疯狂的瑞幸咖啡和千万级房产消费背后都有啥秘密?

《权利的游戏8》第三集雪诺大战夜王，整整郁闷了一个半小时后，剧情竟然在最后被反转，接下来，又将回到人和人之间的斗争中。

奇怪也合情合理，人的剧最终还是要说人性。

同样考验人性的是资本市场，一家成立不足两年，每天亏损约400万元的咖啡公司-瑞幸咖啡要上市了。

咖啡能有什么高科技呢？移动互联网里能玩的花样都被玩遍了，各种档次的咖啡品牌早已填满了线上线下。可就是这家瑞幸咖啡，去年花了1年半时间，开出了2370家直营店，遍布中国28个城市。

能上市还是说明这家公司做了符合部分人群需求的事情，而且，资本也非常看好！

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不久前，星巴克发了一条新闻：700万星巴克会员接入支付宝。

星巴克在上海有500家以上店，上海市有2500-3000万的人口，如果三成喝过星巴克的话，就有900万，反过来，也就是7成的上海人或许没有喝过星巴克，这还是上海咯。

数据显示，中国咖啡消费量每年增长幅度约20%，是世界平均增长幅度的近10倍；中国每年人均咖啡消费小于5杯，而北美和欧洲每年人均咖啡消费大约是400杯，日本每年人均咖啡消费大约是360杯，不管中国人的口味如何，中国咖啡市场前景还是蛮广阔的。

星巴克如此少的渗透率和其定位有莫大的关系，高端商务区的店铺可以交不菲的佣金的，而瑞幸咖啡的一句“一块钱花出五块钱”效果，加上汤唯和张震的代言，是不是很能击中小白领的心。

各品牌的连锁咖啡馆在单杯20元—30元价格区间紧凑排列，密不透风。而10元-20元的价格区间，由便利店、外卖店、小型商铺瓜分。而瑞幸花了18个月想资本市场证明，好的咖啡可以在8块/杯以下。

有没有点咖啡中的小米的味道！

定位不错，接下来就是烧钱的事：疯狂地打广告，同时迅速抢占市场。

2018年每销售一杯咖啡或其他产品就要亏损18元，其中销售费用中有7.45亿元已经占到了总支出的30%以上，超过物料成本和店租及运营成本。这些都是前期的广告费用。

这种模式有点类似当年的脑白金，让所有的小白迅速地知道一个品牌，等到所有不喝咖啡的都知道了瑞幸，如同知道星巴克之后，广告费用就可以减少，加上规模效应，未来就能把成本控制在合理范围内。

瑞幸咖啡初期通过咖啡品类培养用户，中期通过ToB业务获取增量流量，后期将以扩充品类来提升转化，从而提升毛利率，实现扭亏为盈。

上市就是继续融资、扩大线下店铺，增加品类，这样的故事，小米讲过，星巴克讲过，现在轮到瑞幸而已。

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同样让人疯狂，让人困惑的就是今年的高端房产市场。

憋了两年的楼市，在今年刚刚政策放松，就立马迎来的小阳春。

几乎在同时，资本和土豪都出手了，2019年以来，外资PE疯狂抄底北上广深，90天花300亿买了8起商办写字楼，深圳土豪半小时拿下所有价值8000万的华润瑞府，充分展现湾区人民的强大购买力；

为什么要关注高端市场，显然，他们才是市场中最睿智的一群人。而且，中国楼市已经出现分化，未来，核心地段的优质资产只能越来越贵，而三四线城市，免费送房也没人要。

参考《三大都市圈都在抢人抢地盘，机会或许在这里...》

2018年，中国最优秀的五座城市——北上广深杭，千万级以上的新房，上海卖了3610套，北京卖了2156套，广州卖了503套，深圳大约2300套，杭州卖了623套。

而3000万以上房产的成交量，上海共成交了892套，比北京、深圳、广州、杭州四个城市加起来还要多。北京的成交量大约是上海的一半，深圳是北京的一半，广州是深圳的一半，杭州和广州接近。

单价10万以上房产在成都、武汉、西安等中西部网红城市暂时没有出现，你是不是看到每个城市的“上限”。

明白上限，那么未来不管央妈如何放水，部分城市会因为高房价而选择被逃离，而部分城市其实是没上限的。

那么当你有实力买入没上限城市的房产时，你可以明白，未来不管经济是坏还是好，总有更优质的消费者会成为你的接盘侠。而不是你被迫降价来迎合萎缩的消费能力。

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同样是需求，瑞幸咖啡选择高端产品低价化满足城市里更多小白的轻奢需求。

而房地产投资呢，较好就是要选择高端稳定的消费人群。这一点在柬埔寨首都金边房产投资中特别的重要。

金边和北京比，至少差了泰国曼谷和越南胡志明的2个档次，无奈相对来说，包括北京的房价在内，好资产对应的是高房价，实在不是中产阶级的中短线之选。

金边是东南亚国家中首都房价少有没有过3万的城市，相当于国内三线城市的房价但有着不输北京等一线城市的高租金。

在金边市中心的一居室租金平均每月能有1500美金，二居租金能有2500美金。就算非核心中心地段的一居室租金每月也能到800美金，最次也有600美金。

为什么会出现三线城市的房价却对应一线城市的租金？

金边有人口300万，而金边公寓只有2.5-2.8万套，最奇妙地是金边却有30万常住外国人，这个数量和北京相当。

这30万老外才是金边租房的主要消费人群，当然，还有日益扩大的当地精英，这些未来会是金边公寓未来的消费主体，至少现在还不是。

如果你在金边投资房产，自住的可能性很小，那么，租金收入是你不容忽视的投资收益来源之一，那么，你就必须考虑到未来金边的主流消费者和接盘侠。

你或许会说金边城市将来会扩大一倍，根据规划，金边将从现在的300万人发展到500万人，是不是可以选便宜点的下一个热点地区进行投资呢？

现在的金边核心区依旧到处是工程在建设，也就是核心区的资产还有没开发完，考虑到国外的开发进度比国内要慢得多的缘故，为什么不先进行核心区投资。

等第二个热点去确定后，再追加投资，目前贪便宜追便宜房产有点赌的味道。

紧跟热点，紧跟主流消费人群，才是投资房产的关键。

世通君——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注柬埔寨房地产投资。

过去3年，世通君每年超过200天在柬埔寨，双脚深入考察过金边和西港99%的楼盘，带领团队为超过2000组投资者提供过咨询，清楚各家开发商的虚实，了解各投资者踩过的坑。