中国上市房企经营安全测评 | 这些企业安全系数更高(2022年5月)

焦点研究院· 焦点指数

监测时间：截至2022年5月31日

一、 测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策底部已经出现，部分城市出现边际放松，但由于需求不足市场仍在筑底过程中。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、 测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评过程中发现房企经营总体上继续承压，政府主管部门出于楼市维稳的目的，调控放松的力度继续加大，但是政策短期效果并未显现，融资仍在低位徘徊，销售已经出现回暖迹象，市场形势出现明显好转或在下半年发生。

在政策方面，5月融资政策密集出台，市场利率下降超预期。5月，人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。5月15日，央行、银保监会宣布下调商业性房贷利率，首套房贷利率为相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。5月20日，新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，叠加之前的20个基点，首套房贷款利率较低可至4.25%，变化幅度超出预期，这将激发新的住房消费需求。

在销售方面，5月房地产销售同环比降幅均收窄，市场销售出现回暖迹象。5月单月30家典型上市房企合计销售额为3683亿元，同比下滑48.2%，环比下滑25.4%，虽然仍保持较大降幅但已经出现收窄迹象。1-5月，30家典型上市房企合计销售额为17463亿元，同比下滑48.0%，降幅较1-4月有所收窄，新房销售总体上处于筑底回升阶段。

在投资方面，5月招拍挂城市多为国央企拿地，民营企业参与程度较低。5月有5个城市完成集中供地出让，苏州和厦门全部为国央企包揽拿地榜单，济南和福州仅有少部分民营房企参与拿地，长春仅有1宗宅地出让不具有代表性。现阶段民营房企拿地较少，主要是由于民营房企融资渠道不通畅，资金受限；此外，新房销售低迷，投资更趋于谨慎。随着后续融资渠道逐渐放开，销售市场回暖，这一状况有望得到改善。

在融资方面，5月房企融资状况低位徘徊，融资利好的释放仍需时间。2022年5月房企在信托、境内债、境外债、资产证券化四个渠道共融资731.9亿元，环比减少22.4%，同比下滑55.4%。1-5月房企四个渠道总融资规模仅9707.0亿元，同比下降53.9%，相较于1-4月同比53.6%的降幅基本持平。5月27日，上交所组织碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股、旭辉控股5家民营房企和投资者参加路演交流会，助力民营房企融资，其后新城控股成功发行带信用风险缓释凭证的10亿元中期票据，旗下另一上市平台新城发展也成功发行1亿美元优先绿色票据。随着国内融资政策利好落地和民营房企境外发债破冰，预计后续民营房企将会获得更多发债机会，经营安全程度将会得到整体提高。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出碧桂园、龙湖集团和美的置业三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

碧桂园：5月销售额止跌回升，融资渠道保持通畅

销售更具韧性，融资渠道保持通畅。从销售角度来看，5月，碧桂园单月销售额为378亿，环比上涨23.9%,30家典型上市房企5月累计销售额环比下滑25.4%，优于行业表现。1-5月销售额为2011.9亿元，同比下滑43.2%，30家典型上市房企1-5月累计销售额同比下滑48.0%，在行业承压，新房销售低迷的背景下，碧桂园的销售额表现出更强韧性。从融资角度来看，5月碧桂园成功发行5亿元公司债，利率仅有4.5%，同时还被选为首批可以使用信用保护工具发债的示范民营房企，其融资渠道一直保持通畅状态，也凸显了监管部门与资本市场对其的认可。

现金与土地储备充足，资产负债状况表现强劲。截至2021年末，碧桂园现金余额约1813亿元，可动用现金储备充足。国内的权益可售资源约14846亿元，另有基本锁定但尚未签约的潜在权益可售资源约3365亿元，合计达到1.8万亿元，碧桂园拥有足够的土地储备来支持其庞大的合同销售规模。三道红线方面，剔除预收款项的资产负债率为74%，现金短债比约2.3倍，净负债率45.4%，碧桂园仅踩中一道位居黄档。此外，由于对债务结构进行持续优化，碧桂园的平均融资成本由2019年的6.34%降至2021年的5.20%。

短期来看，2022年以来需求端政策持续放开，限购、限贷、限售类型的政策不断推出，调控政策的放开有利于刺激房地产市场需求的释放，利于销售业绩回暖，尤其是在目前因城施策背景下，全国化布局的碧桂园能更大范围的从政策调控中受益。基于以上短期与长期经营表现，碧桂园在本次测评中获得5星级。

龙湖集团：5月销售环比增长163.4%，连续6年稳居绿档

销售额大幅回弹，保持持续发债的同时商业地产稳步扩张。从销售角度来看，龙湖集团5月单月销售额为305亿元，环比增长163.4%，在焦点研究院统计的30家典型上市房企中，龙湖集团5月销售额环比增长率居首位。1-5月龙湖集团累计销售额为621.2亿元，同比下滑44.5%，下滑幅度略低于30家典型上市房企合计销售额48.0%的同比降幅。从融资角度来看，5月龙湖集团入选首批发债示范民营房企，并成功发行两笔债券，分别为5亿元公司债和4.02亿元供应链ABS。在目前市场环境下，龙湖集团仍能发行供应链ABS，也证明了其与供应商之间合作关系仍较为稳定。此外，龙湖集团在5月新开张三座购物中心，商业地产业务仍保持着稳步扩张节奏，未来也将为企业带来更多稳定现金流。

持续扩充优质土储，多年保持稳健经营状态。2022年1-5月龙湖集团在集中供地城市拿地7宗，主要集中在成都、重庆、合肥和杭州，所拿地块中仅1宗为商住用地，其余均为纯住宅用地，且均位于热门板块，目前土拍市场总体处于降温和流拍频发的情形，龙湖集团逆势扩充优质土储，未来去化压力较小，业绩增长有保障。同时，龙湖集团长期保持稳健经营状态，截至2021年末，剔除预收款项的资产负债率为67.4%，净负债率为46.7%，，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比仍高达3.88倍，连续6年稳居绿档。此外，在多元化业务方面，龙湖集团的商业和租赁业务稳居排名前列梯队，为后续存量时代的长远发展提供了更多发展动力。基于以上短期与长期经营表现，龙湖集团在本次测评中获得5星级。

美的置业：5月新发债券获超额认购，股东背景提供融资“护城河”

销售额环比增长近六成，新发债券获资本市场超额认购。从销售角度来看，美的置业5月销售额为73.7亿元，环比增长59.2%，30家典型上市房企5月累计销售额环比下滑25.4%，销售回暖表现远优于行业。1-5月累计销售额达到621.2亿元，同比减少42.5%，下滑幅度略低于30家典型上市房企合计销售额48.0%的同比降幅。美的置业实现销售的环比增长主要得益于其多布局热点城市，这些城市在市场下行中受到的影响较小。从融资角度来看，美的置业被上交所选为5家示范发债的民营房企之一，未来将保持较强融资优势。此外，美的置业于5月23日成功发行2022年（排名前列期）公司债券，发行规模10亿元，本期债券吸引了多家机构积极认购，认购倍数达1.36倍，4.5%的票面利率远低于民营房企平均融资成本。良好的发债表现也印证了美的置业在资本市场的号召力。

资产负债表现持续优化，股东背景提供融资“护城河”。在三道红线标准方面，美的置业剔除预收款项的资产负债率为72.1%，净负债率为46.3%，现金短债比为1.71，在继续保持黄档的同时，剔除预收款项的资产负债率与净负债率均较2021年显著下降。同时，美的置业强大的股东背景为其提供了融资“护城河”，2021年美的置业加权平均融资成本为4.82%，同比下降51BP。这种“护城河”不仅体现在融资成本上，也体现在融资额度上。截至目前美的置业已经获得建设银行、农业银行、招商银行等多家银行，共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，和360亿元个人住房按揭贷款专项额度。这些授信额度助力美的置业以收并购方式持续扩土储，美的置业管理层于2021年业绩发布会上表示，2021年四季度以来已经收购金科和正荣等房企的13个项目的股权，随着后续行业风险的逐步释放，美的置业在收并购方面将会迎来更多的机遇。基于以上短期与长期经营表现，美的置业在本次测评中获得4星级。