来具体对待。

从现实出发，与时俱进，则是《民法典》房产部分最让人眼前一亮的东西。

声明

1、本篇文章仅代表作者个人观点，不代表任何官方立场；

2、转载本号原创文章，请务必标注清楚文章来源（转载自：重庆地产news）；

3、对于未经本号授权的转载等行为，本号将采取法律途径维护合法权益；

4、文中所涉内容和图片如有事实错误或涉嫌侵权的，请告知我们，我们将核实后处理。