欧洲商场看产业转移,谁能延续中国楼市的辉煌?

中国制造业成本那么高，都会转移到国外吗，中国低端制造业还有多少发展空间了？

不妨实地到国外商场走一走，看看那些国家真正接中国低端产业的盘，从中你能发现产业转移的趋势，再结合该国的房价或许能找到下一个延续中国楼市黄金十年的国家。

什么是低端产业，基本就是是劳动密集型产业，它们主要包括七大类：纺织品、服装、箱包、鞋类、玩具、家具、塑料制品。2013年中国在七大类商品的出口4618.4亿美元，而到了2017年为4547.13亿美元，如果考虑到美元升值的因素，中国实际出口可能更低。

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谁在抢中国制造的市场份额？

中国的低端产业在国内商场无法看出变化，毕竟有产地优势，到国外直接上商场或许能看得更明白。

以欧洲耐克店为例就能非常明白的看见，越南制造是最多的，印尼制造的数量次之，中国制造的鞋仍然有，但是数量最少。

据越南海关总局统计数据显示，越南鞋类企业的出口总值一直保持增长态势。具体为，2013年出口额为84亿美元，2014年为103亿美元，2015年为120亿美元，2016年达到了130亿美元，2017年达到了146亿美元。

中国的鞋类出口从2014年开始就出现了连续的下滑，过去的五年基本上没有增长，2017年为456.6亿美元。

知名的耐克和阿迪达斯基本都是越南、印尼居多，中国很少，甚至偶尔会冒出印度制造，看来阿三的确是有进步。

鞋还有很多种，在皮鞋，拖鞋，凉鞋，登山鞋，高跟鞋之类等等，总体上中国仍然占据优势。皮革原料中石化原料较多，中国的化工类其实还是发挥了作用。但是在容易批量生产的运动鞋中已经被越南和印尼拿下。

而在服装中因为没有皮革的限制，产地就非常的多，基本上覆盖了整个亚洲国家，甚至包括巴基斯坦，连如此穷的国家都加入全球供应量，可见，从中国向外的辐射的产业链的影响远比我们想象的广。

那些担心周边国家政局不稳的人，其实真的忽略了中国的影响力。

最引人注意的是意大利的皮带和毛线帽子，意大利制造在Levis享受了特殊的待遇，不仅印着意大利国旗，而且非常醒目的标明Made in Italy。

瘦死的骆驼比马大，不是说中国制造的品质不好，意大利本身就是一种品牌，至少西方人会认为这个品质好。

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不光只是成本的问题

去宜家，商品的产地就更加多元，布制品和棉制品的产地覆盖沙尼亚，立陶宛，中国，印尼，孟加拉，土耳其，越南，波兰和印度等国。

在产能过剩的金属包括金属的支架，底座，椅子，架子之类，以及比较复杂的比如钟表、灯具、办公区的多功能办公椅等都是中国制造的，可见，中国的优势其实更加高端，包括成本控制优势都是巨大的。

特别指出的是玻璃制品，大部分来自中国，少部分来自法国，荷兰这样的发达国家。别以为玻璃制品是很简单的产品，但是，却需要人和机器相结合才能被制造出来，而这些都是需要人力培训的。

如果从这个角度上看产业转移，思路就非常的清楚，附加值低的产业，包括人力培训程度低，上手快的产业，中国不具备竞争优势。但是，中国的管理水平还有产业集聚效果还是能帮助中国生产出性价比更高的产业，从而占据一席之地。

那些对人的素质要求高的产业，哪怕是玻璃制品，发达国家依旧有一席之地。

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影响产业转移的因素有哪些？

如果我们不考虑如不发达国家的政治因素等非商业因素外，首先产业要考虑的除了人力成本的低廉，还要考虑水电、交通是否能满足各项生产条件。

如果这些基本的营商环境没问题，人力成本低加大量的劳动力市场就成为这些国家的主要竞争力，中国周边的国家从中国的低端产业转移中获利。

东南亚的国家中，越南是其中的佼佼者。

在摆脱只考虑成本优势的竞争中，在东南亚的国家中如新加坡、大马、泰国、印尼等国家是上一轮全球化的获益者，部分产业在这些国家是有竞争力的，很多日资企业都在这里经营了很多年，而这些国家也在不断升级自己的产业和物流希望能追赶中国的脚步，比如泰国提出的东部走廊计划。

了解产业是一方面，另一方面就是房价是否和该国的产业相匹配的问题。如果被低估就是海外房地产投资的机会。

越南房地产市场这几年的火热就不用说了，但对于房地产投资者来说，越南房价也真心不便宜，已经比肩泰国了。

从人均GDP上看，越南人均GDP今年或达到2540美元，泰国是6744美元，如果两个国家首都房价相当，选择泰国房产投资或许是更好的选择，当然，除非有被低估的项目，其实，很多房产还是被高估。

其次就是被产业和经济带动上涨的城市，比如越南的岘港、泰国的芭提雅等，投资这里的房产主要看旅游季节的租金回报，如果全年包括淡旺季的租金收益能有不错的回报，就可以投资，至于房价的涨幅，就很难说了。

最后是汇率方面，对于产业来说，包括中国在内很多制造业国家都要考虑货币升值和贬值的因素，本币贬值无疑提升了该国的竞争力，但对房产投资来说，就是巨大的灾难。

参考《不买美元资产，你面对的岂止是贬值！》

至于有没有性价比较高的国家房产投资呢？

世通君（微信ID：shitonghk003）基本推荐穷国当中的是柬埔寨。

为什么呢？穷国如柬埔寨的经商环境自然不能让去考察的人都满意，想想当年我们也是这么走过来的，如此要求别人也不合理，摆在柬埔寨发展的巨大问题还是基础设施配套的问题，比如水电、物流和员工素质问题。

好处就是中柬关系非常稳固，柬埔寨非常亲华，更重要的是柬埔寨基本上算是外汇不受管制，购买柬埔寨房产等于购买了美元资产，基本没有外汇损失。

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不容忽视金边的刚需市场

首都金边是柬埔寨少有成熟的市场，西港正在崛起，未来或许会有巨大的发展，其他城市房价也在上涨，也都有机会，但出于各种因素判断，投资金边房产的回报和安全性是较好的。

一项柬埔寨房地产的调查显示，有75%的当地人希望在金边买房，而西港只有9%。

而且，金边每年都有30-40万当地人涌入金边工作，因为金边房屋供应少且房租贵，他们中间大部分人并没有在金边生活。

金边公寓的供应情况是到今年年底只有2.5-2.8万套，但是金边有300万人，据不完全统计其中30万人是外国人，而且一半来自较发达国家的外国人，显然，金边公寓连外国人都满足不了。

金边虽然是每条大街基本上都有新的公寓在建，但是依旧满足不了金边的需求，金边政府规划是未来金边市大概要扩大一倍，人口由目前的300万人发展到500万人。

从人口趋势来说，金边具有长期投资价值。

短期来看，高端公寓租客的对象依然是金边的外国人还有柬埔寨的精英，投资金边公寓比较靠谱的就算在相当长的时间里，公寓不愁租，只是回报的问题，而且，金边的租金回报率非常的高，想当包租公的金边是优选。

2018年全球城市租金回报率排名中，金边以6.92排名全球第四。投资好公寓基本不亏。

至于有人担心金边公寓找不到接盘侠怎么办？

是的，金边也早已过了买了房就能躺在赚钱的时代了，金边房产投资还是要精选核心地段的核心资产投资，不然投资些高不成、低不就的房产，回报或许不及你的预期。

金边并不大，其实有投资经验的你花点时间是容易找到高性价比的房产的。

世通君（shitonghk003）尾语

很多人投资房产其实容易忽视产业转移和人口流动这些因素，毕竟大家都不是经济学家，但是从商品的标签的变迁还是能够感受产业的变换。

那些敏锐地投资者其实早就瞄准了东南亚房产，部分国家的房产也出现如国内一般的望房兴叹的局面，所以，多对比各国的房产进行投资。

这三年来中国投资柬埔寨的金额是年年翻番，年底了还有大量的中国考察团来金边洽谈投资，未来柬埔寨的产业或有更大的发展，这是我们投资金边房产的基石。

世通君（shitonghk003）每个月都要在金边呆上20多天，明显能感觉到中国投资客投资柬埔寨房产的热情，很多人对柬埔寨是否能支撑如此高的房价还是有担心，但是如果你能多了解柬埔寨的产业状况，其实这种担心大可不必。

未来还会有更多产业在柬埔寨落地，而这些产业都会提升柬埔寨房产的价值。