卓越商企服务完成去地产化,扩张强劲一年拓6.27亿,未来三年要保持两位数增长

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

进入4月后，港股物企财报披露，基本接近尾声。

翻阅多家物企财报，可以发现一个共同点，那就是外拓增强、第三方业绩贡献普遍提升。通俗点讲，就是与地产母公司关联度再降低，“去地产化”程度提升。

卓越商企服务（06989.HK）也不例外，但完成度更高，“这几年我们一直在大力发展独立市场化，调整业务和组织结构，到2023年底，基本完成去地产化。”

在3月28日的业绩会上，卓越商企服务管理层如是讲道，出席的有董事会主席、执行董事李晓平，执行董事、首席执行官杨志东，以及首席财务官及联席公司秘书贾杰。

对于2023年整体的业绩表现，管理层概括为四个字“三升三降”：

一是业务拓展提升，全年实现营收39.3亿，同比增长11%；归母净利润3.03亿，相对平稳地完成去地产化转变，预计2024年会企稳回升。

二是业务独立性提升，对关联方依赖度下降，来自第三方项目的收入增长18%至19.2亿，占总收入比例提升2个百分点至60%，创上市以来新高。

三是业主增值服务显著提升，收入同比提升105%至3.1亿；在“去地产化”基调下，非业主增值服务主动压降，收入降至3.7亿。

“从2022年下半年开始到2023年，公司通过两步走完成去地产化，已经极大程度上成为一家独立发展的物业企业。从经营节奏来看， 2023年末期归母净利润同比增长44.6%，去地产化结束后，公司业绩在未来会随着持续、健康的发展稳步提升。” 贾杰透露道。

在去地产化的一年中，还能取得如此业绩，深入分析其业务发展，不难发现背后的原因，主要归结于两点：一是主航道与新赛道外拓强劲，尤其是新赛道，正成为卓越商企服务的第二增长曲线；二是增值服务收入大增，独立市场化的发展能力明显加强。

主航道、新赛道齐发力，一年新拓6.27亿

卓越商企服务的业务构成，主要分为基础物业管理服务、增值服务及其他相关服务；其中，基础物业管理服务又包含商务物业、公共与工业物业和住宅物业。

拆分各板块的营收占比来看，商务物业占比55.3%，公共及工业物业为12.2%，住宅物业14.5%，增值服务17.3%，其他服务0.7%。

商务物业作为主赛道的优势依然明显，去年录得收入21.7亿元。尤其是在第三方业务上，继续保持稳定的增长势头，新拓项目140个，新拓合同金额13.5亿元，连续两年新拓年化合同金额超过5.1亿元。

单从外拓维度看，卓越商企服务新赛道更为凶猛，通过收并购构建了第二增长曲线，聚焦于细分医疗及公建赛道，去年新拓合同总额达到1.98亿，同比增长88%；实现年化合同额0.98亿，同比增长112%。

财报显示，公共及工业物业板块去年收入大幅增长125%；毛利额增长115%，对卓越商企服务整体毛利润的贡献率提升4.6个百分点至8.5%，新赛道业绩贡献初显。

“这应该是我们第二年进入这个赛道，我们目前来看是比较有信心做的更好。”

管理层解释称，主要有两个因素：一方面通过收购医美家平台，在医疗物业服务上取得了阶段性进展，新拓了连云港市第一人民医院开发区院区、南通大学附属医院和西安市第四医院等。

另一方面，卓越商企服务通过在大湾区多年的沉淀，在轨道交通服务板块也取得新突破，如去年与广州地铁项目，为站点和车辆段提供服务；此外，其还定点突破切入高校市场，与嘉兴-北京理工大学长三角研究院、重庆-璧山机电大学和安阳职业技术学院（东院）达成合作。

“去年，我们在总部园区、物流园区、工业园区等多个维度、多种业态上均有所斩获。同时，还建立了高端制造园区和超大型园区的交付运营能力，创造了新的增长点。”

“2023年，公司战略客户保有率达100%，新拓合同总额6.27亿。其中，新拓项目中代表性的总部园区项目有17万平米的微信广州总部大楼；制造类园区综合体项目有37万平米的华为深圳九华山园区，以及109万平米的华为制造总部。”杨志东讲道。

“今年，卓越商企服务将继续寻求在公建、互联网、游戏等行业与更多新客户合作的机会。”他透露道。

增值服务收入大增40%，独立发展能力加强

主航道与新赛道强劲的外拓，促使卓越商企的基础物业服务收入同比增长14.4%，增速提升7.4%。尤其是第三方基础物业去年增长约2.9亿，较上一年多增2.6亿。

截至2023年底，卓越商企服务总合约面积达7670万平，同比增长9.5%；在管面积达6407万平，同比增长19%，其中第三方的在管物业面积达到3971万平方米，连续两年总占比保持 60% 以上。

非住宅物业第三方在管面积占比保持 60% 以上，特别要提出的是，其中公共物业在管面积同比增长 34%。

基本盘的较快扩张，同时也为其业主增值服务的增长，打下了更为厚实的基础。

财报显示，卓越商企服务2023年业主增值服务大幅增长105%，占增值服务收入中的占比提升23个百分点至46%，独立市场化的发展能力显著加强，主要体现在两个方面：

第一，其旗下盛恒达机电公司去年外拓合同签约额超过1亿，实现营收2.74 亿，同比提升 42.7%。

“主要是完善了全生命周期的机电安装部署及项目管理能力，并同步推进自有建筑材料研发创新，通过技术沉淀和管理沉淀建设核心技术能力，为进一步市场化打下了基础。”管理层解释道。

第二，在高端商务领域，卓越商企服务旗下的专业公司卓品，三年营收的复合增长率也达到38.24%。2023年，卓品商务收入2.33亿，同比提升40.3%。

“卓品商务将持续发力社区增值服务。” 杨志东强调道。

外拓待转化，未来三年两位数增长

对于2024年的发展，卓越商企服务主要集中于四个方面：

第一，在FM 领域的主航道发展上，将集中优势资源做好众多战略客户超大型园区的交付工作，同时持续打造标杆，来为未来业务有效引流；

第二，通过市拓体系变革，各层级职能与市场协同驱动业务，全民营销，在区域商务、医疗、公建及教育等领域多引擎突破，快速建立能力扩大业务体量；

第三，增值服务重点提升协同能力，让800多个项目和增值服务产品打通，提升消费体验，带来更多价值；

最后，在收并购业务上更加精准定位，做好有质量的增长。

“未来三年，公司预期保持两位数以上的增长目标；未来三年，也将持续聚焦增长和能力建设，将进一步提升第三方市场化能力，并通过数字化变革实现成本端的领先优势。” 杨志东透露道。

对于未来三年两位数的增长，卓越商企服务管理层很有把握，主要基于两个方面：一方面是过去两年的签约，包括第三方战略业务的引流，保持比较好的预期；

另一方面，卓越商企服务整体业务策略是辅助于如今的组织变革，而其组织变革中特别提到把自管和第三方进行一定的调整，把资源更加聚焦在第三方，尤其是商业赛道的攻坚能力。

“去年第三方业务收入增长达到18个点，但这是在转化还没有非常好的前提下，2024、2025年是我们大规模转化，尤其是第三方超大型业务的转化，所以今年和明年这个业务的增长会呈现出来。” 杨志东指出。