博鳌现场 | 邵宇:城镇化还有最后的窗口

焦点财经讯 盼盼 深度调整中的房地产行业，运行逻辑已发生根本改变。“高杠杆、高周转、高增长”的旧格局和旧模式难以为继，探索建立新的发展模式迫在眉睫。

8月8日至11日，2022年博鳌房地产论坛如约而至。这场以“创造未来 寻求破解之道”为主题的行业盛会，汇聚了来自房地产业、金融业、地产上下游各业态的商业精英和专家学者，以期共同明辨行业更加清晰的未来。

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇表示，我们现在谈的是地产，很简单，只会造房子的经济体是没有未来的，但是不会造房子的经济体则是没有当下的，任何一个经济体势必左手是房子，右手是产业跟科技，必须在这里面寻找平衡。

我们的困境在哪里？邵宇认为，中国的房地产只有一个模式，就是高周转、高杠杆迅速增长的模式。但你不得不承认，这不就是过去这段时间整个应该发展的核心动力，因为它构成了一个全面的正循环，土地价格的上升，投资者获益，财政收入的上升，卖地收入的上升，然后到银行借抵押贷款，看起来每个人都得益了，这是一个强有力的正反馈过来。但是现在如果反过来的话，就是我们现在看到的这样一种状态。

“这种状态可能只是一个开始”，邵宇称，我们也知道现在全力在进行政策的调整，三道红线以后政策要纠偏或者有各种各样的提法。如果三道红线去年这样一个执行导致了目前这样一种几乎团灭的情况的话，你会问为什么五年前不做呢，你再问如果五年以后做会怎么样呢？那个时候杠杆会更高吧，房价会更高吧，人口红利会消失得更无影无踪吧，会怎么样？

我们看看房地产现在的情况，是再一个触底的过程。坊间有一个段子我引用一下，说房地产还是夜壶，今年还是拿出来了，但是大家发现壶拿出来了，尿没了。什么意思？因为居民现在已经开始还他的中长期贷款，而不是加杠杆了，因为疫情导致了边际的变化，大家对未来收入的预期恐怕有比较大的调整。而且在个剧烈分化的情况下，其实整个加杠杆剧烈的是中产，所以这部分如果加不上去，整个循环销售收入就被卡住了，其他东西肯定是雪上加霜放在一块，这都是大家知道的实施。我们还是要找到未来的空间，更重要的是谈未来。

底层的逻辑已经变化了，它涉及到共同富裕也好，还有资本的变化也好，包括防范重大的风险，包括房地产最近一些比较紧张的局面。

邵宇表示，我们的判断是高杠杆、高周转的房地产时代结束了，行业没有问题，因为城镇化还有最后的窗口。我们觉得有几点是确定的：排名前列区域间的分化。第二资本的分化，国有资本、民营资本，民营资本杠杆比较低的资本，有品牌的资本，精耕细作资本的分化；第三是融资的分化，以前就是资金池跟银行款，未来你准备迎接资本市场，哪怕你是REITs，就是一对一的资本包，这样风险可控，没有资金池的危险，这样对项目运营跟持续化发展是有帮助的。考虑到目前系统性的问题，还可能会有一个准备方案，比方说我们当时也提过能不能做一个高级的住房银行，如果我是住房基金的操盘手，我肯定在密切地关注这样一个烂尾现象，我在等待适当的时候出手去获得这样一个资产，为未来城镇化（还有10—15年）铺路架桥。