先进级房企销售TOP30:冲刺折戟,27家房企同比降幅28%

报告期：2021年11月1日至11月30日

出品时间：2021年12月23日

研究员：张冉

“中国上市房企焦点指数（Focus30）”释义：

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“先进级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

榜单解读

一、整体调控紧中趋稳，资金周转压力应警惕

11月，房地产市场整体调控政策呈现“紧中趋稳”的特点。中央层面，一方面，11月19日，央行在2021年第三季度中国货币政策执行报告中明确表示，下一阶段将“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度”。另一方面，11月24日国务院副总理刘鹤在人民日报发文中强调要坚持“房住不炒”的同时，提出要“因城施策、分类指导，着力稳地价、稳房价、稳预期，落实好房地产市场长效机制，顺应居民高品质住房需求，更好解决居民住房问题，促进房地产行业平稳健康发展和良性循环”。

在中央释放房地产市场维稳信号下，地方层面继续“因城施策”的调控方向。从政策实施方向来看，紧缩性调控主要集中在房企资金监管和房地产市场秩序整治两个方面，包括广州、漳州和绵阳持续完善预售资金监管制度、西宁严禁炒作学区房、天津和厦门开展整治规范房地产市场秩序专项行动。宽松性调控主要集中在人口引进方面，包括上海决定开放第二批2021年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业落户受理工作、长沙发布自贸实验区人才新政24条、河南发布高层次人才郑州购房公积金新规。

从土地市场来看，目前第三轮土拍房企积极性不高。11月共有无锡、苏州、南京、深圳、合肥、上海6个城市完成第三轮集中供地，6个城市均为房企热衷布局的重点城市，但从实际拿地企业名单中可以看到，多为本地国企，民营房企拿地较少，尽管在第三批次土拍中规则放松，市场利好不断，多数地块仍以底价成交，房企拿地态度较为冷淡。

从房企角度来看，银行贷款方面近期住房贷款审批放款速度加快，利率稳中有降和降准叠加，对购房需求释放有利好作用。但房企层面，开发贷款审批依然从严从紧，无法从降准中直接受益，加之一些城市预售资金监管力度持续加大，房贷放款也无法直接惠及房企。债券融资方面，尽管目前银行间市场允许房企发债融资，但这种便利更加倾向国资房企。因此，从整体情况来看目前房企融资情况并未实质性改善，未来资金周转压力仍将不断加剧。

二、环比增长房企占比降至四成，头部增长乏力腰部加速赶上

销售后续反弹乏力，环比增长房企占比降至四成。据焦点研究院统计数据显示，11月先进级上市房企销售额共计5499.6亿元，较上月入榜企业的总额环比下降7.2%；销售面积共计3835.1万平方米，环比下降10.5%。30家上榜企业中，13家销售额环比增长，较10月减少9家，占比也从73.3%降至43.3%，增幅均值为13.1%，其中招商蛇口（001979.SZ）环比增幅较高达52.9%；16家销售额环比下降房企降幅均值为16.1%。目前销售回款是房企获得现金流的重要手段，10月销售额普遍环比回升的现象缓解了部分到期债务压力，但目前来看市场信心不足导致销售回弹乏力，销售额在11月又进入下降通道。

头部房企增长乏力，腰部企业加速追赶。11月30家上榜的先进级上市房企中，23家销售额超百亿，较10月减少3家。碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）和融创中国（01918.HK）分列排名前列至四位，销售规模均高于300亿，先进后面房企近百亿，4家总销售额占30家总销售额的比例为30.6%，较10月下降2.9个百分点。从4家头部房企占30家总销售额比例变化可以看出，头部房企增长出现乏力，4家环比增速均值为-14.8%，而部分腰部企业在加速追赶，招商蛇口（001979.SZ）环比增速高达52.9%，绿城集团（03900.HK）为20.1%，越秀地产（00123.HK）和时代中国（01233.HK）环比增速均在20%以上。

三、27家同比降幅扩大至28.9%，“以价换量”仍是重要去化手段

年底冲刺模式“折戟”，企业销售额平均下降28.9%。11月30家上榜的先进级上市房企均披露出销售额同比数据，整体来看10月的短暂反弹未能形成连续，市场信心的缺失导致销售增长乏力，27家企业同比下滑，降幅均值达到28.9%，较10月扩大近一倍，其中13家同比降幅超过30%，6家超40%。房企融资端持续紧缩的背景下，销售继续降速导致经营现金流不足会让企业面临更大的经营风险：11月11日，因销售表现及融资能力弱化标普下调雅居乐评级至“BB-”，展望负面；11月22日，穆迪将奥园的公司家族评级从“B2”下调至“Caa2”，穆迪提出鉴于经营环境有所影响，预计合同销售额将下降，奥园的运营现金流可能会减弱。

在11月的先进级上市房企中，合同销售价格较高的是越秀地产（00123.HK），达到29651元/平方米，环比增长15.2%；同样超过20000元/平方米的先进级上市房企还有绿城集团（03900.HK）、金地集团（600383.SH）、融信中国（03301.HK）和招商蛇口（001979.SZ）。从整体来看，11月16家房企销售价格环比增长，增长率均值9.2%；14家环比下降，降幅均值8%。目前来看市场仍在向底部滑降，对房企来说加大供货和促销力度，“以价换量”仍是促进成交去化的重要手段。

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