【半年报】新力控股:韧性发展

原创 房小评中国房评报道

逆水行舟，不进则退，这是一个考验企业发展韧性的时代。

2021年上半年，全国商品房销售额再创历史同期新高，但房企面临的压力却没有减轻。“房住不炒”的大背景下，调控政策、融资渠道不断收紧，而集中供地的出现更让房企在高地价、高周转、低利润的当下，不敢犯错，也不能犯错。

“房地产市场调控长远来看是好事。”在新力控股2021年中期业绩报告会上董事长张园林表示，“关键是我们自己能不能把自己的事情做好，能不能在这个大蛋糕中把自己这块做好。”

如何做好？新力控股用2021年中期业绩给出答案：

上半年实现权益销售额约270亿元人民币，同比增长28.4%；

确认收入约人民币112.2亿元，同比增长28.9%；

母公司拥有人应占核心利润约为人民币7.3亿元，同比增长7.4%；

净负债比率降至50.5%；

现金短债比达到1.4。

一面降负债，一面保增长，新力控股展现出企业的发展韧性。

No.1 持续降负债

以稳为进

随着行业“三道红线”监管持续深入，房地产企业的财务安全被放到空前重要的位置。

上半年，新力控股净负债比率进一步降至50.5%，这个成绩可以与碧桂园、世茂集团等房企比肩。

现金短债比为1.4，连续三期经营现金流为正的成绩意味着在流动性方面，新力控股暂无压力。即便扣除受限资金，非受限现金短债比也达到了1.1。

虽然剔除预收款后资产负债率73.5%的表现在外界看来只是轻踩红线，但新力控股依旧坚定去杠杆，计划在一年内“三道红线”指标全部降到标准范围之内，实现“绿档”。

事实上，上半年新力控股一直在强化现金流管理，优化资本结构，积极拓宽融资渠道，在持续去杠杆上做出更多安排，特别是长中短期债务结构的铺排。

报告期内，新力控股境内外融资渠道畅通，保持充沛授信额度。总额为人民币952亿元的授信额度中未使用和未提款所占比例为74%。

同时，新力控股于期内完成首笔2.1亿美元绿色债券发行，为后续公司拓宽融资渠道、降低融资成本打开新的通道。也正因如此，上半年，新力控股加权平均债务成本降至8.7%。

不断优化的财务指标展示出企业稳中进取的发展韧性，也让机构看到了新力控股的安全边界正在逐步增厚。

2021年6月，四大国际评级机构重申新力控股信用评级，其中，惠誉给予“B+”评级、穆迪给予“B2”评级、标普给予“B”评级、联合资信给予“AA+”评级，展望均为“稳定”。

No.2 区域深耕

优势显现

上半年，新力控股完成全口径销售额588亿元，同比增长35%。从更具含金量的权益销售层面看，上半年完成权益销售额约270亿元，同比增长28.4%，完成全年销售目标的51%。其中，新一线及二线城市销售占比合计达到88%。

据悉，新力控股南昌项目上半年实现新建区套数、面积和金额三项指标区域排名排名前列；杭州启云府四开四罄，贡献业绩12亿元；惠州新力城拿下惠城销冠。

不难看出，新力控股此前战略布局长三角、大湾区、中西部等未来成长性更强的区域带来的优势，正在显现。但有一点不能忽视：同区域竞争中，新力控股的项目之所以位列前茅，甚至屡获区域销冠，与其产品力有着直接关系。

能打动市场的产品力一方面要靠积淀与了解市场需求，另一方面是企业自身对品质孜孜以求的初心。对于成立只有11年的新力来说，能在短时间打造出引领区域市场的产品，可见其在产品力上下的功夫。

如何克服进入新区域时出现的产品“水土不服”？新力控股有着独门秘籍。

首先是高品质。近年来，新力从产品设计到施工、从选材用料到工艺工法，每个环节都追求优质，其“5S住区标准体系”集合新力各条线优资源、强特色、高标准，打造安全、健康的全新生活方式，将“高品质”打造为自身品牌的DNA。

其次是产品研发颗粒度的精细化。就拿园林来说，新力控股主张“少即是多”，善于用现代主义的手法对园林进行简约化处理，通过硬景与植物组团搭配，辅以几何式的线条设计，形成别致的视觉焦点。

焦点集中，这对品质感的要求更高。为此，新力控股独创了“记忆家、序列家、健康家、童梦家、乐享家”的五家空间，让消费者更愿意选择符合高品质生活的产品。

有了产品力的保障，手握440亿元可售权益货值的新力控股对于完成全年合约销售目标充满信心。

No.3 多元拿地

更具成长性

从新力控股上半年销售额的区域构成来看，长三角以及大本营江西依然是公司销售贡献最强劲的两大区域，其中长三角上半年实现权益销售额100.62亿元，占比37.2%；江西省实现权益销售额72.18亿元，占比26.7%。整个华东区域的业绩贡献超过60%。

对华东的深耕无疑是新力控股穿越市场周期的保障之一。同时，新力控股在大湾区、中西部核心城市及其他区域潜力城市的深耕策略正在显现成效。上半年大湾区项目实现权益销售额34.76亿元，中西部及其他区域项目实现权益销售额约62.85亿元。

随着集中供地政策的推广，如何控制项目土地成本，保障项目安全且有利润空间，成为每家房企的必答题。

2021年上半年，坚持有利润才拿地的新力控股新增项目共5个，总规划面积约96万平方米，总权益投资额为人民币22亿元，二线城市占比80%，平均成本4245元/平方米，全部实现低溢价获取。

截至2021年6月30日，新力控股旗下总权益土地储备面积达到1440万平方米，土储满足未来2.5年开发。

“我们在下半年有将近20个新项目会推入市场，而且这些项目都分布在比较优质的核心城市，像南昌、武汉、苏州、无锡，包括惠州，这些都是我们相对已经深耕布局的优质城市。”

新力控股常务副总裁刘翔表示，未来新力控股不会为了规模而盲目扩大规模，而是坚持四大区域持续深耕。将坚持多元化取地模式，加大合作资源的开拓，通过产业勾地、轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保地货比，让整体业绩更具成长性。

低容错时代更是比拼企业发展韧性的时代，经历过去十年快速扩张的新力控股已将高质量、健康发展放在下一个十年战略的重要位置。