青岛二批集中供地:供应面积大涨,多数底价成交,为何平淡收场?

焦点研究院 · 土拍研报

主题：第二批青岛集中供地土拍的变化和原因解读

研究员：赵文浩

出品时间：2021年9月14日

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青岛二批土拍详细解读

青岛第二批土拍从7月30日首次公布，后续经历了全部取消，二次公告减少供地量，更改交易规则等多次调整后，终于在9月13日平淡结束。本批土拍供应成交面积大涨，76宗中有72宗底价成交。本文结合本次土拍的特点，分析其原因以求对后续市场进行预测。

宅地成交总额环比翻番，黄岛区供地居各区之首

9月13日，随着黄岛区最后4宗宅地摇号结束，青岛第二批集中供地土拍宣告结束。本批次共有87宗地块正式出让，供地宗数居22城二批次集中供地宗数排名前列名，11宗在开拍过后取消交易，最终成交76宗，合计出让面积为278.39万平方米，计容建筑面积为680.49万平方米，成交总价为279.11亿元。在成交的地块中，本批次有13宗商办地块，63宗住宅地块。住宅地块合计出让面积为243.53万平方米，较排名前列批次增加62%，计容建筑面积为585.67万平方米，较排名前列批次增加96%，成交总价为241.74亿元，较排名前列批次翻番。

本批次开闸供应和青岛年度宅地供应计划密切相关，青岛市2021年年度宅地供应计划显示供应量为806.27公顷，一批次供应量较小，所以在二批次中加大供应面积。分区域来看，黄岛区出让面积，计容建筑面积，成交总价蝉联各个行政区排名前列名。在2021年宅地供应计划中黄岛区占比为34%，因此连续两次黄岛区供地面积较大。

数据来源：焦点研究院、青岛公共资源交易中心（含划拨用地）

数据来源：焦点研究院、青岛公共资源交易中心（含划拨用地）

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二批土拍政策出现调整，多方位管控竞买全流程

二批次采用了新的土拍规则，和排名前列批次相比主要有以下几个地方的变化，参拍企业必须具有房地产开发资质，禁止马甲企业参拍，竞买资金必须为自有资金，这三条可以阻止不符合资格的企业参拍；同时下调较高限价，达到较高限价后采用竞高品质商品住宅建设的方法决定竞买人，取消排名前列批采用的竞配建环节，这两个条款主要针对达到较高限价的地块，由于本批次仅有4宗地块达到较高限价，该要求对整体土拍结果影响有限。

地块底价成交成为主流，黄岛4宗地竞品质成交

从溢价情况来看，本批次成交宅地59宗底价成交，仅有4宗达到较高限价15%。这主要和青岛的供地特点有关，多数地块具有商业配比或者对后续产业有具体要求，使得旧改+产业勾地为本批次出让主流。另一方面，13日成交的4宗竞品质地块均位于老胶南区域，竞买限制的产业要求较少，商住比均为1：9，这4宗地块所处板块去化较好，且竞买条件设置有合理的利润空间，最终使得在竞品质阶段成交。

数据来源：焦点研究院、青岛公共资源交易中心（含划拨用地）

本土房企为拿地主力军，规模房企持续补仓拿地

从拿地企业方面来看，本批次拿地企业62%为本土房企，剩余地块多被金茂，万科和保利等规模房企竞得，本批次新进入青岛市场的房企较少。值得注意的是，青岛和达在前两次拿地中均表现积极，一批次在宅地成交总价和出让面积排行榜均居第二名，二批次宅地出让面积榜单居排名前列，成交总价居第二，这两批次竞得地块均为产业勾地地块，周边均有和达已开发项目，作为青岛老牌开发商，和达补仓意愿强烈。

由于青岛土地出让多对产业有所要求，这就使得青岛竞得企业多为本土房企，规模房企面临的三道红线三道补丁等监管严厉，拿地日趋谨慎。本次规模房企在青岛拿地多以联合体，抑或是和本土企业结合成股份公司的形式参与竞买，这样便于本土企业协调当地关系，抱团取暖风险分担意图明显。

数据来源：焦点研究院、青岛公共资源交易中心（含划拨用地）

新房交易市场量涨价稳，下半年预计延续原有走势

我们先回顾下青岛2021年新建商品住宅市场交易情况，焦点研究院数据显示，新建商品住宅网签套数同比增加39%，销售面积同比上涨38%，销售总金额同比增加44%。7月回调过后，8月持续保持上涨态势，成交均价方面1-8月总体上呈现出轻微上涨态势，预计进入金九银十后成交总量会逐步回暖。

2021年以来青岛新建商品住宅呈现出量涨价稳的态势，此外2019年和2020年青岛宅地供应量偏低，2021年的放量供应可以弥补是市场需求。良好的市场预期使得深耕房企拿地意愿强烈，不同的出让条件使得各个地块成交情况出现差异。随着稳地价，稳房价，稳预期调控的深入，预计青岛下半年新建商品住宅会延续量涨价稳的市场走势。

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