【年报】银行为何给美的置业这么多并购贷?

原创 房小评 中国房评报道 2022-03-28 21:11

在这个“差钱”的春天，依然有那么一家“不差钱”的房企，它的名字叫：美的置业（3990.HK）。

3月28日，美的置业召开2021年度业绩发布会宣布：截至2021年底，美的置业完成销售额1371.4亿元，同比增长8.7%；账上现金约342亿元，未动用银行授信1001.25亿元。

这个数字，对于见惯了“小目标”的地产人如果不够刺激的话，结合美的置业如今的市值194.78亿（港元），大家就会明白——

美的置业获得了约7倍于自身市值的银行授信。

据悉，目前美的置业获得银行授信额度应该超过了1400亿元，其中相当比例是并购贷。仅3月份就集中获得了650亿元授信：招商银行120亿元、交通银行90亿元、建设银行220亿元、农业银行220亿元，其中370亿元可用于地产收并购。

银行对美的置业“高看一眼”，主要缘自美的置业的后台美的集团（0333.SZ）。

据美的集团公开资料，其目前市值约3900亿元，每年营收约3000亿元，主要是做电器业务，具备充足的现金流，与地产的高投资性形成互补。

美的集团曾经用行动支持美的置业上市、降负债，也曾直接对美的置业注入资产，所以银行与其说是给美的置业授信贷款，不如说是通过美的置业给美的集团授信贷款。

受益于集团的加持，体量不大的美的置业融资利息一路走低，综合融资成本已经下降到4.82%。

美的置业宣布今年全年每股派息约1.6港元，股息率超过10%；当日股价上涨9.74%，达到15.78港元/股。如果按照3月份股价较低点10港元/股来看，3月份股价上涨幅度已经达到57.8%。

更引人注意的是：2021年底开始，美的置业先后出手收购了正荣、雅居乐、金科等合作伙伴的13个项目，总投资17亿元。

于是，美的置业彻底成了开发商中的“网红”，大家甚至期盼美的置业能接过融创“白骑士”的接力棒，在接下来房地产行业收并购中大展拳脚，积极帮助更多房企走出困局。

那么，美的置业，会骑上白马吗？

房小评以为：不会！

一、自身能力问题

衡量房企经营能力的指标比较庞杂，我们仅从当下投资者最看重的两个指标：毛利率和回款率来看美的置业的盈利能力和现金流安全性。

2021年，营业收入737.03亿元，同比增长40.4%；归母净利润37.44亿元，同比下降13.45%。

在“增收不增利”这个问题上，美的置业走得有点快，归母净利润的降幅在目前公布年报的房企中排在前列。

一般来说，出现上述问题有两个原因：一是项目利润率下降；二是合作开发比例过高。

项目利润率下降虽然是行业普遍问题，但也是投资者最看重的问题。美的置业2021年度毛利率只有18.31%。

此前，美的置业在邯郸等地的项目以高毛利率著称，因为很多地块都是跟美的集团一起，以产业的方式获得，项目毛利率较高。2018和2019年，美的置业的毛利率曾达到30%以上，此后便持续下滑，2020年降为22.21%。

2021年上半年，美的置业毛利率跌至20.70%，这也意味着下半年美的置业毛利率低于18%，边际下降速度有点夸张。

估计很多股民想知道原因以及2022年毛利率变化情况。

以上，还只是美的置业纵向和自身历史情况的对比。

横向和同行对比，美的置业毛利率基本落后于TOP30房企的平均水平。例如，2021年招商蛇口毛利率是25.5%，龙湖是25.3%，旭辉是19.3%。

另外，当下投资者最看重房企销售回款能力，投资逻辑是现金为王，有回款的销售才是真销售。

美的置业2021年的回款率是78%，这项指标目前在头部房企中处于比较低的位置。例如2021年碧桂园回款率在90%，龙湖在90%，旭辉在95%，绿城达106%。

此外，根据其他经营类指标也可以看出，美的置业之前在行业内一直属于慢性子的“中等生”，其运营能力和头部房企有明显差距，即便此时有机会“蛇吞象”，估计美的置业也会消化不良。

二、自身意愿问题

当下的市场环境，和当年融创上演“买买买”剧情的时候大不相同。除了宏观环境，最重要的是这轮房地产企业出险的情况和之前融创收购万达、环球世纪等公司资产时的情况不同。

融创当“白骑士”的时候，所收购目标企业主要是现金流出了问题，项目销售不畅，融创只要投入一小部分现金就可以盘活资产，随后通过强大的销售能力迅速将资产变成现金流，偿还债务。

融创的收并购，是将资产盘活为现金流的过程。

彼时，市场中没有这么多爆雷的大型品牌房企，出现资金链问题的主要是中小房企，整个市场信用结构稳定，资金方愿意给地产收并购提供资金支持。

经过这轮周期，出风险的多是大型房企和全国性房企，整个公司的资产被司法冻结等手段锁定，单个优质项目难以解封、盘活。

即便可以解封，热点城市的新房都有限价政策，房子售价是限定的，沉淀在项目上的利息又日渐增加，要盘活项目只能打折销售，而打折销售就意味着债权方的损失。

所以，这轮收并购最考验房企的不是销售能力，而是解决问题的破局能力，比如能够跟债权方谈判协调，能够争取地方政府支持的能力。

此时，开发商的融资渠道也大为收缩，信托、ABS、商票等融资工具都受限，和当年的融资环境大不同。没有趁手的工具，仅靠银行给的收并购贷款，业内估计不会形成收并购潮。

根据美的置业主席、执行董事兼总裁郝恒乐3月28日在业绩交流会上透露的信息，美的置业恐怕无力担当“白骑士”。

郝恒乐介绍，从2021年第四季度以来，美的置业共有13个项目的股权收购，同时也出售了一些项目，主要逻辑是着眼于自身合作的一些项目，特别是合作方出现了一些问题，使得项目不那么顺利，在这种情况下，美的置业做了一些并购，主要选择南京、长沙、重庆、天津等高量级城市进行项目收购，同时也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的项目。

也就是说，上述13个收并购项目是美的置业被迫接盘，并不是主动出击去寻找的收并购机会。

美的置业对收并购的兴趣不大，反而一再提出要调仓，要降负债。

截至2021年年末，美的置业净负债率降至46.3%；现金短债比为1.71；扣除预收款后的资产负债率为72.1%，计划2022年“三道红线”全部转绿。

“聚焦合作伙伴，近一两年主要聚焦央企、国企，以及实力、融资成本、三观差不多的合作伙伴上，”郝恒乐说，美的置业会根据经营性现金流的状况，控制投资节奏，拿地投资特别不会突破回款的40%。同时，减少合作，控制1+1不能大于2的合作，慎重选择合作对象，提升自操盘的比例。

“宁可走慢两步，不能走错一步”，美的集团最早布局房地产时，老板何享健定下的发展基调，言犹在耳。

那么，银行给美的置业这么多贷款授信，尤其是给这么多并购贷干嘛呢？这个问题，你看懂了吗？