中央经济会议定调2023:以防风险、保稳定为导向,新发展模式成落脚点

12月15-16日，中央经济工作会议在北京举行。会议总结2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。对于房地产市场，会议提出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

相较于往年的中央经济工作会议，本次会议出现了很多新提法，重点强调化解房企各项风险，最终目标落在“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”之上，对于接下来的房地产市场发展具有深刻、实质的指导意义。具体解读如下：

一、中央经济会议首提“三保”，保稳定、防风险将成为2023年重要工作

本次经济工作会议将对房地产的任务部署以“有效防范化解重大经济金融风险”作为开篇，并且以确保房地产市场平稳发展开头，表明当前防范化解房地产金融风险已经刻不容缓，保证房地产软着陆成为重要任务。提出扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。这是中央经济工作会议首次提出“三保”，表明接下来的工作重点。今年7月份以来烂尾楼风波爆发，市场信心严重受挫，销售端降温显著，自此，多主体接连出台措施推动保交楼，本次中央经济工作会议再提保交楼、保民生，是稳经济大盘的重要体现。对于接下来的工作安排，将会以保稳定、防风险双轨主导，促进房地产市场恢复活力。

二、防范化解房企风险刻不容缓，由“保项目”过渡到“保主体”

会议提出满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。近期以来，对房企的政策出现了明显的转变。下半年烂尾风波爆发之后，风险加速暴露。在此阶段政策以保交楼、稳民生为主，出台了诸如保交楼专项贷款等支援措施，取得了短暂的效果，但是行业信心仍未获得根本改善。随后，11月政策正式迎来拐点，以双十一当天发布的金融16条救市政策为开端，“三箭齐发”作为后续，对房企融资给予积极支持，政策正式向着“保主体”过渡。预计在接下来一段时间内对房企的融资支持力度将会保持，会有更多的房企获得融资额度。

12月15日，国务院副总理刘鹤表示，房地产是国民经济的支柱产业，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债情况。本次中央经济会议也重点提出了改善房企资产负债状况，预计后续除了改善融资的“三支箭”之外可能还会有其他配套措施出台。

三、因城施策更具灵活性，重点城市调控政策有进一步放宽空间

会议提出要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。今年以来地方政策调控经历了几个重要阶段，第一阶段，今年的1-3月，地方松绑主要集中于三四线城市，并且政策松绑力度较小，第二阶段，今年的4-8月份，松绑政策逐步拓展至部分二线城市，政策出台更加密集，对于促进楼市去化、缓解观望情绪起到了短暂的效果。第三阶段，出台宽松政策主体开始转向热二线和新一线城市，像杭州、成都、重庆、西安等重点二线城市、省会城市纷纷掀起松绑潮，并且政策力度较大，涉及放松限购、取消认房又认贷等。预计后续，重点二线城市及新一线城市在放宽限购、调整认房又认贷、降低首付比例等方面还有空间。

同时，会议再次提出探索长租房建设，这是继去年中央经济工作会议以来，连续两次提出长租房建设，体现了对发展租赁市场的高度重视，未来长租房建设也将会作为探索新模式的重要一环贯彻落实。

四、房住不炒长期贯彻，“新发展模式”成落脚点

首先，本次中央经济工作会议再提房住不炒，相较于去年，本次“房住不炒”的提及有一定后移，但是这个核心仍然没有改变，这是中央经济工作会议第5次提出房住不炒，房住不炒也将会作为房地产市场长期不动摇的指导方针。其次，关于新发展模式，在去年的中央经济工作会议上，首提探索新的发展模式，今年的工作会议中则提出推动房地产业向新发展模式平稳过渡，这表明新模式框架已经基本出现，当下以及接下来的工作重点是如何细化落实，实现平稳过渡。这意味着探索新的发展模式工作实现更进一步。房地产经过了漫长的发展期后，增量规模已经见顶，过去的高负债、高杠杆、高周转的发展模式已经无以为继，加上近两年房企频繁暴雷、债务违约等更是加速旧模式风险的暴露。探索发展新模式是房企转型的必经之路，房企想要长远发展必须以政策为导向，摒弃高速扩张的发展模式，结合新技术、新领域，如探索长租房、保障房，城市更新，绿色科技等领域，走多元化发展路径。