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武汉光谷珞喻首府
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坐拥九峰山+光谷三路湿地公园的优质景观，楼面价8500+超过光谷中心城核心“八块腹肌”地块，本该靠产品力突围，却在总图布局和户型落位上双双踩雷，尤其在连廊中间户居然做了145㎡改善面积段户型，图叔是百思不得其解。
▲项目鸟瞰图
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▲项目落位图@武汉图叔
▲项目人视图
▲沿街透视图
▲住宅细节图
今天就从建筑师视角，拆解珞喻首府的规划设计，不管是买房人还是地产从业者，都能看懂其中的关键问题。
▲总图综合分析@武汉图叔
▲总平面图
区位：景观一手好牌，可惜短板太明显
先客观说区位，珞喻首府的优势和短板同样突出，且短板几乎难以规避。
项目位于九峰片区西北角，地块与光谷中心城房地产主要开发区域相对较远较为孤立
。
与九峰社区同属一个片区，后期生活便利度无需担心
，日常购物、就医等基础需求能得到满足，但
教育等资源的上限相对较低
，对学区有高要求的改善家庭需谨慎。
值得一提的是，随着九峰社区南区商品房的逐步开发，整个片区的居住氛围会慢慢提升，但珞喻首府由于地块位置和规模限制，
很难与周边其他商品房形成联动，相对“单打独斗”
。
它最大的王牌，是得天独厚的景观资源——
地块呈三角形，东北侧紧邻九峰山，西侧挨着光谷三路湿地公园
，被两大“城市绿肺”环绕，这也是项目最核心的竞争力。
另外，相邻道路为光谷三路北段、森林大道（珞喻东路），
这两条道路主要联系的并非集中建设区域，所以即便道路宽阔，长远来看车流量不会太大，噪音污染较小
，一定程度成为居住舒适度的保障。
商业较为弱势，最近的大型商业体为大悦城，距该小区约4.2公里。
土拍背景：
项目地块为P（2023）106号，该地块2023年由武汉光谷地产有限公司以底价101780万元竞得，
楼面地价8512元/平
。
周边：地块南侧存在多块待开发住宅用地，其中
正南向同为光谷地产拿地，2025年拿地楼面价6900元/平
，大概率作为珞喻首府后续开发项目。拿地间隔大概两年，楼面价跌幅高达1612元/平。
▲地块及周边地块楼面价
珞喻首府的楼面价已经明显高出光谷中心城核心区域“八块腹肌”地价水平。当时土地市场行情较好，开发商对地块预期过高。
▲八块腹肌楼面价约7000-8000元/㎡
总结下来：
区位短板突出，仅靠景观这一个单一优势，想要实现较好的去化，难度极大
。
从目前的区位、规划和产品来看，
开发商想要保本，除非能做出足够的产品溢价
，否则只能说是尽量减少亏损。
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