前三季度北京大宗成交金额同比腰斩55.2% 买卖博弈仍在继续

作者 | 王迪

出品 | 焦点财经

4690人围观，无人出价！前几日“晴格格”所居住的北京王府世纪大厦遭遇流拍，侧面透露即便商办市场中的稀缺资产也难以对抗周期，实现快速变现。当市场对房地产复苏保持谨慎态度，卖方与潜在买家博弈仍在继续。

根据排名前列太平戴维斯数据显示，2022年前三季度，北京大宗投资市场仍然较为低迷，累计成交金额约为人民币226.85亿元，较去年同期下降55.2%。

来源：排名前列太平戴维斯研究部

从2022年前三季度投资市场买家类型分析（按成交金额占比）来看，32.5%为自用型买家，完成数量为12宗；外资机构投资者占据11.2%，完成数量为2宗，内资机构投资者占据56.3%，完成数量为11宗。该项对应数额在2021年前三季度的表现为自用型买家30.3%、完成9宗，外资机构投资者为占16.4%、完成4宗，内资机构投资者占53.3%，完成12宗。

内资机构投资者成交金额占比的上涨，及外资机构投资者占比的下降，侧面反映出在北京大宗交易中买家类型的转换。

一位不愿具名的投资领域专业人士对焦点财经表示，北京王府世纪大厦流拍具有特殊性，北京市场大宗交易成交低迷主要是经济不确定性，买卖双方在价格上还是有距离。此外，他认为，虽然外资有所减弱但并没有退出中国市场。

变现还债变难 降价出售成趋势

就王府世纪大厦来看，顶层是“晴格格”王艳所居的亿元豪宅，距离故宫不到500米，地利位置非常优越，遭到流拍实属意外。

根据阿里拍卖平台数据显示，王府世纪大厦市场估值约15.39亿元，起拍价为11.2亿元，已经是降价出售，出售原因是债务问题，对应债权本金7.5亿元、债权利息3.7亿元。

焦点财经发现，降价出售已经成为主流趋势，并且拍卖量也呈现激增态势。

近日，北京瑞博大厦以20.37亿元的价格拍卖成功，涉及建面5.82万平方米，较评估价下降了8.73亿元。

项目位于朝阳区东三环内，位于北京CBD商务区与燕莎商圈之间。此外，诸如此前的世茂工三、乐视大厦等资产标的都是通过流拍及多次降价才得以成功拍卖。

2022年前三季度收购物业类型分析（按成交金额占比）来源：排名前列太平戴维斯研究部

根据排名前列太平戴维斯统计，在前三季度北京大宗交易中，按照收购物业成交金额来看，写字楼、二手地块/在建项目、酒店、住宅、产业园区、商业零售分别占比为47.3%、21.2%、11.4%、8.2%、6.6%、5.3%。

“就资产类型来看，写字楼仍是最热门的资产类别，但目前市场上供过于求，潜在买家会仔细甄别并对优质资产出手。零售受疫情影响，购物中心吸引力在下降 ，部分商业零售配套项目通过法拍变现的频率在提高。”

在分析大宗市场交易现状时，排名前列太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想指出，酒店受疫情影响较大，成为抛售变现的主力资产(但不是热门标的) ，住宅/服务式公寓进可保租房REITs，退可服务式公寓(豪宅)散售。

“工业园区/物流高标仓，工业/产业园区的独栋办公项目受自用型买家青睐，物流资产受投资机构热捧，成交量快速攀升，二手地块通过转让开发地块的部分或全部股权，是爆雷开发商快速变现的有效途径“。

法拍房成新周期另类热点 卖方与潜在买家仍处博弈阶段

对于四季度的北京大宗投资市场，李想预测，卖方希望加速抛售资产进行变现，但潜在买家则会谨慎出手且对可售项目进行仔细甄别，卖方与潜在买家仍处于博弈的阶段。此外，自用型收购及通过法拍渠道购得资产有可能在年末进一步增加，法拍房成为新周期的另类热点。

根据相关数据显示，截至2022年6月30日，北京法拍房共计挂牌上拍房源3284套，成交法拍房933套，总成交金额178.39亿元，成交率32.12％（除去撤拍套数），其中住宅成交率52%。参拍人数共计6855人，共出价51739次，平均每7.3人争抢1套法拍房。

有业内资深人士指出：“先不谈个人断供以后的住宅法拍房。在过去，大宗商办资产的法拍数量其实是比较有限的，但是无论是银行、投资机构、基金、信托如果发现资产存在严重的债务问题，最后导致违约，最终都会通过法拍的方式进行拍卖以期回款，所以现在上架的大宗商办资产的数量肯定是明显在增加。”

李想则认为，宏观经济修复之时，就是投资市场复兴之日，但经济下行不代表没有投资机会。

据焦点财经了解，11月9日，北京市丰台区大悦时代广场6号写字楼（捡漏资产）即将走上拍卖台，起始价7.25亿元。项目处于双轨交通枢纽交汇处，具备地铁上盖优势。