地产纾困者华融连遭两道“惊雷” AMC转型巨震下地产援驰如何转变思路?

出品|搜狐地产&焦点财经

作者|王 迪

编辑|吴 亚

曾经助房企纾困一臂之力的中国四大AMC（资产管理公司）之一的中国华融(2799.HK)，正遭遇自身盈利预警及财政部处罚的双重打击。

先是3月17日财政部对中国华融及其审计机构德勤华永作出行政处罚。理由是2014年到2019年度，中国华融存在内部控制和风险控制失效、会计信息严重失真等问题。此后在3月19日，中国华融公告2022年业绩预亏276亿元。这让华融2020年亏损千亿之后再度登上亏损榜。

接连负面之下，3月20日，中国华融股票开盘即下跌超8％，此后在3月21日，中国华融股价反弹，截至收盘上扬6.02%。

作为处于四大AMC领先地位的中国华融，拥有万亿资产为何沦落到如今境地？接盘地产项目，是否在一定程度上拖累了华融本身的业绩？

去年，地产触底 ，恢复缓慢，中国华融、中国信达、中国东方、中国长城四大AMC跑步进场，化解房地产风险。截至2022年12月末，中国华融已投放的房企纾困项目27个。预计相关项目将保障约3.7万套商品房按期交付，带动920亿元项目复工复产。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受搜狐财经采访时指出，资产管理公司原来就有投资地产项目，随着这一轮地产的下行和暴雷的出现，肯定会出现问题。整体地产行业下行，对很多开发商、投资机构都有影响，而不唯独是华融。

据华融官网显示，其不良资产经营包括收购处置、重组业务、债转股、基于不良资产的特殊机遇投资、基于不良资产的房地产开发等业务，其中明确写明房地产的资产项目共有509个。

一位常年关注金融及地产领域的业内资深人士则表示，华融在财务监管上确实不到位，这方面得加强。但他们接盘房企项目，也是只有正资产才接，负资产等项目需要地方政府与债权人协调解决。所以，只要华融等自身管理没问题，就不太会有业绩问题。

另一位资深投行人士向搜狐财经表达了相似的观点。他认为：“AMC主要聚焦盘活地产，接盘不会影响资产管理公司的资产，他们接盘价格都很低，而且钱不都由他们出，都要有合作方，他们只纾困地产项目，不纾困公司，现在聚焦的是保交楼业务，保护投资者权利。”

地产援驰者业绩为何被掏空？

中国华融曾是“最会赚钱的前30家中国企业”，近年来，这家资产管理公司经历了“过山车”式的巨震。随着2018年掌舵人赖小民因贪污、受贿被调查，盲目扩张集聚的大量风险逐步显露。这也导致了中国华融在2020年年报中净利润亏损千亿。

针对2022年中国华融业绩亏损近300亿，一位常年深耕投资领域的业内人士指出：“亏损原因还是因为非主业业务，此前华融投了很多违约民企的贷。这也是赖小民案的原因。加上这两年很多华融高管相继落马，也没太有功夫和时间做业务。”

就中国华融的发展历史来看，它是国务院批准设立的四大资产管理公司之一，目前实际控制人为财政部，股权占比27.76%。

中国华融股东情况

1999年11月1日，中国华融前身中国华融资产管理公司成立，设立的初衷是清理中国工商银行积累的呆坏账和不良资产。2006年，政策性不良资产基本处置完毕，中国华融等资管公司开始全面推进商业化转型。2015年10月，中国华融在香港联交所上市。

正是上市后，华融开启高歌猛进的扩张之路，迅速在银行、证券、租赁、信托、期货、消费金融等领域扩延。尤其是在2009年1月，赖小于调任中国华融资产管理公司党委副书记、总裁等职之后，中国华融将众多业务投入到了信贷类、海外投资等高风险项目，这也为华融添注了诸多风险，导致公司严重偏离主责主业。

财政部发布的对于德勤和中国华融的政处罚决定原因是：“中国华融2014年度至2019年度不同程度存在内部控制和风险控制失效、会计信息严重失真等问题，”该时间段与赖小民掌舵时间相吻合。

“华融亏损的主要原因是，在国内它投资了很多民企股权。”一位资深业内人士指出，为追求个人政绩，赖小民执掌华融期间过分看重短期利润，投了一些高风险、来钱快的项目，比如房地产。近几年，华融信托还遭遇“踩雷”地产的重创。

赖小民被查后，AMC掀开了纠偏大幕，监管要求均逐步剥离非主业，聚焦回归不良资产主业，四大AMC自此开启“瘦身”潮。在此期间，华融业绩一落千丈，并受到银保监会处罚。

搜狐财经发现，除了今年3月，华融遭财政部处罚之外，其在2022年8月因未依法履行职责被银保监会罚款230万元。在2020年9月，中国华融因为违规提供担保及财务资助、违规经营遭银保监会罚款2040万元。也就是这一年，华融形成巨额亏损至1029.03亿元。

中国华融股东受到行政处罚情况

纵观中国华融从2017年到2021年净利润情况，2017年实现净利润219.93亿元，随后其业绩在2018年及2019年下滑，之后在2020年遭遇“滑铁卢”。一切好转的时间出现在2021年。2021年，中国华融加速引战增资，开启了加速出清非主业的步伐，目前8家金融牌照子公司的股权已完成了5家转让。时年中国华融实现净利润为3.78亿元。

只是，目前2022年，接近300亿元的亏损成为中国华融不得不面临的困境。

2017年到2021年华融净利润情况

对于2022年亏损近300亿元是否影响中国华融资金链的基本面，一位资深券商则对搜狐财经表示，四大AMC是为了化解银行不良资产所成立的，他们的融资成本很低，不会出现资金链紧张问题。因为所有国央企都是奔着盈利考虑去的，所以他们都会挑业务比较好的地区去做。四大AMC很乐于做地产不良的原因在于有实体、有地和房子可以做抵质押，比做银行的不良资产要安全得多。

针对2022年净亏损的原因，中国华融则直接回应称：一是受资本市场波动影响，部分权益类金融资产公允价值估值下降形成较大浮亏。二是优化调整业务布局，收购重组类不良债权资产规模及收入阶段性减少。三是受宏观经济形势及房地产行业下行影响，信用减值损失计提增加。

除了亏损之外，目前华融债务也成为悬在头上的一把“利剑”。

2022年中报显示，中国华融短期债务为24.77亿元，相比于2021年的年报493.07亿元的数字实现收窄，短期借款也实现收缩，但是在2022年中报中长期债务出现了1889.09亿元的显示。至2022年中报，华融有息债务合计达到8383.30亿元。虽然债务额度比2021年年报中的万亿有息债务有所减少，但依然高企。

中国华融2022年中报及2021年年报有息负债情况

压降房地产业务敞口与接盘侠的“囚徒困境”

曾经对于地产不切实际的激进扩张，造成了中国华融负债层面的影响。如今，房地产纾困同样需要AMC的进场。

针对目前AMC进场纾困是否会对自身造成影响，一位深谙信托操作逻辑的业内资深人士称：“现在接盘的风控变严了，接盘基本都不容易出问题。”

李宇嘉向搜狐财经透露，华融接盘这些不良资产数控项目，本质上其实有很多之前华融自己就有投资在里面。“前期这些项目没有爆雷之前，华融就是债权人，不管是以什么形式投资。项目出现风险以后，由华融接盘，也是保护自己的债权能够落实的一个很重要的举措。”

对于身处“囚徒困境”的华融来说，即使纾困地产合作对双方都有利，要保持收益也面临着困难，其中需要华融掌握好自身安全管理。

根据监管关于降低这房地产集中度的有关要求，中国华融这两年一直在压降房地产业务的敞口，且取得了显著的成效。

半年报显示，截至2022年6月末，中国华融母公司包括一些非金子公司，整个项目中房地产的风险敞口规模不超过2000亿元，规模较上年末一直在持续下降。

虽然目前华融2022年年报还未正式出炉，但是相对于2022年上半年188.66亿元的净利润亏损，全年276亿元净利润预亏损显然受到上半年的影响。由此从2022年中高管们的表态可以发现2022全年的业绩问题。

中国华融副总裁、财务总监朱文辉曾表示，因为2022年上半年房地产行业风险的集中暴露，中国华融的不良主业涉房项目的资产质量下迁，所以根据监管的规定和会计准则的要求，适当地增加了拨备计提。这直接指向了华融的涉房项目风险问题。

针对化解房地产风险及对自身业务拓展层面，近日，高管公开表态：在业务发展方向由被动型向主动型转变。包括把握收购处置、破产重整、国企改革、房企纾困、上市公司纾困、违约债收购、S基金收购、中小金融机构救助、受托处置、咨询与财务顾问等业务机遇。

管理层认为，这些都是万亿级以上的大市场，也是华融积极主动拓展迈进的业务方向。

此外，在产品功能方面，华融也指出由单一的产品、单一的手段在逐步探索向组合手段、综合解决方案转变。

“比如，房地产行业，过去的模式主要以非经营性关联债为主，逐步积极主动转向房地产项目端的实质性的重组。围绕保交楼业务，包括通过财产权信托进行股权层面的实质重组、项目端的实质性的管控、代管代建、引入第三方能够进一步盘活项目等等方面都在落地见效。”

在业务及盈利模式方面，管理层认为，中国华融将探索由过去自身负债驱动型的自身资产负债表扩张型的模式，价差加利差型的盈利模式，逐步向资产管理型、受托代理型收费加成方式转变。

地产纾困房企是主体责任 AMC、信托、银行等国有债权人需共同参与

为纾困地产，中央祭出三支箭、金融16条、千亿级房地产纾困基等“组合拳”，在“保交楼、保民生、保稳定”的目标之下，助力房地产加快筑底企稳复苏。

自去年开始，AMC积极入场参与房企纾困。一季度，中国东方和中国长城两家AMC先后获批发行100亿元专项金融债券用于化解房地产风险，拉开AMC进场大幕。

据不完全统计，截至10月末，中国华融、中国东方、中国信达三大头部AMC机构已落地的房企纾困项目合计或超65个，带动超1500亿元项目复工复产。

尤其是，在去年11月，融创出售125亿项目，中国华融联手中信信托接盘。这让陷入债务危机半年多的中国融创迎来迄今为止最大的白衣骑士。此前，中国华融已与阳光集团、新华联集团签订重组框架服务协议，全面参与推动企业重组纾困。

四大AMC在不良资产处置业务方面各有侧重，华融不良资产规模在四大AMC中处于领先地位。信达作为第一个获准处置地产等非金融类资产的AMC，在房地产、能源等行业的不良资产包处置方面有比较丰富的经验。长城重点服务中小企业，开发了中小企业财务顾问及中小企业集合债券等业务板块。东方则专注于金融类业务，建立了自身银行不良资产管理与处置的专业优势。

在纾困过程中，中国华融所用的方式大致是运用“债权+股权”“金融+产业”等特色金融工具箱，通过“股权转让+实施重组”“信托隔离+代建盘活”“诉讼保全+以诉促谈”等方式化解地产风险。中国信达则通过“传统债权收购+增量资金投入+地产公司代管代建”的集团协同模式。如，落地原佳兆业广州南沙“悦伴湾”项目，提供项目复建资金、引入品牌代建方操盘运营等。

针对房地产未来风险化解，一位地产资深人士指出，需要AMC、信托、银行等国有债权人都参与。“地产业资金亏空额巨大，不是一两家金融公司，或一个行业能填得平的。所以，目前的房地产纾困像信托公司和银行，包括终端个人买家都要承担一点风险。”

他由信托举例，讲述了其中各自角色所承担的风险点：“信托是将资金的12个点借给开发商，开发商再把项目股权抵给信托。他们再把这钱10个点回报卖给个人投资者，也有可能给银行2个点佣金，8个点卖给银行理财客户。也有可能银行直接10个点买入，4个点散卖给客户。如果信托出问题本应该信托承担，所以信托会再拿1个点买保险，由保险公司承保，这里面的细节操作比较复杂。”

李宇嘉则指出，地产真正要纾困主要还是等市场企稳，房地产的资产价格能够稳定。当资产价格稳定了后，愿意收购资产的一些主体才会进入市场，包括销售量和去化才能够实现，这是最根本的逻辑。

事实上，2023年春节过后，房地产市场加速回暖，多家典型房企的销售情况呈现修复，或下跌趋势大幅收窄。2023年前两个月，保利发展已跃升到行业第一的位置。今年前两个月，保利发展累计实现签约金额638.29亿元，比上年同期的522.8亿元增长22%。此外，旭辉等出险房企在2月份销售降幅方面实现收窄。

当然，对于整体的房企流动性危机来说，AMC毕竟纾困能力有限。李宇嘉认为，未来房企自救仍是主体责任。这意味着房企要想真正纾困还需要加快自身去化，回笼资金。