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一、区域定位与地段优势

1. 项目板块

绿城外滩玫瑰园位于江岸区中山大道与新兴街交汇处，属于二七滨江板块，地段上属于内环，也是武汉顶级的豪宅区。

2. 交通配套

地铁：项目距离地铁1号线和8号线换乘站黄浦路站最远也就400-500米，步行可达。

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△图源高德地图

自驾：项目周边就是解放大道、中山大道、京汉大道、长江二桥，可以过江前往武昌核心，也可以通达汉阳核心。唯一的问题就是早高峰比较拥堵，不过这也是核心板块的通病。

二、配套分析

商业配套：项目旁边就是武汉天地商业街区，武汉天地壹方南馆和北馆，一直是武汉热门的商圈。从项目步行过去，也就500-800米。

△图源高德地图

教育配套：项目周边的优质学校很多，但在拿地的时候就已经明确了，该项目所在社区的适龄儿童小学对口为沈阳路小学。

△图源网络

沈阳路小学是江岸区名小，教育水平一直位居区域前列。它的对口学校为武汉二初本部。

武汉二次在2024年中考平均分江岸区位居第二，仅次于七一中学，普高率也有76%。

沈阳路小学的教学质量，基础知识扎实程度远高于长春街。缺点在于硬件条件差，校园活动不如长春街丰富多彩。

至于二中本部，近两年一直和七一本部竞争全区第一。而且大多数调考中二中本部各年级成绩全面超过七一本部。

对于住在这里的业主来看，学区并不是关键选项，但有一个好的学区能够让小区房价更抗跌。

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医疗配套：项目周边的中部战区总医院(汉口院区)、解放军空降兵部队医院、武汉市汉口医院(主院区)、武汉市第六医院都是属于三甲医院都是三甲医院。

其中，中部战区总医院（汉口院区）距离项目约约1.2公里，开车还是非常方便的。

△图源高德地图

休闲配套：项目周边有汉口江滩和解放公园。江滩公园里面有羽毛球馆、足球场、网球俱乐部，也有可以散步的广场，晚上还有灯光秀可以看。

△图源高德地图

三、周边竞品和价格

这个楼盘周边可以说是没有竞品，类似的产品就是华发外滩荟的咸安坊。

但二者的地段有较大的区别，一个靠近江汉路，一个在二七滨江。

从目前的面积段来看，洋房200-230㎡，合院300-700㎡，绿城外滩玫瑰园应该是起步就是千万级。

绿城外滩玫瑰园虽然不临江，但1.3的容积率在内环也是极其罕见的，再叠加“玫瑰园”的产品力，起步价至少5万/㎡，总价应该轻松破1000万/套。

需要注意的是，根据拿地要求偶，建筑空间形态应考虑沿中山大道形象展示要求，建筑体量、色彩、建筑风格等方面与历史文化风貌相协调，所以肯定是采取老上海洋房的风格。

四、总结与建议

1、目标客户：在二七滨江5A写字楼工作的企业高管，喜欢洋房、合院的终极改善客群。

2、购房建议：绿城的品质还是令人放心的，绿城武汉黄浦湾已经证明了高端盘品质没有缩水，绿城外滩玫瑰园大概率是武汉下一个需要抢的千万级豪宅。

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