十年较高涨410.6%!西安哪类特质的房子价值高?

过去10年间，西安房价涨了多少？

数据显示，2009-2018年，西安房价整体均价上涨6303元/㎡，主城区的个别小区涨幅较高达到410.6%，房价翻了四倍多！

你买的房子涨幅怎么样？

从过去10年的西安房价涨幅看，具备哪些特质的房子价值比较坚挺，涨幅位于前列？

据创典全程数据显示，西安过去10年里商品房成交均价有两次高速上涨期。总体走势为三个阶段：

1、排名前列次房价普涨期：2008-2010年

2008年为4276元/㎡，2009年为5071元/㎡；2010年为6800元/㎡，环比上涨了1729元/㎡。

这是西安过去十年来，排名前列次价格普涨，以2008年为基数，此后两年房价涨幅累计约为42.5%。一改过去年均涨幅5%左右的慢牛态势。

2、“超低迷稳定期”：2011-2016年上半年

受2011限购政策影响，2011年-2016年上半年期间，处于“去库存”的艰难期，房价处于“超低迷稳定期”。接近6年的时间里，西安房价则总体徘徊在7000-7500元/㎡，价格5000-6000元/㎡的房源不少。

期间，西安的二手房成交量稳定在年均200万/㎡左右，与新建商品住房年均千万平方米的成交量相比，二手房市场的份额可谓“微不足道”。

3、房价活跃期：2016下半年-2018年

2016年下半年开始，房价开始走出“徘徊区”，步入“活跃期”。受2017年落户政策宽松、“三个革命”等因素刺激，2017年成交均价达9367元/㎡，一年之间上涨了近2000元/㎡。期间，“城六区再度限购”，且前后经历四次调控，仍未抑制住房价上涨的速度。

2018年，受“高级中心城市”等确立的利好消息，加上众多投资产业的落地加持，西安市房价破万，达到11374元/㎡。局部板块出现二手房价格高于一手房的“倒挂”现象。

2019年上半年，西安均价为12077元/㎡。受调控加码、控价趋严因素影响，涨幅变缓。

数据=创典全程 制表：张永文

总体看，从2009年至2018年，西安商品房均价共上涨了6303元/㎡，涨幅为124%。按照年均涨幅看，平均每年涨幅在12%左右。

过去的10年里，西安主城区各区涨幅情况怎么样呢？

据美城机构数据显示，在2008到2018年的十年的发展进程中，西安各个区域房价涨幅排名，在“赛跑中变换”：

城南区域在2013年冲到房价排名前列， 2018年掉到了第三名；

高新区2008年排名第二，而在2017年反超曲江，2018年稳坐房价排名前列。

近三年，浐灞区域不论是供应量还是成交量指标，都领跑全市各个区域/板块。

来源：克而瑞

过去十年，西安哪些小区涨幅比较大？看看高新、曲江、浐灞、城北10个盘的抽样情况：

1、高新的枫林意树2009年开盘价为5200元/㎡，2019年的二手房成交均价约为26552元/㎡，涨幅达到了410.6%。

2、高新的逸翠园一期，2009年的开盘价为4950元/㎡，2019年的二手房成交均价约为22856元/㎡，涨幅为361.7%。

3、电子城附近的融侨紫薇馨苑2009年开盘价为5000元/㎡，2019年二手房成交均价18533元/ ，涨幅为270.7%。

4、曲江的中海观园2009年的开盘价为4500元/㎡，2019年7月的二手房成交均价约 19707元/㎡，涨幅为337.9%。

5、曲江城市花园2009年的开盘价为4200元/㎡，2019年二手房成交均价约为15508元/㎡，涨幅为269.2%。

6、长安路的紫郡长安2009年开盘价为4150元/㎡，2019年7月二手房成交均价为13256元/㎡，涨幅为219.4%。

7、浐灞的御锦城，其原香组团2009年的开盘价为3950元/㎡，当前新房均价为13700元/㎡，涨幅为246.8%。

8、浐灞的恒大名都，2009年开盘价4400元/㎡，2019年7月二手房的成交价格为14414元/㎡，涨幅为227.6%。

9、城北二环里的华远君城，2009年开盘时的价格为4300元/㎡，2019年二手房成交均价约在13661元/㎡，涨幅为217.7%。

10、城北经开核心区的白桦林居，2009年开盘价为5200元/㎡，2019年二手房成交均价约16798元/㎡，涨幅约为223%。

当然，从目前西安主城区各区的新房价格看， 总体均价是低于上述抽样盘的二手房价格的。

那么，从过去10年房价态势和抽样楼盘的当前二手房价格与当初新房的价格对比，我们能看出具备哪些特质的房子，价格才能跑赢大势呢？

西安城市发展在十多年间发生了很大的变化，各开发区渐次成型，城市骨架和版图不断扩展，特别是获批建设“高级中心城市”、大西安战略明确后，西安的长期发展有了清晰的目标和路径。

从房价角度看，在政策态势和行政监管态势更加严格的态势下，过去不能代表现在，现在也不能说明未来。

认清这样的态势，再反过来看过去10年情况，对于当下及今后置业投资有以下几点应思考：

一是看区域成长性。

过去10年，房价涨幅较快的高新、曲江、城北、浐灞区域，都与各自的区域特性和发展态势密切关联，成长性比较强。

说白了，这些区域房价涨幅先进，一多半来自区域价值的成长。

区域发展利好再多，也有汇聚点。利好汇聚集中的板块，价值较高，成长性也会强于其它。

应该说，在看得见的时间里，浐灞核心区、高新三期、港务区的体育城、沣东新城“大轴线”、沣河两岸等板块的成长性高于其它板块，并将带动与其关联的板块。

二是产品的价值承载性。

时间是检验一切的较好手段。任何产品，都必须经得起时间的考验，价值性才是凸显的。

这不仅涉及到产品的规划理念、用材、物业服务内容，还与户型功能、科技智能、维护力度等密切相关。

由外到内的“均好性”较高，方能承载时间带来的价值。要善于甄别对于“外强中干”的盘。

三是换个思维天地宽。

对于大多数人来说，不一定要局限的老城区思维里，要敢于跳出来。对于区域配套的要求，未必要求现在样样有，只要规划有且已建设，即可选择。

过去讲的买房地段价值，在当下及未来已发生变化，不再是少有原则，还应加上区域发展的社会预期、各类资源的聚合度、总体环境的优美度等来考虑。

在区域确定后，具体到板块，则围绕“3+3”原则去挑选。前一个“3”是交通、学校、商业，选地段；后一个“3”是房企、产品、街区，选楼盘。