起底“保交付”资金面:4000亿专项贷款加速落地,各地纾困基金相继成立

编者按：行业发展进入深水区，“稳民生”、“保交付”作为楼市“安全底线”的大背景下，“交付力”也正成为房企的核心竞争力之一。

时值年中交房季，搜狐财经联合搜狐焦点、焦点财经、搜狐地产共同推出《楼市正能量，硬核“保交付”》年中特别策划，找寻“保交付”时代的行动派，并通过深度调研、区域市场走访一批典型项目，直击市场一线行情，呈现楼市复苏进程。

出品 | 搜狐财经 搜狐焦点 焦点财经 搜狐地产

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

6月已入下旬，又到了房企年中冲刺季，既冲业绩，也冲交付。

自去年下半年以来，“保交楼、稳民生”被提到重要位置，“保交付”成为房企地产行业主旋律，出险房企积极自救，调动一切资源优先保竣工、保交付，盘活资金、改善现金流已成为房企的共识。

恒大、奥园、佳兆业、花样年等房企都明确提出“保交付”目标，部分企业通过出让项目、出售资产或出售多元化业务的方式回笼资金、补足资金缺口，如恒大将部分城市项目剥离给信托公司，中信集团收购佳兆业深圳项目，以及弘阳地产出售广州项目公司等。

但纵观近一年以来的保交付落地，除了来自房企的自身努力，政府和金融机构的合力，也是推进保交楼的关键所在。当前，信贷、债券、股权融资、预售资金、内保外贷、REITs等多维度的房企融资端支持政策均已出台。

尤其是“保交楼”项目专项借款配套融资、保交楼贷款支持计划、房地产专项纾困基金等各种政策性金融工具的加速落地，是行业保交付资金的重要支撑。

4000亿专项资金池

继去年728政治局会议明确“保交楼”基调后，住建部、财政部、央行等多部门于8月出台专门措施，通过政策性银行提供2000亿规模的“保交楼”专项借款；进入11月，央行又推出2000亿元保交楼贷款支持计划，资金池达到了4000亿元。

2022年9月，国家开发银行向辽宁沈阳支付全国首笔“保交楼”专项借款，意味着“保交楼”资金进入实质性落地阶段，随后郑州（70亿元）、洛阳（15.5亿元）、开封（9.4亿元）、哈尔滨（1.86亿元）等地，均有资金到位。

去年9月，哈尔滨“保交楼”专项借款地产项目中，宝能城项目及融创开发的公园壹号、四季印像、冰雪影都、文旅城项目，纾困资金陆续到位；去年12月，花样年成都江山城、大溪谷项目获得保交付低息专项借款，昆明好未來项目也成功获取保交楼转型资金。据不完全统计，2022年全国有近40个省市出台保交楼举措，数千亿保交楼资金落位到项目。

2023年以来，保交楼资金继续落位到各地项目，例如昆明多个在建房地产项目获得“保交楼”专项贷款，中骏云谷小镇、浩创半山云府及学府康城相继被纳入保交付专项借款名单；天水市19个已售、逾期、难交付项目已落实专项借款10.6亿元。

融创年报显示，目前第一批次保交楼资金已落地约110亿元；第二批次也已经有几十个项目获批，资金已有实质落地。4月5日，融创又宣布有两个位于西安的项目拿到了“保交楼”配套资金。

从首个落地城市沈阳到“保交付”重点城市郑州，再到哈尔滨、长沙、天津、昆明等，“保交楼”专项借款已经落地多个省份和城市。尤其是保交楼重点区域河南，提出围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%目标。

今年多地持续加强保交楼力度，山东提出要重点推动保交楼专项借款和保交楼贷款支持计划尽快落地；福建加强预售资金监管，严防引发新的项目风险；广州要求用足用好“保交楼”专项借款等政策；西安紧盯“保交楼”难点堵点问题，落实“一楼一策”监管和“一楼一策”工作方案。

各地成立纾困基金

在“保交楼”专项借款之上，已经陆续有多个省份和城市结合当地“保交楼”实际情况，推出了房地产纾困基金，这些基金以当地政府牵头设立，或引入资产管理公司、或引入城投平台、国企等，设立投资退出机制，方式更为灵活。

去年8月，郑州地产集团与河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，规模为100亿，成为断供风波以来首个落地的地方性地产纾困基金。

此后，各地相继设立地产纾困基金，例如湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金，建设银行以湖北省为试点设立300亿纾困基金，南宁成立首期为30亿的房地产平稳基金。

浙江首个房地产纾困基金绍兴稳保基金的第一个纾困项目，去年9月落地祥生地产旗下的诸暨项目后，今年2月，绍兴市第二批稳保资金落地，诸暨祥生再获支持，祥生·江南里获得总额11.8亿元的稳保基金。

浙江房协与浙商资产去年6月成立100亿规模 “并购重组专项资金”后，近期德信携手地方AMC浙商资产，让协议签订后的首个合作项目——德清时代云起获得了6.03亿纾困资金支持。

郑州百亿纾困基金首个项目去年8月落地，是由河南本土房企“老大哥”建业地产旗下的北龙湖金融岛写字楼项目。此后，又有金水区锦艺金水湾、管城区永威滟澜庭、中原区永威西郡等支持项目落地，纾困基金对接项目不断增加。

今年4月，河南资产联合信阳市设立稳定发展基金，注册资本10亿元，重点面向信阳地区的问题楼盘化解、问题企业纾困、破产重整等领域进行投资，基金首个投资项目为信阳东方今典印象湖山保交楼项目。

截至目前，河南资产已在郑州、新乡、漯河、驻马店等地牵头设立多支纾困基金或稳定发展基金，累计投入约30亿元，参与盘活问题楼盘达16个。

各地纾困基金在接洽保交付项目的同时，新的地产纾困基金也在不断涌现，推动逾期、停工楼盘项目的复工和交付。

地产保融资“三支箭”、保函置换

除此之外，去年11月以来，信贷支持、债券融资、股权融资“三支箭”依次落地，“保函置换”预售监管资金政策的出台，也成为保交楼资金的重要支撑。

尤其是“第二支箭”，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。

去年11月以来，有龙湖集团、美的置业、新城控股、万科、金地集团、金辉集团、旭辉控股、绿城中国等房企申请储架式注册，合计申请规模超1300亿元。当中，龙湖、美的置业、碧桂园、新城控股、金辉集团等5家房企，成功发行了由中债增担保的中期票据。

后续“第二支箭”持续扩容，新希望地产、中骏集团、合景控股也成功发行中票，成为“第二支箭”扩容中的首批民营房企落地项目，且由中债增公司担保发行；碧桂园也再获批注册200亿中票储架。

此外， 2022年1月至4月，房企密集获得来自银行的并购贷款，绿城集团、首开股份、保利置业、保利发展和建发地产等房企月均成功注册发行并购票据。据搜狐财经不完全统计，截至去年10 月末，典型房企年内共获取1960亿的银行并购贷额度，也是保交楼资金的重要构成部分。

但目前来看，这些拿到并购额度的央国企或混合制企业，对出险房企及其旗下项目的并购并不及预期。

合计4000亿元的财政和央行资金，再加上2500亿元‘第二支箭’支持房地产民营企业发债融资、银保监会“保函置换预收款”政策，再加上带动央国企资产管理公司收并购等等，构成为了全方位疏解保交楼的资金面。