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—跟两开间相比,采光面更大。
——布局上看,三开间户型的房间分两侧,互不影响,但围绕着客厅和餐厅,会比较吵;两开间动静分离。两种类型的户型。

01 楼栋及户型选择


1、三开间两房楼栋&户型分析
三开间房型有B、F两种户型。
B户型分布在4/5/6/7单元的02/07户,是东南、西南朝向。
<户型分析>
优势:
①三开间南向,采光面大。
②各功能空间尺度相对舒适,尤其是主卧、餐厅空间,餐厅预留足够的餐边柜位置。
劣势:
①厨房操作台面少。
②卫生间没有做三分离,降低使用效率。
③卧室围绕客厅,会比较吵,且主卧私密性受影响。

<标准层>:
B:4/5/6/7单元的02/07户,均是4梯8户。
注意:16/18两层会受到避难层的影响,02/07户型的厨房采光受到一定影响。
以6单元为例,做个分析:
①02/07户型均存在一定的对视和遮挡:阳台、次卧与C户型的次卧对视;厨房、卫生间受到视线遮挡。
②02/07卫生间对着公共走廊窗户,私密性受到影响。
③17层为避难层,16/18层的厨房采光受到一定影响。

F户型分布在8单元的02/07户,是南、西向。朝向上比B户型差些。
<户型分析>
布局与B户型类似,开间尺寸等基本一致,可以参考B户型的分析,有2个差异点:
1. 户型更加方正,厨房方正,操作台面比B户型大。
2. 整体进深比B户型小,例如客餐厅空间比B户型小25cm,可能会影响餐边柜的布置;次卧比B户型小20cm。

<标准层>:
F:8单元的02/07户,4梯8户。
与B户型一样,阳台、次卧与其他户型存在对视,厨房、卫生间受到视线遮挡。
注意:16/18两层会受到避难层的影响,02户型的厨房采光受到一定影响。

<楼栋选择>:
5/6单元在小区内部,受到噪音会小点,由于噪音、景观面影响差别不大,户型选择上主要考虑朝向,综合考虑下排序:
6单元07=7单元07>5单元07>4单元07>8单元07(13层以上)>6单元02>5单元02>7单元02>4单元02=8单元02(暂不考虑规划变电站等影响)
如果对朝向不那么在意,但看中户型的方正,可以优先选择F户型。
注意:从规划上看,地块西侧有规划的变电站、垃圾转运站和公交首末站,但项目风险提示并未明确,需现场确认。
①从噪音上来看:除4单元07户型受到噪音影响较大,其余的户型没太大差别
4单元最靠近学校,靠近南海大道(07户型),噪音较大。
5/6/7单元的噪音主要来自未来的山体爆破、规划路的施工问题(非持续性影响)。5/6/7单元离车辆出入口近。但02/07户型所在的位置受到的影响相对小些。8单元主要受到西侧砂石处理中转场(现状)影响。
4-8单元架空层均设有儿童、老人活动中心,低楼层会受到噪音影响。
②从朝向上来看:B户型07>F户型07>B户型02>F户型02
B户型4栋朝向一致,07户型是东南向,02户型是西南向。F户型07南向,02西向。
③从景观视野上来看:大部分户型看的是园林景观,8单元有遮挡
4单元04,7单元02户型,8单元02视野上开阔些,但景观面貌不大好,4单元看南海大道,7/8单元西侧工业用地,现状是砂石处理中转场。8单元07受到地铁综合楼影响,13层及以下低楼层受到遮挡。

2、三房楼栋&户型分析
三房型有A、C、E、G四种户型。
A户型分布在4/5/6/7/8单元的01/08户,南北通透,客厅主朝向是东南、西南朝向(8单元是南向、西向)。
<户型分析>
优势:
①南北通透,通风效果好,厨房开窗面大,采光好。
②各功能空间尺度相对舒适,尤其是主卧。
③玄关预留的玄关柜空间大,收纳充足。
④U型厨房,操作台面大,与餐厅、客厅互动关系好。
劣势:
①整体进深较短,影响餐厅的空间,餐桌椅摆放可能影响交通动线。
②虽南北通透,但只有主卧和客厅南向,两个次卧均北向。
③最小次卧开门对着洗手台,湿气重。
④三房户型只有一个卫生间,虽然做了干湿分离,使用上依旧存在早晚高峰期拥堵情况。

<标准层>:
A:4/5/6/7/8单元的02/07户,均是4梯8户。
以5单元为例,做个分析:
01/08户型位于标准层两翼位置,整体上视野都比较开阔,不存在遮挡。但与B户型的阳台存在一定对视关系。

<楼栋选择>:
楼栋选择上与B户型类似,但是因为A户型靠近道路,受到的噪音影响更明显。
综合考虑下排序:
5单元08>6单元08>7单元08>4单元08>8单元08(13层以上)>6单元01>5单元01>4单元01>7单元01=8单元01(暂不考虑规划变电站等影响)
注意:从规划上看,地块西侧有规划的变电站、垃圾转运站和公交首末站,但项目风险提示并未明确,需现场确认。
①从噪音上来看:除4单元、7单元受到噪音影响较大
4单元最靠近学校,靠近南海大道(07户型),噪音较大。
5/6/7单元的噪音主要来自未来的山体爆破、规划路的施工问题(非持续性影响)。5/6/7单元离车辆出入口近。8单元主要受到西侧砂石处理中转场(现状)影响。
4-8单元架空层均设有儿童、老人活动中心,低楼层会受到噪音影响。
②从朝向上来看:08>01
4-7单元朝向一致,08户型是东南向,01户型是西南向。8单元08南向,01西向。
③从景观视野上来看:大部分户型看的是园林景观,8单元有遮挡
4单元04,7单元02户型,8单元02视野上开阔些,但景观面貌不大好,4单元看南海大道,7/8单元西侧工业用地,现状是砂石处理中转场。8单元07受到地铁综合楼影响,13层及以下低楼层受到遮挡。

<户型分析>
C/E两个户型布局类似,以C户型为例做个分析:
优势:
①市面上常规三房做法,户型方正,动静分明。
②主卧较为舒适。
③U型厨房,操作台面大,与餐厅、客厅互动关系好。
劣势:
①次卧较小,南向次卧2.3m开间,另一个次卧开窗面小,只有1.4m。
②次卧开门对着洗手台,湿气重。
③三房户型只有一个卫生间,虽然做了干湿分离,使用上依旧存在早晚高峰期拥堵情况。

E户型与C户型类似,但整体上比C户型好,体现在次卧面积更合理,差异有3点:
1.两个次卧的面积都比较C户型大,最小次卧开窗面也比C户型大(大20cm)。
2. 厨房空间比C户型小,因为进深更小,所以操作台面、活动空间都更小。
3. 玄关空间预留的收纳比C户型小。

<标准层>:
C户型分布在4/5/6/7单元的03/04户,4/5/6单元05/06户;E户型分布在8单元06户。
注意:16/18两层会受到避难层的影响,4/5单元03户型,6单元06户型的厨房采光受到一定影响。
以6单元为例,对标准层做个分析:
①均存在对视关系:
03/06户的次卧与对面阳台、次卧对视;04/05户的次卧互相对视。
②厨房、洗手间均存在遮挡关系。
③C户型均直接对着电梯厅,噪音、私密性受影响,尤其是05/06户型;03/04还会受到管井的噪音影响。

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<楼栋选择>:
C/E位于小区内侧,受到的道路噪音影响较小,景观上都是园林景观,主要考虑朝向和视野的影响。
综合考虑下排序:(05>06,04>03)
6单元05/06>5单元05/06(有一定视线遮挡)>4单元05/06(有一定噪音影响)>8单元06(13F以上)>6单元03/04>5单元03/04>4单元03/04>7单元03/04>8单元06(13F以下)
注意:从规划上看,地块西侧有规划的变电站、垃圾转运站和公交首末站,但项目风险提示并未明确,需现场确认。
①因C/E户型均是朝园林内部,受到的道路噪音比较小,4/5单元离学校近,白天会受到比较大的噪音影响;8单元离地铁综合楼近,白天可能受到办公人流的噪音影响。
4-8单元架空层均设有儿童、老人活动中心,低楼层会受到噪音影响。
②从朝向上来看:4-7单元05>06≈8单元06>4-7单元04>03
4-7单元:
03/04是西南向,其中04次卧东南向,03次卧西北向。04>03
05/06东南向,其中05次卧西南向,06次卧东北向。05>06
8单元06户是南向偏东
③从景观视野上来看:大部分户型看的是园林景观,4/5/7/8单元有遮挡
4单元03/04/05,5单元04/05/06户型距离3单元楼间距较近,视野上受到一定遮挡。07单元03/04户型受到8单元遮挡。
8单元06受到地铁综合楼影响,13层及以下低楼层受到遮挡。

G户型分布在1-3单元的01/08户,客厅北向,主卧东西向。
<户型分析>
优势:
①户型方正,动静分明。
②主卧、次卧较为舒适,最小次卧开窗面在所有三房户型里最大。
③U型厨房,操作台面大,与餐厅、客厅互动关系好。
劣势:
①客厅北向,主卧东西向,朝向不具备优势。
②次卧开门对着洗手台,湿气重。
③三房户型只有一个卫生间,虽然做了干湿分离,使用上依旧存在早晚高峰期拥堵情况。
④没有入户玄关,玄关与餐厅结合会导致餐厅空间小。

<标准层>:
G户型分布在1-3单元的01/08户。
注意:15/17两层会受到避难层的影响,1单元01/08户型,2单元01户型的厨房、卫生间采光受到一定影响。3单元无避难层。
以2单元为例,对标准层做个分析:
①基本无对视、遮挡关系,除了卫生间受到遮挡,其余视野都相对开阔。
②01/08户型入户对着电梯厅,私密性差,受到噪音影响。
③01户型厨房靠近排油烟井,存在一定的噪音、震动等影响。

<楼栋选择>:
2单元08≈1单元08>3单元08>2单元01>3单元01>1单元01
3单元使用率略高,不在意学校噪音影响可以优先考虑3单元。
3单元没有避难层,使用率高于1/2单元;
①噪音影响:2单元>1单元>3单元
1单元近马路,西侧有13层高的地铁综合楼遮挡,东侧是幼儿园白天有噪音;
3单元靠近学校、幼儿园,白天噪音,东侧是车行出入口,有噪音影响;
2单元受到幼儿园噪音影响,且架空层设有儿童、老人活动场地,有一定噪音影响。
②朝向:08>01
G户型的客厅均是北向,主卧01户型朝西,08户型朝东。
③景观视野:2单元>1单元08>3单元>1单元01
景观上北向看园林,区别不大。
视野上,1单元西侧受到地铁综合楼影响,2单元视野开阔些,3单元北向距离5单元楼间距较近,会受到一定的视野影响。

以上为所有三房户型的分析。
02 精装修分析
作为一个单价6万的人才房,整体的风格简约现代,品质感较高。
全屋带中央空调(海尔)↓

客厅做局部吊顶+灯带,全屋金属踢脚线↓


从配置上看,品牌配置上没有太大亮点,厨房三件套(消毒柜/洗碗机为确定是否交付标准,可询问现场销售)、卫浴柜等用的是华帝;五金用的是惠达,优势不明显。但是厨房的灶台配置了三灶台,算是一个亮点。全屋做了智能家居系统。


写在最后:
三房户型总结:
户型各有优劣,仅从户型本身来看,A/E户型较好(E户型受到地铁综合楼遮挡),需结合朝向、楼栋、噪音、视野影响做具体选择。前文做了详细分析。

两房的户型总结:
两房分为两开间、三开间两房,各有优劣,采光面/动静分区的不同,根据喜好进行选择。
就户型本身而言,D/B/F三个户型更优,具体还需要结合楼栋做选择,前文做了详细分析。

楼栋总结:
楼型上,4-8单元蝶形4梯8户,比1-3单元H型3梯8户好。3单元没有避难层使用率最高。
5/6单元在小区内部,受到外部影响相对较少
7/8单元在不考虑西侧规划的变电站、垃圾转运站、公交首末站影响下,与4单元排在第二梯队。
1-3单元受到幼儿园、小学、地铁、地铁综合楼的影响较大。
注意:楼栋的选择和户型结合,每个户型最佳楼栋都不一样,具体参考上文详细分析。

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