上海楼市:东部领涨,西部跟涨,学区房已全面上涨!

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，目前居住上海，可用流动子弹30W，(月供可承受在5千以内；明年10月后可月供2W)上海买房成本太高，且二套贷款首付要6成。原来考虑郑州航空港恒大未来城75W首付4成的房子，如果上海上车，看了金山新未来樾湖88平三房163W付款82W子弹不够。老家步梯房担心拆迁，就算卖了也不一定够。河南目前还有一点房产，不知道要不要出手掉。如果后期考虑上海购房，在哪个区比较好。我们目前在浦东周浦，是考虑船头和惠南镇的，还是奉贤？或其它。请成哥给予指导！

回答：你好，如今上海的楼市可以概括为“东部领涨，西部跟涨，学区房全面上涨。”最近一段时间上海学区房的涨幅已经从浦东，蔓延至浦西，所以如我们年初所料，目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。其实对于购房者来说，现在的市场真的很纠结， 一方面房价上涨，很容易引发踏空的焦虑，要赶紧买。另一方面，市场房东也开始抬升价格，惜售，基本上买不到好房子。从时机上来说，现在上海市场已经处于牛市启动期，如果没有调控的话，按照这个趋势，全市上涨1成，优质板块上涨2、3成问题不大。

因为目前上海市场并没有出现全面牛市，所以短期不会有调控风险，行情还会继续飞几个月。但是客观上来说，未来上海楼市吃到调控是不可避免的，上海比北京和深圳调控都要松。所以对于想买上海房子的朋友，我建议一是要尽快买，尽全力买房，因为时机不等人，未来极有可能有限售2-3年，所以要控制好现金流，不要过分透支，要为楼市长持做准备。全市都有机会，但要么选择供求关系紧张的学区房，要么选择潜力发展区域（类似大虹桥这种），只要牛市时间足够长，前期涨幅少的潜力区域会补涨的。

你们在上海发展，如果收入没有把握跑赢上海房价上涨，建议把河南的房产都卖掉，置换上海，把有限的子弹用在刀刃上。首付100万，可以通过全款抵押的方式贷到7成，也就是总价在300万左右，这个价格其实买不到特别好的学区房，硬要买也就是个二梯队挂户口的房子。如果只考虑上车，建议优先浦东的周浦航头。惠南和奉贤有点远了，金山更是不要碰。

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提问：成哥你好，请问一下，上海有一套房自住，无贷款，面积约140+，暂时没找到合适的置换房屋，手头有些现金，想入手一套小房子投资，因为限购，只能买法拍房，最近看田林十一村有套法拍房，是学区房，单价10+了，有入手的必要么？总预算300-400，现在很迷茫。

回答：田林十一村学区房没有问题，可以入。法拍房水比较深，购入后是商品房，难点在于法拍房购入后有可能有一些隐患无法过户，因为房东都不是正常房东。另外还有清场问题也难把握。所以法拍房从不建议轻易碰，较好有专业人士指导。

提问：成哥好！杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理。

回答：上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：成哥好，坐标上海，刚需首套，有购房资格，预算300，松江新城，地铁旁20年房龄的房子能选择吗，有对口学校吗？

回答：松江新城房子不错，但就是太远，将来要出售卖出很麻烦。不是很建议，如果是自用学校可以选，否则的话，不如考虑泗泾和九亭这些地方，最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：成哥好，现在打算去广州置业了，但是很多片区已经涨价了。在目前的情况下选择我是去天河买还是黄埔还是番禺呢？总价500w左右。打算长持，未来打算卖掉再去买深圳，或者一直持有也行。请成哥给给意见！

回答：你好，总价500万肯定优先选择天河了，有广州房票就优先选择天河。近郊的番禺、黄埔和天河是大家最关注的三个区，但投资客最喜欢买的是黄埔，原因有四：

1、黄埔离天河最近，溢出效应明显，投资周期相对较短；

2、番禺双一流门槛偏高，大多数人达不到；

3、南沙很好，但被很多人认为投资周期偏长，有不确定性；

4、黄埔均价4-5万，总价350-500万，首付100多万，单价和总价符合很多人的投资预期。

提问：成哥好，坐标西安，子弹150，近期看了几个西安城北高铁新城的盘，经发白桦林溪，碧桂园文景府，合悦华府个人感觉不错，预计都是2022年交房，房姐对高铁新城的发展怎么看，长持5年之内是否具有投资价值？

回答：感谢付费！ 综合房企、地段、品质，项目特性看，白桦林溪优选：距北客站更近，有地铁2号线延伸站，及14号线站。产品为洋房和高层住区，经发在西安做的项目品质、服务和口碑不错。 高铁新城地段未来几年的发展价值将会显现。

提问：你好，成哥，请问房子怎么样才能尽快卖掉呢？

回答：大部分人知道如何买房，却不知道如何卖房。卖房的几个基本共通原则，详见内部分享。

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